มูลค่าที่สมเหตุสมผลและการเติบโตที่แข็งแกร่ง
เราคงแนะนำซื้อ CPN บนราคาเป้าหมายที่ 62.0 บาทอิงวิธี DCF เราได้ปรับเพิ่มประมาณการกำไรต่อหุ้น (EPS) ของ CPN ขึ้น 0-3% สำหรับปี 2556-58 หลังบริษัทประกาศแผนเพิ่มสาขาใหม่ รวมถึงการขยายพื้นที่ค้าปลีกจากแผนการปรับปรุงพื้นที่เช่าของบริษัท ทั้งนี้เราเห็นว่าราคาหุ้นในปัจจุบันมีราคาไม่แพง หลังราคาหุ้นปรับลดลงอย่างมากในช่วงที่ผ่านมา ขณะที่ปัจจัยสนับสนุนราคาหุ้นที่สำคัญในอนาคตยังคงอยู่ ทั้งเรื่องการขยายพื้นที่ศูนย์การค้า การเติบโตที่แข็งแกร่งของค่าเช่าที่และการขายสินทรัพย์ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นเร็วๆนี้
พื้นที่ปล่อยเช่าสุทธิเพิ่มขึ้น พื้นที่ให้เช่าค้าปลีกสุทธิ (NLA) ของ CPN เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 1.15 ล้านตารางเมตรเมื่อ 2Q56 เพิ่มขึ้น 20% จากปี 2553 ขณะที่บริษัทวางแผนที่จะเพิ่ม NLA ขึ้น 37% เป็น 1.75 ล้านตารางเมตร ภายในปี 2559 โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากจำนวนสาขาที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 35 สาขาภายในปี 2559 โดย CPN วางแผนที่จะเปิดสาขาใหม่อย่างน้อย 3 สาขาต่อปี ด้วยพื้นที่รวมกันกว่า 1 แสนตารางเมตรต่อปี
เปิดตัวสาขาใหม่ 6 สาขาใน 4Q56 ถึง 2559 CPN จะเปิดดำเนินการศูนย์การค้าต่างจังหวัด 2 แห่งในเชียงใหม่และหาดใหญ่ใน 4Q56 จากนั้นก็จะเปิดดำเนินการอีก 3 สาขาในสมุย ศาลายาและระยอง ในปี 2557 และเซ็นทรัลเวสต์เกต บางใหญ่ในปี 2558 ทั้งนี้การเติบโตของค่าเช่าของสาขาเดิมใน 2Q56 แข็งแกร่งอยู่ที่ 6.5% โดยมีอัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 97%
การเติบโตที่เพิ่มขึ้นจากการเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ CPN ยังต้องการที่จะเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ที่มีอยู่โดยการขยายพื้นที่ให้เช่า การปรับปรุง หรือปรับกลุ่มลูกค้าในพื้นที่ค้าปลีกเพื่อที่จะดึงดูดลูกค้าและร้านค้าที่มีคุณภาพมากขึ้น สองสาขาใหญ่ที่จะใช้แผนนี้คือ กรูฟ แอท เซ็นทรัลเวิลด์ ที่จะเพิ่ม NLA ขึ้น 7,500 ตารางเมตร และเซ็นทรัลพลาซ่า บางนา โดยจะมี NLA ใหม่อยู่ที่ 4,000 ตารางเมตร
ศักยภาพกำไรส่วนเพิ่มจากการขายสินทรัพย์ กระบวนการขายสินทรัพย์เซ็นทรัลแอร์พอร์ต เชียงใหม่เข้ากองทุนรวมอสังหาฯ นั้นยังคงอยู่ในระหว่างดำเนินการ ขนาดกองทุนคาดว่าจะไม่เกิน 1.26 หมื่นลบ. โดยคาดว่าจะได้ข้อสรุปภายใน 4Q56 ทั้งนี้เรายังไม่ได้นำปัจจัยนี้มารวมในประมาณการรายได้ปัจจุบันของ CPN
เราได้ปรับประมาณการกำไรต่อหุ้นเพิ่มขึ้น 0-3% สำหรับปี 2556-58 เพื่อสะท้อนการเปิดศูนย์การค้าใหม่ในระยองและแผนการเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ ราคาเป้าหมายยังคงไม่เปลี่ยนแปลง
ราคาเป้าหมาย 12 เดือน : 62.0 บาทอิงวิธี DCF
ปัจจัยสำคัญ : การขยายพื้นที่ศูนย์การค้าใหม่ การเพิ่มขึ้นของอัตราค่าเช่าที่และการขายสินทรัพย์
CPN ซื้อขายในระดับ PER ปี 2557 ที่ 20.5 เท่า เทียบกับค่าเฉลี่ยในระยะยาวที่ 27.8 เท่า ซึ่งถือว่าไม่แพงหากเทียบกับโอกาสการเติบโตของรายได้ที่แข็งแกร่ง สินทรัพย์คุณภาพสูงและความเป็นผู้นำในตลาด เรายังคงแนะนำซื้อ ที่ราคาเป้าหมายที่ 62.0 บาท
ปรับเพิ่มประมาณการกำไรต่อหุ้นสำหรับปี 2556-58 เราได้ปรับเพิ่มประมาณการกำไรต่อหุ้นขึ้นเล็กน้อยสำหรับ CPN ที่ 0-3% สำหรับปี 2556-58 เพื่อสะท้อนการเปิดศูนย์ค้าเซ็นทรัล ระยองและการเพิ่มพื้นที่ค้าปลีกจากแผนการเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ในปี 2557
