พีระพงศ์ จรูญเอกระบุคอนโดปี2565ปีแห่งการฟื้นฟู

พีระพงศ์ จรูญเอกระบุคอนโดปี2565ปีแห่งการฟื้นฟู

นายกสมาคมอาคารชุดไทยป้ายแดง"พีระพงศ์ จรูญเอก” ฉายภาพแลนด์สเคปที่เปลี่ยนไปของตลาดคอนโดหลังจากเกิดสถานการณ์โควิด-19 และพ้นจากจุดต่ำสุดมาแล้วปีนี้เข้าสู่ปีแห่งการฟื้นฟู! มองว่าปัจจัยลบอย่าง “น้ำมันแพง” ทำให้ต้นทุนค่าเดินทางสูงพลิกดีมานด์คอนโดกลับมา!

  พีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้จำกัด(มหาชน) ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทยคนใหม่ ประเมินตลาดคอนโดในปี 2565 ว่า 9 เดือนจากนี้ตลาดจะทยอยฟื้นตัวดีขึ้นเรื่อยๆ ในทุกไตรมาสนับจากไตรมาสแรก อสังหาฯ เริ่มดีแม้จะเจอโควิด-19 สายพันธุ์โอมิครอนแต่ภาพรวมบ้านจัดสรรยอดขายดีขึ้น รวมทั้งตลาดคอนโด เนื่องจากที่ผ่านมาไม่ได้เปิดโครงการใหม่มากนักและมีการระบายสต็อกไปมากแล้ว หลายค่ายระบายสต็อกได้เกือบหมด สังเกตจากตัวเลขยอดขาย รายได้ในไตรมาสแรกปีนี้เพิ่มขึ้น

แต่หลังโควิดโอมิครอน ผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่ทำโครงการคอนโดต้องปรับเปลี่ยนวิธีการออกแบบที่ตอบสนองกับไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปตามเทรนด์ ดังต่อไปนี้ เริ่มต้นจากขนาดห้องที่ต้องใหญ่ขึ้น เพื่อรองรับกิจกรรมของผู้อยู่อาศัยมากขึ้น คอนโดจะต้องพัฒนาพื้นที่ โซนต่างๆที่ทำให้สมาชิกในบ้านสามรถเรียน ทำงาน และขายของได้เหมือนกับอยู่บ้าน ถือเป็นเรื่องใหม่ที่เกิดหลังจากโควิด ทำให้คนอยากจะมีพื้นที่ส่วนตัวมากขึ้นประกอบกับบางบริษัทให้ทำงานที่บ้านไปได้เรื่อยๆ หรือทำงานที่ไหนก็ได้

จากความต้องการดังกล่าวทำให้โครงการคอนโดที่มีขนาดใหญ่ขึ้นขนาด 50 ตร.ม.จากปกติไม่เกิน 30 ตร.ม.ต้องขยายไปในทำเลพื้นที่ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าหรือรถไฟฟ้าสายใหม่ เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคเพื่อช่วงชิงส่วนแบ่งตลาดของบ้านจัดสรร โดยจะอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าที่สามารถเดินได้ 100 เมตร 

ขณะที่บ้านจัดสรร จะเป็นทาวน์เฮ้าส์ราคา 3 ล้านบาทที่อยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้า 2-3 กิโลเมตร ขณะที่คอนโด 2 ห้องนอน ราคา 3 ล้านบามอยู่ติดสถานี ซึ่งเป็นตัวเลือกสำหรับคนซื้อ ดังนั้นผู้ประกอบการทำโครงการคอนโดต้องปรับตัวจับเทรนด์ให้ได้ว่า หลังโควิดลูกค้าต้องการอะไร หลายคนกลับไปอยู่ทาวน์เฮ้าส์แถววงแหวนรอบนอก ไม่อยู่ซิตี้คอนโดอีกต่อไป

นอกจากนี้ต้องพยายามทำให้ราคาถูกที่สุดเท่าที่จะทำได้ เนื่องจากกำลังซื้อได้รับผลกระทบ ระดับราคาตร.ม.ละ 70,000-80,000 บาทยังเป็นราคาที่พอรับได้ในเวลานี้ ส่วนคอนโดขนาดเล็กหรือคอนโดจิ๋วยังมีดีมานด์อยู่ กลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่เป็นคนโสด หรือมีแฟนอยู่กันแค่ 2 คน

พีระพงศ์ ระบุว่า ปัจจัยราคาน้ำมันที่แพงขึ้น ส่วนหนึ่งส่งผลดีต่อตลาดคอนโดเช่าในเมืองขายดี เพราะเมื่อคนเปรียบเทียบต้นทุนค่าเดินทางเท่ากันจะกลายเป็นจุดเปลี่ยนที่ทำให้คอนโดกลับมาได้

