แนวโน้มผลประกอบการรายไตรมาสและยอด Presales จะเป็นไตรมาสต่ำสุดของปีใน 1Q56
และเราคาดหวังการเร่งตัวขึ้นของทั้งสองปัจจัยในไตรมาสที่เหลือของปีจะเป็นปัจจัยบวกต่อการลงทุนในหุ้น บริษัท เอเชี่ยนพร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ AP ซึ่งเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดทาวน์เฮ้าส์ในเมือง นอกจากนี้ P/E ปัจจุบันที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของกลุ่มช่วยเพิ่มความน่าสนใจในการลงทุนหุ้น AP คงคำแนะนำ "ซื้อ" และประเมินมูลค่าพื้นฐาน เท่ากับ 10.80 บาท
ยอด Presales ใน 1Q56 ชะลอตัว YOY : แม้ยอด Presales ใน 1Q56 ซึ่งเท่ากับ 3.83 พันล้านบาท (-33%YOY และ -1%QOQ) ไม่โดดเด่นเหมือนกับผู้ประกอบการรายใหญ่อื่นๆ (PS, LPN, SIRI, และ QH) ที่สามารถทำจุดสูงสุดใหม่ได้ใน 1Q56 แต่เมื่อเทียบกับการเปิดโครงการใหม่ใน 1Q56 ของบริษัทที่มีเพียง 5 โครงการ (คอนโดมิเนียม 3 แห่ง, บ้านเดี่ยว 1 แห่งและทาวน์เฮ้าส์ 1 แห่ง) แล้ว ยอด Presales ยังอยู่ในเกณฑ์ดี โดยเฉพาะยอด Presales ของโครงการแนวราบที่สูงกว่าระดับ 2 พันล้านบาทต่อไตรมาสใน 1Q56
ผลประกอบการ 1Q56 จะเป็นไตรมาสต่ำสุดของปี : เราคาดการณ์กำไรสุทธิใน 1Q56 จะเท่ากับ 287 ล้านบาท (-32%YOY และ -68%QOQ) ลดลงทั้ง YOY และ QOQ และจะเป็นไตรมาสต่ำสุดของปีซึ่งคิดเป็นสัดส่วนเพียง 11% ของประมาณการทั้งปี 56 ของเรา เนื่องจาก 1. รายได้รับรู้ใน 1Q56 ลดลงเหลือ 2.85 พันล้านบาท (-9%YOY และ -57%QOQ) เป็นผลจากการชะลอโอนส่วนที่เหลือของโครงการคอนโดมิเนียม The Address สาทร ไปยังกลางปีนี้
และ 2. ไม่มีกำไรพิเศษจากการขายเงินลงทุนใน PREB เหมือนกับที่เกิดขึ้นในทุกๆ ไตรมาสของปี 55 โดยภาพรวมแล้วผลประกอบการ 1Q56 ของ AP จะด้อยกว่ากลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่เนื่องจากส่วนใหญ่จะเติบโต YOY
ในขณะที่ AP จะแสดงอัตราเติบโตที่ติดลบ แต่เราคาดว่าผลประกอบการจะปรับตัวดีขึ้นในไตรมาสที่เหลือของปีเนื่องจากเริ่มมีการโอนโครงการคอนโดมิเนียมใหม่อีก 3 แห่งเข้ามาเพิ่มเติม ซึ่งจะส่งผลให้ผลประกอบการรายไตรมาสเพิ่มขึ้นใน 2Q56 และ 3Q56 และทำจุดสูงสุดใน 4Q56
ประสบความสำเร็จกับโครงการแรกในต่างจังหวัด:บริษัทมีแผนเปิดโครงการใหม่ในต่างจังหวัดเพิ่มมากขึ้นหลังจากประสบความสำเร็จในการขายโครงการคอนโดมิเนียมขนาดเล็กแห่งแรกแบรนด์ ASPIRE ในต่างจังหวัดที่อุดรธานี (มูลค่าโครงการ 700 ล้านบาท) ซึ่งเน้นเจาะอุปสงค์ที่แท้จริงในแต่ละพื้นที่มากกว่าเน้นขายเป็นบ้านหลังที่สองหรือสำหรับการลงทุนให้แก่ลูกค้ากรุงเทพฯ โครงการใหม่ในต่างจังหวัดจะเกิดขึ้นเพิ่มเติมอีก 2 แห่งภายในปีนี้ซึ่งจะเป็นส่วนเพิ่มของการเปิดโครงการใหม่ในปี 56 ตามแผนงานปัจจุบันมีมูลค่ารวมกัน 30 พันล้านบาท (+58.5%YOY) ซึ่งทำให้เราคาดว่า AP จะสามารถประสบความสำเร็จในต่างจังหวัดได้อย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะใช้จุดแข็งในกลุ่มโครงการทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียม
คาดการณ์ผลประกอบการปี 56 เติบโตต่อเนื่องจาก PRESALES ที่แข็งแกร่งโดยเฉพาะแนวราบ : แนวโน้มผลประกอบการปี 56 ของบริษัทจะเติบโตต่อเนื่องจากปี 55 ซึ่งเราคาดการณ์กำไรสุทธิก่อนรายการพิเศษในปี 56 จะเท่ากับ 2.55 พันล้านบาท (+15%YOY) ได้รับปัจจัยหนุนจาก 1) การรับรู้รายได้จาก PRESALES โครงการแนวราบที่แข็งแกร่งต่อเนื่องนับตั้งแต่ 1Q55 จนถึง 1Q56 ทั้งโครงการแนวราบที่ฐาน PRESALES ยกระดับเป็นสูงเกิน 2 พันล้านบาทต่อไตรมาสและ 2) คอนโดมิเนียมที่เป็นโครงการหลักสำหรับการรับรู้รายได้ในปี 56 ล้วนเป็นโครงการขายดี ได้แก่ RHYTHM สุขุมวิท 50 (ขายหมด 100%), ASPIRE พระราม 4 (ขายแล้ว 81%) และ RHYTHM สุขุมวิท 44/1 (ขายแล้ว 96%)
คงคำแนะนำ "ซื้อ" ผ่านพ้นจุดต่ำสุดของปีทั้งในด้านผลประกอบการและยอด Presales : เราคาดหวังการเร่งตัวขึ้นของทั้งยอด PRESALES และผลประกอบการรายไตรมาสตั้งแต่ 2Q56 เป็นต้นไปจะเป็นปัจจัยบวกต่อการลงทุนประกอบกับ P/E ปัจจุบันที่ 10 เท่าต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของกลุ่มที่ 12.5 เท่าและอัตราตอบแทนเงินปันผลในปัจจุบันที่ 3.4% ต่อปีช่วยลดความเสี่ยงขาลงของราคาหุ้น ประเมินมูลค่าพื้นฐานหุ้น AP เท่ากับ 10.80 บาท (อิง 12X P/E)
