ผ่าขุมทรัพย์ "เซ็นทรัล ลาดพร้าว" ทำเลทอง-ลูกค้า Wealth ไปต่อ หรือ พอแค่ไหน!?

กลุ่มเซ็นทรัล โดย บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) โพสต์ข้อความระบุถึงความมุ่งมั่นไม่หยุดนิ่งในการสร้างสรรค์ประสบการณ์ใหม่ที่ดีที่สุดให้ลูกค้าทุกท่าน สำหรับโครงการ "เซ็นทรัล ลาดพร้าว" เพื่อตอกย้ำการเป็นแลนด์มาร์กอันดับหนึ่งในใจของทุกคน และขอความร่วมมือไม่แชร์ข้อมูลที่ไม่ใช่ข้อเท็จจริง ต่อข่าวลือเตรียมปิดกิจการในปี 2571 เพื่อไม่ให้เกิดความสับสนและเข้าใจผิดในวงกว้าง

เซ็นทรัล ลาดพร้าว นับเป็นโปรเจกต์มิกซ์ยูสแห่งแรกของกลุ่มเซ็นทรัลปักหมุดสร้างอาณาจักรบริเวณ ห้าแยกลาดพร้าวที่เรียกได้ว่าเข้าไปนำร่องสร้างความคึกคักให้กับพื้นที่ด้วยแนวคิดการพัฒนาศูนย์การค้าขนาดใหญ่ พร้อมด้วยโรงแรมเซ็นทรัล พลาซา (โรงแรมเซ็นทาราแกรนด์ แอท เซ็นทรัล พลาซา ลาดพร้าว กรุงเทพฯ ในปัจจุบัน) 

การเปิดบริการ “เซ็นทรัล พลาซา ลาดพร้าว” ในช่วงเวลานั้นสร้างปรากฎการณ์ใหม่ให้กับแวดวงค้าปลีก ศูนย์การค้าเมืองไทยอย่างมาก แจ้งเกิดธุรกิจระดับตำนาน อย่าง ร้านเอ็มเค สุกี้  เปิดสาขาแรกภายในศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา ลาดพร้าว ซึ่งในขณะนั้น ร้านอาหารรูปแบบสุกี้ยากี้ยังไม่แพร่หลาย รวมทั้งแบรนด์คอนเซปต์ใหม่ต่างๆ 

เมื่อ "เมือง" มีการขยายตัวและเติบโตอย่างรวดเร็ว ประชากรอยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างหนาแน่น  โครงการข่ายคมนาคมถูกพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ทำให้ “ห้าแยกลาดพร้าว” ขึ้นแท่นทำเลยุทธศาสตร์ของการค้า การลงทุน ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ เป็นขุมทองของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แห่เข้าลงทุนอย่างต่อเนื่อง

ด้วยการคมนาคมเชื่อมต่อด้วยระบบขนส่งหลักของชาวกรุงเทพฯ ทั้งรถไฟฟ้าบีทีเอส และเอ็มอาร์ที  และแน่นอนว่า “คอนเน็คท์” กับศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว สร้างความสะดวกสบาย นับเป็นแม่เหล็กสำคัญดึงดูดผู้คนมหาศาลหลั่งไหลมาไม่ขาดสาย

ความเป็นจังก์ชั่นโรดของห้าแยกลาดพร้าวของถนนสายหลัก วิภาวดี-รังสิต ลาดพร้าว พหลโยธิน  เป็นจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าได้ทั้งบีทีเอสและเอ็มอาร์ที อนาคตยังจะมีสายสีเหลืองรองรับการเดินทางกระจายสู่หมุดหมายต่างๆ ทั่วเมืองกรุงได้เป็นอย่างดี 

ราคาที่ดินย่านนี้ขยับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบราคาที่ดินช่วงก่อนมีรถไฟฟ้าสายสีเขียวพาดผ่านอยู่ที่ 5-6 แสนบาทต่อตารางวา ปัจจุบันพุ่งกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา โดยเฉพาะบริเวณ “ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว” แลนด์มาร์คสำคัญในย่านนี้ มีแนวโน้มปรับขึ้นได้อีก เพราะเป็นทำเลที่คนต้องการอยู่อาศัย  สามารถเดินทางเข้าใจกลางเมือง เชื่อมต่อไปยังพื้นที่อื่นได้สะดวก

