ส่องอสังหาฯภูธร จับตาสัญญาณ'ฟองสบู่'

หากพูดถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัด เรียกได้ว่าเติบโต "ร้อนแรง" มีมูลค่ารวมกว่า 3 แสนล้านบาทในปีที่แล้ว ทั้งนี้ อัตราเติบโต 30-40% ไม่ใช่เฉพาะการลงทุนของผู้ประกอบการท้องถิ่นเท่านั้น ยังเกิดจากการขยายตัวอย่างก้าวกระโดดจาก "บิ๊ก" อสังหาฯส่วนกลาง โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม พบว่ามีซัพพลายใหม่เพิ่มขึ้นเร็วมาก ในจังหวัดเศรษฐกิจและเมืองท่องเที่ยวสำคัญ

ดังนั้น สิ่งที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด คือ จำนวนซัพพลายที่เข้าตลาดจำนวนมาก ทำให้ตลาดอสังหาฯ ต่างจังหวัดบางพื้น อาจเกิดภาวะ "ซัพพลายล้น" หรือนำไปสู่ "ฟองสบู่" หรือไม่ เพราะนั่นอาจนำมาสู่ผลกระทบแบบโดมิโน ซ้ำรอยบทเรียนเมื่อครั้งวิกฤติอสังหาฯปี2540 หรือไม่?

เพราะจากการเร่งขยายการลงทุน ไม่ใช่แค่ซัพพลายใหม่ที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเท่านั้น ยังส่งผลให้ราคาที่ดินโดยรวมในช่วง1-2 ปี ได้ปรับตัวสูงขึ้นเกือบทุกจังหวัด เฉลี่ยประมาณ 50-100% หรือในทำเลยอดนิยม ในจังหวัดหัวเมืองใหญ่ หรือพื้นที่มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ไปเปิดบริการ พบว่าราคาที่ดินโดยรอบจะปรับเพิ่มขึ้นทุก 2-3 ชั่วโมง และอาจปรับขึ้นมากถึง 2-3 เท่าตัวก็มี

ปัจจัยที่เป็นแรงกระตุ้นให้กลุ่มทุนอสังหาฯรายใหญ่และรายกลาง ต่างสนใจเข้าไปลงทุนเร็วขึ้น คงต้องยอมรับว่าเป็นผลจากอุทกภัยครั้งใหญ่เมื่อปลายปี 2554 ตลาดต่างจังหวัดกลายเป็นหนึ่งทางเลือกที่ดีสำหรับกระจายความเสี่ยงไปยังตลาดใหม่ นอกจากจะเจาะกลุ่มคนท้องถิ่นแล้ว ยังสามารถเจาะกลุ่มคนกรุงเทพที่ต้องการบ้านหลังที่ 2 ได้ด้วย รวมถึงการมองโอกาสการรวมตัวของการเป็นประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน(เออีซี) จะเพิ่มกำลังซื้อมหาศาล และยิ่งตอกย้ำด้วยภาพ การขายคอนโดมิเนียม "เปิดมาแล้วขายหมดภายใน 2 วัน" เป็นแรงกระตุ้นให้บริษัทต่างๆแห่ไปลงทุน เพราะกลัวว่าหากไม่ไปลงทุน จะพลาดโอกาสสำคัญทางธุรกิจได้

หวั่นฟองสบู่"คอนโด"ต่างจังหวัด
สัมนา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่าขณะนี้เป็นเพียงช่วงเริ่มต้นของตลาดอสังหาฯต่างจังหวัด จึงยังไม่ไปถึงขั้นที่จะเกิดภาวะฟองสบู่ได้ แต่ที่น่าเป็นห่วง คือ อาจจะเกิดภาวะซัพพลายล้นตลาดได้ในบางจังหวัด โดยเฉพาะคอนโด มีจำนวนซัพพลายใหม่เปิดเข้าสู่ตลาดแบบก้าวกระโดด โดยเฉพาะเชียงใหม่รอบ 5 เดือน (ต.ค.55-ก.พ.56) เปิด 19 โครงการ 3,000 หน่วย ขอนแก่น มีซัพพลายเปิดแล้วร่วม 8,000 ยูนิต หัวหิน-ชะอำ ภูเก็ต และพัทยา รอบ 12 เดือนเปิดร่วม 30 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 1 หมื่นล้านบาท

"หลายจังหวัดยังมีศักยภาพการเติบโต แต่ในบางจังหวัดก็น่าเป็นห่วงมาก เพราะเป็นพื้นที่ตลาดเกิดใหม่ของคอนโด เช่น เชียงใหม่ ขอนแก่น หาดใหญ่ ที่มีจำนวนยูนิตใหม่เปิดออกมาจำนวนมาก ซึ่งแน่นอนมีทั้งการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริง และซื้อเพื่อเก็งกำไร จะเหมือนสถานการณ์การบูมของตลาดคอนโดกรุงเทพฯเมื่อ 20 ก่อนที่ยังไม่มีรถไฟฟ้าให้บริการ และบูมขึ้นอย่างรวดเร็วหลังจากมีรถไฟฟ้าแล้ว จนขณะนี้สัดส่วนคอนโดแซงหน้าโครงการแนวราบไปแล้ว"

