Industrial Estate Sector การเปลี่ยนแปลงภาคอุตสาหกรรมหนุนยอดขายที่ดิน

อย่างไรก็ตาม อุปสงค์ที่ดินนิคมฯ ในไทยจะได้ประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลงภาคอุตสาหกรรม, การผ่อนคลายการเดินทางของจีนและการย้ายฐานการผลิตออกจากจีน ยอดขายที่ดินรวมฟื้นตัวใน 2Q แต่กำไรจะลดลง qoq เนื่องจากไม่มีกำไรพิเศษและบันทึกขาดทุนอัตราแลกเปลี่ยน เรายังคง AMATA เป็นหุ้นเด่นของกลุ่มจาก valuation ที่ถูก (1.1x PBV, -0.5 SD) และ WHA จากยอดขายที่ดินฟื้นตัวใน 2Q (270 ไร่ เทียบกับ 36 ไร่ใน 1Q)

 

เศรษฐกิจชะลอตัว

โอกาสในการเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอยในสหรัฐฯ สูงขึ้น โดยปกติเงินเฟ้อที่สูงขึ้นยาวนานและตลาดแรงงานตึงตัวจะทำให้เกิดภาวะเศรษกิจถดถอยตามมา (Fig. 1) 4ตัวชี้วัดได้แก่ 1. ความชันผลตอบแทนพันธบัตรสูงขึ้น 2. ดัชนี Leading Economic Indicator (LEI) 3. ส่วนต่างเครดิต และ 4. อัตราการว่างงาน (Fig. 2) แม้ตัวชี้วัดเหล่านี้ยังไม่บ่งชี้ถึงสัญญาณอันตรายในขณะนี้ แต่การขึ้นดอกเบี้ยมากเกินไปจะทำให้โอกาสเกิดเศรษฐกิจถดถอยในอีกหลายเดือนถัดมา ประเทศไทยจะได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวในประเทศพัฒนาแล้ว ผลกระทบทางตรงคือ การค้าระหว่างประเทศซึ่งมีแนวโน้มลดลงในหลายเดือนที่ผ่านมา (Fig. 3) 

 

 

 

การเปลี่ยนแปลงภาคอุตสาหกรรมทำให้เกิดอุปสงค์ที่ดินนิคมฯ

แนวโน้มการส่งออกที่อ่ลดลงจะกดดันกระทบลงทุนในระยะสั้น อย่างไรก็ตามเราคาดการขยายตัวของอุตสาหกรรมรถยนต์ไฟฟ้า และอุตสาหกรรมต่อเนื่อง, เทคโนโลยี ชีวภาพ (หนุนเศรษฐกิจสีเขียว) และอุตสาหกรรมสุขภาพ จะเป็นปัจจัยหนุน  จีนผ่อนปรนการเดินทางของธุรกิจจะส่งผลให้ยอดขายที่ดินสูงขึ้นใน 2H  แม้มีโอกาสที่สหรัฐฯ  จะผ่อนคลายภาษีนำเข้าสินค้าจากจีน การย้ายฐานการผลิตออกจากจีนยังจะดำเนินต่อไป เนื่องจากสงครามการค้าและความเสี่ยงด้านห่วงโซ่การผลิตยังเป็นความเสี่ยง

 

ยอดขายที่ดินจะฟื้นตัวใน 2Q แต่กำไรจะลดลง qoq

ยอดขายที่ดินรวมจะฟื้นตัวเป็น 485 ไร่ ในเม.ย.-พ.ค. จาก 46 ไร่ ใน 1Q (Fig. 12) แต่กำไรรวมจะลดลง qoq ใน 2Q เนื่องจากกำไรจากธุรกิจไฟฟ้าที่ดีขึ้นไม่สามารถชดเชยกำไรพิเศษที่หายไป (AMATA กำไรขายโรงงานสำเร็จรูป (RBF) 458 ลบ., ROJNA กำไรขายทรัพย์สินที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPA) 374 ลบ. และ WHA กำไรขายดาต้าเซ็นเตอร์ 345 ลบ.) และขาดทุนอัตราแลกเปลี่ยน กำไรจากธุรกิจ IPP จะฟื้นตัวหลังการนำเข้าถ่านหินกลับสู่ปกติ และ EGAT จะเป็นผู้รับต้นทุนที่สูงขึ้น กำไรของ SPP ทรงตัวหรือดีขึ้นเล็กน้อยจากค่า Ft สูงขึ้น (0.409 บาทต่อหน่วย พ.ค.-ส.ค.  เทียบกับ 0.1671 บาทต่อหน่วยม.ค.-เม.ย.) จะชดเชยต้นทุนก๊าซธรรมชาติที่สูงขึ้น 10% qoq

 

ผลกระทบจากการปรับอัตราดอกเบี้ย

เราวิเคราะห์ sensitivity คาดว่าอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นทุกๆ 1%s จะทำให้กำไรของ AMATA ลดลง 1%, WHA 3% และ ROJNA 16% สินเชื่อธนาคารจำนวนมาก