เป็นความได้เปรียบของ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ผนวกกับความแข็งแกร่งของสินค้าและบริการระดับแม่เหล็ก ความเป็นแบรนด์เซ็นทรัลและฐานลูกค้าที่แข็งแรงในฐานะเจ้าถิ่นทำตลาดมายาวนานกว่า 40 ปี มี “แฟนคลับ” ที่สถานะทางเศรษฐกิจขยับขึ้นตามวันเวลาและวัย “เบบี้บูมเมอร์” มีกำลังซื้อสูง รวมทั้งชาวมิลเลนเนียลส์ หรือกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่พร้อมจ่าย   ดังนั้นมองในมุมไหน ยาก! ที่กลุ่มเซ็นทรัลจะยอมปล่อยขุมทรัพย์ใหญ่แห่งนี้ 

หากแต่ความแน่นอน คือ ความไม่แน่นอน ขุมทรัพย์ใหญ่นี้ไม่ใช่ “เซ็นทรัล” เท่านั้นที่มองเห็น! ไม่ว่าจะฝั่งผู้ให้เช่า หรือผู้รอเสียบ

และหากมองย้อนไปที่การต่อสัญญาครั้งที่ 2 ของ “เซ็นทรัล พลาซา ลาดพร้าว”  ทั้งเงื่อนไขและวงเงินในการชำระค่าเช่า ซึ่งถือเป็น “ต้นทุน” และ “ตัวแปรสำคัญ” ของการลงทุนในเชิงธุรกิจนั้นน่าจะทำให้ “เซ็นทรัล” ต้องคิดแยอะขึ้นแน่นอนกับการต่อสัญญาครั้งที่ 3 ที่ต้องแบกความเสี่ยงต้นทุนที่น่าจะต้องมากขึ้นไปกว่าเดิมตามมูลค่าและศักยภาพที่ดินที่พุ่งทะยานขึ้น

นักวิเคราะห์ในวงการค้าปลีก ให้มุมมองกับ “กรุงเทพธุรกิจ” ต่อไปว่า ทำเลเซ็นทรัล ลาดพร้าว บนห้าแยกลาดพร้าว เป็นทำเลยุทธศาสตร์ของธุรกิจค้าปลีกที่หัวใจสำคัญ คือ ทำเล ทำเล ทำเล จะเห็นว่าการห้ำหั่น ทุ่มราคา เพื่อให้ได้มาซึ่ง “ทำเล” ของนักลงทุน หรือบรรดาดีเวลลอปเปอร์ล้วนยอมจ่ายหนัก! ด้วยกันทั้งสิ้น ทำเลดี ย่อมหนุนธุรกิจสำเร็จไปเกินครึ่งแล้ว 

แต่หากพิจารณาการต่อสัญญาครั้งที่ 2 ระหว่างเซ็นทรัลและการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.)  จ่ายผลตอบแทนรวมตลอดอายุสัญญา 20 ปี (19 ธ.ค.2551-18 ธ.ค.2571) เป็นวงเงินรวม 21,298 ล้านบาท ขณะที่เงื่อนไขการเช่าจากเดิม 30 ปี ลดลงเหลือ 20 ปี และไม่ได้ระบุว่าจะต้องเจรจากับเซ็นทรัลเป็นรายแรก ต่างจากสัญญาแรก

ดังนั้น การต่อสัญญาครั้งที่ 3 แน่นอนว่า ราคาไม่อยู่ที่ระดับ 20,000 กว่าล้านแน่นอน!

อย่างไรก็ตาม กลุ่มเซ็นทรัล ที่ยังมีเมกะโปรเจกต์มิกซ์ยูสหมื่นล้านในมือบนที่ดินของตัวเอง กว่า 48 ไร่ (บางกอกโดมเดิม) บริเวณเยื้องแดนเนรมิต   

“แม้ที่ดินจะอยู่ไม่ห่างกันมาก แต่ศักยภาพเทียบกันไม่ได้! และอย่าลืมว่าคู่แข่งจ้องตาเป็นมัน”

 อย่างไรก็ดี สุดท้ายแล้ว “ราคา” อาจไม่ใช่ปัญหาสำหรับเซ็นทรัลเช่นกัน ด้วยพลังทุน และยุคแห่งพันธมิตรในการผนึกกำลังสร้างการเปลี่ยนแปลงใหม่ๆ ให้กับวงการไปตามยุคสมัยที่เปลี่ยนไป 