เขากล่าวว่าการเร่งซัพพลายของคอนโดฯต่างจังหวัด ไม่ใช่แค่ปัจจัยน้ำท่วมใหญ่ปลายปี2554 เป็นตัวเร่งเพียงอย่างเดียว แต่มีปัจจัยอื่นด้วย ไม่ว่าจะภาวะเศรษฐกิจเติบโต การท่องเที่ยวที่ดีขึ้น อัตราดอกเบี้ยต่ำ และการเปิดเออีซี รวมถึงโครงข่ายคมนาคมขยายไปทั่วประเทศ สิ่งเหล่านี้ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดเปลี่ยนไป มีบางส่วนปรับวิถีชีวิตเหมือนคนกรุงเทพฯ ให้การยอมรับการอยู่อาศัยในคอนโด รวมถึงความต้องการบ้านหลังที่ 2 ในจังหวัดอื่นๆ ที่อยู่คนละจังหวัด เช่น อยู่ภูเก็ต อาจไปซื้อบ้านหลังที่ 2 ที่เชียงใหม่ เป็นต้น

"สถานการณ์ในหลายจังหวัด เริ่มมีคอนโดโอเวอร์ซัพพลายเกิดขึ้นในหลายพื้นที่ ซึ่งไม่ถึงขั้นภาวะฟองสบู่ แต่หากผู้ประกอบการแข่งกันเปิดโครงการเร็วเกินไป หากเป็นแบบนี้ไปเรื่อยๆในอีก 1-2 ปีข้างหน้า ก็มีความเสี่ยง เกิดปัญหาฟองสบู่คอนโด ได้ แม้ว่าขณะนี้จะไม่ยังเห็นสัญญาณนั้น เพราะยอดขายคอนโดยังดีอยู่ แต่ไม่มีใครบอกได้ว่าผู้ซื้อจะอยู่จริงทั้งหมด ต้องรอพิสูจน์จากยอดการโอน"

ด้าน อิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่าภาพรวมการลงทุนอสังหาฯต่างจังหวัดปีนี้ มีการขยายตัวที่สูง แต่ภาวะฟองสบู่เชื่อว่าจะ"ไม่มี" แต่ทั้งนี้ต้องจับตามามองอย่างใกล้ชิด โดยแยกเป็นโปรดักท์ เพราะหากเป็นโครงการแนวราบมั่นใจว่าไม่มีปัญหาซัพพลายล้นตลาด แต่น่าเป็นห่วงซัพพลายคอนโด ที่เติบโตเร็วมาก เช่น ภูเก็ต สัดส่วนคอนโด พุ่งไปถึง 69% แซงหน้าตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ มีสัดส่วน 65% ในปีที่แล้ว

"น่าเป็นห่วง สำหรับตลาดคอนโดที่เพิ่มขึ้นเร็วมากในตลาดต่างจังหวัด แม้ว่าตอนนี้เปิดมาแล้วขายได้ แต่ต้องรอดูการโอนกรรมสิทธิในอีก1-2 ปีข้างหน้าจะเป็นอย่างไร ข้อสังเกตการจะเกิดฟองสบู่หรือไม่ คือซัพพลายมีการเปิดมากเกินไป และราคาที่ดินปรับขึ้นโดยไม่มีเหตุผล"

วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์การตลาด บริษัท เอเชี่ยนพร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน) หรือเอพี กล่าวว่า การเปิดโครงการอสังหาฯ ตอนนี้ทุกคนมองว่าเป็นสปีดเกม "ต้องไปก่อน เปิดก่อน ขายให้เร็วที่สุด" แต่ยังไม่ใครประเมินดีมานด์ที่ชัดเจนได้

"ทุกคนมองว่าต่างจังหวัดเป็นตลาดที่ทุกคนต้องไปทั้งหมดในช่วง 3-5 ปีนี้ เอพีเช่นเดียวกัน แต่เราจะมีแฟลตฟอร์มเป็นเรื่องเป็นราว เน้นเจาะตลาดเรียลดีมานด์เป็นหลัก และต้องชัดเจนว่าลูกค้าคือใคร ไม่ใช่ทำตามความรู้สึก ว่า ขายได้เท่านั้น"

แม้ว่าสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดคอนโด จะยังไม่ส่งสัญญาณหนี้เสียจนน่าเป็นกังวล แต่สัญญาณความเสี่ยงในธุรกิจนี้มีการปรับตัวสูงขึ้น เช่น การเร่งตัวของราคาอสังหาริมทรัพย์ และซัพพลายใหม่ ซึ่งอาจนำไปสู่ภาวะฟองสบู่ และจัดเป็นความเสี่ยงสำคัญที่ “ต้องเฝ้าติดตาม”