นับเป็นประเด็นร้อนแรงของวงการอสังหาริมทรัพย์ และตลาดทุนไทยอย่างยิ่ง เมื่อ “ดีลใหญ่” การซื้อทรัพย์สินตามเงื่อนไขกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด โฮสพีทาลิตี้ ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืน ภายใต้ชื่อ “GROREIT” ไม่เป็นไปตามนัด
หลังจากบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน วรรณ จำกัด รายงานต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) ว่า บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ ROH อดีตเจ้าของเดิมโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน ไม่มาดำเนินการรับโอนกรรมสิทธิ์ตามกำหนด หรือแปลให้เข้าใจง่ายก็คือ “ผิดนัดสัญญา” ไม่เข้าซื้อคืนโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน จากกองทรัสต์ GROREIT ตามกำหนดในมูลค่า 4,873 ล้านบาท โดยบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน เอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน) หรือ MFC ในฐานะทรัสตี (Trustee) ของ GROREIT จะเข้าว่าจ้าง Starwood เพื่อบริหารโรงแรมเป็นการชั่วคราวแทน ROH และเจรจาผ่อนผันหนี้ธนาคารออมสิน
ด้าน ROH โต้กลับเหมือนหนังคนละม้วน! ปฏิเสธข้อกล่าวหาว่าผิดนัดซื้อคืนโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โดยยืนยันว่ามีความตั้งใจที่จะซื้อคืนตามสัญญา พร้อมชี้แจงว่าปัญหาเกิดจากวิธีการชำระเงินที่ “MFC” ทรัสตีของกองทรัสต์ แจ้งมานั้นไม่เป็นไปตามข้อตกลงที่กำหนดไว้ ขณะเดียวกันยืนยันว่ากำลังอยู่ในขั้นตอนการดำเนินการซื้อคืนให้ถูกต้องตามสัญญา และในระหว่างนี้ยังคงมีสิทธิในการบริหารโรงแรมต่อไป
ย้อนรอยธุรกิจโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน
หลังเกิดวิกฤติโควิด-19 ส่งผลกระทบหนักหนาสาหัสต่ออุตสาหกรรมท่องเที่ยวไทย ทำให้ธุรกิจโรงแรมต้องเผชิญปัญหาขาดสภาพคล่องอย่างหนัก บริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ GRAND ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และโรงแรมหรูระดับ 5 ดาว ในเครือบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF โดยในส่วนของธุรกิจโรงแรม ทาง GRAND คือ ผู้ถือหุ้นใหญ่ 97% ของบริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) หรือ ROH ซึ่งได้มีการนำโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน ริเวอร์ไซด์ กรุงเทพฯ เข้าร่วมโครงการ REIT buy-back โดยเสนอขายทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด โฮสพีทาลิตี้ ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืน หรือ “GROREIT” มูลค่า 4,500 ล้านบาท