อย่าลืมอีกเช่นกันว่า “เซ็นทรัล” ในฐานะ “ผู้ยึดหัวหาดแยกการค้าสำคัญ” รังสรรค์ธุรกิจตระหง่านเป็นสัญลักษณะของมหานครกรุงเทพฯ ไม่ว่าจะสี่แยกราชประสงค์ที่มี “เซ็นทรัลเวิลด์” เป็นแลนด์มาร์คของเมืองรั้งจุดหมายปลายทางระดับโลกที่นักท่องเที่ยวมาเยือน สี่แยกปทุมวัน ที่อยู่ระหว่างพัฒนาโครงการใหม่ ประชันหน้าเจ้าถิ่นเอ็มบีเค เซ็นเตอร์ และกลุ่มวันสยาม ที่ประกอบการด้วยสยามเซ็นเตอร์ สยามดิสคัฟเวอรี่ และสยามพารากอน 

บนถนนสายเศรษฐกิจ “สุขุมวิท” เส้นเลือดใหญ่ของกรุงเทพฯ บริเวณแยกชิดและเพลินจิต เป็นที่ตั้งของเรือธง “เซ็นทรัล ชิดลม” และ “เซ็นทรัล เอ็มบาสซี”   

จึงไม่ง่ายที่ "เซ็นทรัล" ยอมให้ทำเลทอง “ห้าแยกลาดพร้าว” จะหลุดไปอยู่ในมือคู่แข่ง! 

ล่าสุด กลุ่มเซ็นทรัล ได้ทุ่มงบประมาณกว่า 600 ล้านบาทปรับโฉม “ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล” ที่อยู่เคียงคู่คนไทยมายาวนานกว่า 40 ปี เดินหน้าสู่การเป็น “The All-time Landmark and Complete Lifestyle Destination” ยืนหนึ่งแลนด์มาร์กเพื่อทุกรูปแบบการใช้ชีวิตของคนทุกเจน ภายใต้คอนเซปต์ “A Boundless Playground”สนามช้อปปิ้งที่เติมเต็มทุกความฝันของทุกคนในครอบครัว พร้อมมอบประสบการณ์ความสุขในการช้อปอย่างไร้ขีดจำกัดในทุกชั้นทุกแผนกบนพื้นที่กว่า 50,000 ตรม.รวมถึงพื้นที่ของห้างสรรพสินค้า Supersports, B2S และ PowerBuy ไม่ว่าจะเป็นแผนก Beauty, Fashion, Home, Mom & Kids และ Food

โอลิวิเยร์ บรง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มห้างสรรพสินค้า ในเครือเซ็นทรัล รีเทล ย้ำว่า “ตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน ห้างเซ็นทรัลไม่เคยหยุดพัฒนาและค้นหาสิ่งใหม่ เพื่อมอบประสบการณ์การช้อปปิ้งที่ดีที่สุดให้แก่ลูกค้า"

ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว ถือเป็นเดสติเนชั่นการช้อปปิ้งที่ยืนหนึ่งครองใจไม่เฉพาะแค่ชาวลาดพร้าว แต่รวมถึงคนกรุงเทพฯ มาตั้งแต่ปี 2526 มีการพัฒนาปรับปรุงให้ทันสมัยอยู่เสมอมา เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าในทุกเจเนอเรชันอย่างต่อเนื่อง การพลิกโฉมใหม่ครั้งสำคัญนี้เพื่อตอบโจทย์ลูกค้าและศักยภาพของคนในพื้นที่ซึ่งมีความหลากหลาย และมีกลุ่มคนรุ่นใหม่ วัยทำงาน มีกำลังซื้อค่อนข้างสูง

"ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว มีลูกค้ากลุ่ม Wealth มากเป็นอันดับที่ 2 รองจากสาขาชิดลม หรือประมาณ 50,000 คน สร้างยอดขายได้ประมาณ 40% (ต.ค.2565) การปรับโฉม ความหลากหลายของสินค้า และบริการที่มากขึ้น รวมถึงความได้เปรียบในด้านทำเลที่ตั้งบนทำเลศักยภาพมีจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสำคัญ เชื่อว่าหลังการปรับ New Look ครั้งนี้จะทำให้เรามีลูกค้าเพิ่มขึ้น 35% และมียอดขายต่อเดือนเพิ่มขึ้น 40% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา”