AP : ซื้อ

เราประเมินหุ้น AP มีความน่าสนใจในปัจจุบันทั้งในแง่การดำเนินธุรกิจและ Valuation ของหุ้น AP ซึ่งบริษัทถือว่าเป็นอีกหนึ่งผู้ประกอบการที่แสดงยอด Pre-Sale ใน 4Q55 แข็งแกร่งต่อเนื่องซึ่งทำให้ภาพรวม Pre-Sale ทั้งปี 55 เติบโตสูง YoY และสูงเกินเป้าหมายของผู้บริหารในขณะที่ผลประกอบการ 4Q55 จะเติบโตโดดเด่นทั้ง YoY และ QoQ จากการเร่งโอนโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงปลายปี ในด้าน Valuation ระดับ P/E ปัจจุบันของหุ้น AP เท่ากับ 9.9 เท่าต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ที่ 12.5 เท่า คงคำแนะนำ “ซื้อ” และประเมินมูลค่าพื้นฐานหุ้น AP เท่ากับ 10.80 บาท

ยอด Pre-Sale ลดลง QoQ แต่โต YoY บรรลุเป้าหมายของผู้บริหาร

AP รายงานยอด Pre-Sale 4Q55 ที่ 3.86 พันล้านบาท (+66%YoY และ -18%QoQ) ลดลงจาก 3Q55 ซึ่งเกิดจากการเปิดโครงการใหม่ที่ลดลงโดยเฉพาะโครงการทาวน์เฮ้าส์ซึ่งเป็นจุดแข็งหลักของบริษัท แต่เราประเมินว่ายังเป็นแนวโน้มที่ดีเทียบกับผู้ประกอบการรายใหญ่ด้วยกันและทำให้ภาพรวม Pre-Sale ทั้งปี 55 เท่ากับ 20.2 พันล้านบาท (+41%YoY) ใกล้เคียงเป้าหมายของผู้บริหารที่กำหนดไว้ที่ 20 พันล้านบาท

คาดผลประกอบการ 4Q55 เติบโตทั้ง QoQ และ YoY และเป็นไตรมาสสูงสุดของปี

เราประมาณการกำไรสุทธิ 4Q55 ที่ 765 ล้านบาท (+78%QoQ และ +120%YoY) นอกเหนือจากการบันทึกกำไรพิเศษจากการขายหุ้น PREB ที่เหลือทั้งหมดใน 4Q55 ผลประกอบการจากธุรกิจหลักยังคงได้รับปัจจัยบวกจากการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม The Address สาทร 12 (มูลค่าโครงการสูง 4.1 พันล้านบาท) ต่อเนื่องจาก 3Q55 และการเริ่มต้นโอนโครงการคอนโดมิเนียมขนาดเล็ก ได้แก่ The Address สุขุมวิท 61 และ Aspire ศรีนครินทร์ โดยคาดว่าผลประกอบการทั้งปี 55 จะเติบโต 41%YoY มาอยู่ที่ 2.2 พันล้านบาท

เริ่มต้นพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัด

แม้ว่าการเปิดโครงการใหม่ของ AP เป็นลักษณะเชิงรับมากกว่าผู้ประกอบการรายใหญ่อื่นๆในปี 55 ซึ่งคู่แข่งส่วนใหญ่ได้ขยายโครงการไปยังต่างจังหวัดโดยเฉพาะหัวเมืองใหญ่อย่างชัดเจนในขณะที่ AP ยังคงให้ความสำคัญกับการเปิดโครงการในกรุงเทพฯและปริมณฑล แต่ในปี 56 บริษัทมีแนวโน้มเชิงรุกมากขึ้นในการขยายโครงการไปยังต่างจังหวัดโดยอาศัยจุดแข็งของบริษัทที่เชี่ยวชาญโครงการทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียมไปบุกเบิกตลาดใหม่ บริษัทกำหนดแผนงานเปิดโครงการใหม่ในปี 56 ซึ่งคิดเป็นมูลค่าโครงการรวมประมาณ 22.37 พันล้านบาท (+12%YoY) และเริ่มต้นโครงการต่างจังหวัดแห่งแรกเป็นคอนโดมิเนียมที่อุดรธานี (มูลค่าโครงการ 1 พันล้านบาท) แนวโน้มนี้ทำให้เราเชื่อว่าบริษัทมีเป้าหมายที่จะพัฒนาโครงการในต่างจังหวัดเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในระยะยาวซึ่งจะส่งผลดีต่อแนวโน้มเติบโตของผลประกอบการในระยะยาวเช่นกัน

แนวโน้มผลประกอบการเติบโตดีทั้งปี 55-56

ภายหลังที่บริษัทแสดงยอด Pre-Sale ที่ดีใน 4Q55 ซึ่งส่งผลให้ภาพรวมทั้งปีเป็นไปตามเป้าหมาย เราเชื่อว่า ปัจจัยดังกล่าวจะส่งผลบวกต่อแนวโน้มผลประกอบการในปี 56 ของบริษัทได้ ซึ่งในปัจจุบันคอนโดมิเนียมที่เป็นโครงการหลักสำหรับการรับรู้รายได้ในปี 56 ล้วนมียอด Pre-Sale ที่ดี ได้แก่ Rhythm สุขุมวิท 50 (ขายหมด 100%), Aspire พระราม 4 (ขายแล้ว 78%) และ Rhythm สุขุมวิท 44/1 (ขายแล้ว 95%) ประกอบกับยอด Pre-Sale โครงการแนวราบที่สามารถถูกรับรู้เป็นรายได้ใน 3 เดือนข้างหน้าถือว่าเติบโตดีเช่นกันใน 4Q55 ดังนั้นเราคาดว่ารายได้ในปี 56 จะเติบโต 18%YoY มาอยู่ที่ 19 พันล้านบาทและกำไรสุทธิเติบโต 17%YoY มาอยู่ที่ 2.57 พันล้านบาท

คงคำแนะนำ “ซื้อ” แนวโน้มการดำเนินธุรกิจที่ดีต่อเนื่องในปี 56

เราเลือกหุ้น AP เป็นหนึ่งใน Top pick ของกลุ่มผู้ประกอบการที่อยู่อาศัย โดยคาดหวังแนวโน้มผลประกอบการในปี 56 ที่ยังจะเติบโต 17% จากปี 55 ซึ่งถือว่าเป็นอัตราที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของกลุ่มที่ 12%YoY ในขณะที่ราคาหุ้น AP ปัจจุบันให้อัตราตอบแทนเงินปันผลประมาณ 3.5-4% ต่อปีซึ่งถือว่าสูงกว่าค่าเฉลี่ยของกลุ่ม ประเมินมูลค่าพื้นฐานหุ้น AP เท่ากับ 10.80 บาท (อิง 12x P/E)