หลังจากเปิดขายให้กับประชาชนเป็นครั้งแรก (IPO) เมื่อปี 2564 พบว่าได้รับผลตอบรับเป็นอย่างดี ขายหมดเกลี้ยง โดยการลงทุนใน GROREIT มีอัตราผลตอบแทนคงที่ สามารถให้เงินปันผลได้สูง ผลตอบแทนรวมอยู่ที่ประมาณ 8% ต่อปี (IRR) ทำให้กองทุนนี้เป็นทางเลือกการลงทุนที่น่าสนใจ และยังเป็นการลงทุนซื้อกรรมสิทธิ์ (Freehold) ของโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน ในราคาที่ต่ำกว่าราคาประเมินราว 700 ล้านบาท จากราคาประเมินอยู่ที่ราว 5,200 ล้านบาท ขณะที่ธุรกิจเองก็ได้เงินมาเสริมสภาพคล่องในช่วงโควิด-19 ระบาด
ขณะเดียวกันยังมีสิทธิในการเช่าโรงแรมเพื่อนำไปบริหารต่อ และมีสิทธิในการซื้อคืนได้ภายใน 5 ปี GROREIT - REIT Buy Back จึงนับเป็นการระดมทุนผ่านกองทรัสต์ที่มีเงื่อนไขการซื้อคืนเป็นกองแรกของไทย
ปิดดีลขายรีสอร์ตในญี่ปุ่น - ไฮแอท รีเจนซี่ กรุงเทพ ปี 64-67
ย้อนไปเมื่อปี 2562 ก่อนโควิดระบาด กลุ่มบริษัท PF มีโรงแรมทั้งหมด 7 แห่ง รวม 2,077 ห้องพัก บริหารงานโดยกลุ่มแมริออท และไฮแอท เป็นโรงแรมในประเทศ 5 แห่ง รวม 1,655 ห้องพัก ได้แก่ เดอะ เวสทิน แกรนด์ สุขุมวิท, รอยัล ออคิด เชอราตัน, ไฮแอท รีเจนซี่ กรุงเทพ สุขุมวิท, เชอราตัน หัวหิน รีสอร์ท แอนด์ สปา และ เชอราตัน หัวหิน ปราณบุรี วิลล่า ส่วนโรงแรมต่างประเทศ มี 2 แห่ง รวม 422 ห้องพัก คือ เชอราตัน ฮอกไกโด คิโรโระ รีสอร์ท และ เดอะ คิโรโระ อะ ทรีบิวต์ พอร์ตโฟลิโอ ฮอกไกโด
เมื่อโควิดระบาดหนักในปี 2563-2564 กลุ่มบริษัท PF ซึ่งเป็นบริษัทแม่ของ GRAND ได้ขาย คิโรโระ รีสอร์ท (Kiroro Resort) สกี รีสอร์ต และโรงแรมในประเทศญี่ปุ่นเมื่อปลายปี 2564 โดยขายหุ้นทั้งหมดในกลุ่มบริษัท Kiroro Resort Holdings Co., Ltd. (KRH) ซึ่งประกอบด้วยธุรกิจสกี รีสอร์ต และโรงแรมในฮอกไกโด ประเทศญี่ปุ่น ด้วยมูลค่าการซื้อขายประมาณ 4,358 ล้านบาท เพื่อนำเงินมาเสริมสภาพคล่อง และเพิ่มกระแสเงินสด รวมถึงปรับแผนการลงทุนใหม่ หันไปเน้นขยายโครงการในรูปแบบร่วมทุน (Joint Venture) มากขึ้น
จากนั้นในปลายปี 2567 GRAND ปิดดีลใหญ่ขายโรงแรมไฮแอท รีเจนซี่ กรุงเทพ สุขุมวิท มูลค่ากว่า 5,055 ล้านบาท เพื่อนำเงินไปชำระหนี้เงินกู้สถาบันการเงิน 3,500 ล้านบาท และชำระคืนหนี้หุ้นกู้ 620 ล้านบาท ช่วยให้กลุ่มบริษัท PF ลดภาระหนี้ลง
ปัจจุบัน GRAND มีธุรกิจโรงแรมทั้งหมด 4 แห่ง ได้แก่ 1.โรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน ตั้งอยู่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา กรุงเทพฯ 2.โรงแรมเดอะ เวสทิน แกรนด์ สุขุมวิท ติดสถานี BTS อโศก 3.โรงแรมเชอราตัน หัวหิน รีสอร์ท แอนด์ สปา และ 4.โรงแรมเชอราตัน หัวหิน ปราณบุรี วิลล่า
สำหรับผลประกอบการของ GRAND พบว่าขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2565 โดยในปี 2565 ขาดทุน 946 ล้านบาท, ปี 2566 ขาดทุน 753 ล้านบาท, ปี 2567 ขาดทุน 673 ล้านบาท, ปี 2568 ขาดทุน 1,543 ล้านบาท และไตรมาส 1 ปี 2569 ขาดทุน 230 ล้านบาท
พิสูจน์อักษร....สุรีย์ ศิลาวงษ์