ขณะที่บ้านจัดสรรแพงมากเพราะความต้องการสูง ส่งผลให้ราคาที่ดินพุ่งขึ้นถึง 50% สมมติเคยซื้อที่ดินขนาด1ไร่ราคา 6 ล้านบาทกลับไปซื้ออีกครั้งราคาขยับไปไร่ละ 9 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาบ้านช่วงโควิดสูงขึ้นปีละ 5-10% จนกลายเป็นเรื่องปกติ สมมติถ้าปีที่แล้วไม่ซื้อกลับมาซื้อปีนี้ ราคาบ้านจาก 6.5ล้านบาทจะกลายเป็น 7.2 ล้านบาท

“คอนโดต่อจากนี้แตกต่างไปจากเดิมหลังเกิดโควิดเกิดนิวนอร์มอลมาเป็นเน็กซ์นอลมอล เช่น ที่ล้างมือก่อนเข้าคอนโด น้ำยาฉีดฆ่าเชื้อในส่วนกลาง ลิฟท์ ระบบกรองอากาศที่ดี ซึ่งต้องออกแบบมาเป็นโปรดักท์ และพื้นที่คอนโดห้องขนาดเล็ก อาจต้องทำเป็นคอกเพื่อให้บริการแก่ลูกค้าเพื่อใช้ประชุมออนไลน์ได้โดยเสียงไม่ตีกันจากเดิมเคยทำโคเวิร์คกิ้งสเปซแบบโล่งๆ เปลี่ยนเป็นไพรเวทสเปซมากขึ้น”

ส่วนห้องที่ใช้ชีวิตประจำวัน จะทำฝ้าสูงเพื่อทำให้นั่งได้นานขึ้น เพราะความอึดอัดแปรผันกับความสูงของฝ้าฉะนั้นยิ่งทำฝาสูงเท่าไรยิ่งดีจากเดิมฝ้าสูง2.50เมตร ขยับเป็น4 เมตรขึ้นไปทำให้รู้สึกเหมือนอยู่บ้านมากขึ้น พร้อทกับระดับราคาที่ลูกค้าสามารเข้าถึงได้ง่ายไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต ทั้งนี้เพราะกำลังซื้อคนลดลง

  “ตอนนี้คอนโดยังปรับไม่ได้ต้องยอมกำไรลดลงเพราะกำลังซื้อลดลง ดังนั้น คอนโดที่ขายราคาไม่แพงจนเกินกำลังซื้อ แต่อาจอยู่ในทำเลไกลขึ้น ต้องนั่งรถไฟฟ้ายาวขึ้น 5-10 สถานี”

พีระพงศ์ ประเมินว่า ตลาดคอนโดจะฟื้นปี 2566 ถ้าเทียบปีฐานคือ 2562 ก่อนเกิดโควิด แต่เมื่อเกิดกรณีรัสเซีย-ยูเครน ทำให้เหนื่อยขึ้นจากภาวะต้นทุนที่เกี่ยวกับพลังงาน ค่าขนส่ง เหล็ก ซึ่งจะแปรผันตามราคาน้ำมันทำให้ค่าก่อสร้างเพิ่ม 5-10% เพียงแต่ว่าค่าก่อสร้างคิดเป็น 1ใน3 ของราคาขาย ส่งผลกระทบตัวมาร์จิ้นมากกว่า ที่จะปรับราคา

เช่น เคยได้มาร์จิ้น 30 เอาแค่ 28 ก็พอหรือเคยได้ 35 เอาแค่ 33 ก็พอ แล้วค่อยไปปรับราคา เมื่อดีมานด์แข็งแรงมากกว่านี้ เพราะช่วงนี้ดีมานด์ยังเปราะบางทำให้การปรับราคาน่าจะเกิดขึ้นในปีหน้า หากเป็นช่วงเวลาปกติคอนโดปรับราคาขึ้นเฉลี่ย 7-8% แต่ปีหน้าน่าปรับราคา ขึ้น3-4 % ก่อนแต่ถ้าปรับได้ถึง5%ก็คงต้องทำเพราะที่ผ่านมามาร์จิ้นน้อยอยู่แล้ว

“เชื่อว่า ปีนี้ราคาคอนโดยังเหมือนเดิม เพราะเราปรับตัวด้วยการไปลดการออกแบบที่ฟุ่มเฟือย อย่างเช่น การลดส่วนกลางลง เช่น สมัยก่อนทำสระว่ายน้ำ 50 เมตร ลดลงเหลือ 20-30 เมตร เป็นต้น และยังมีสต็อกเหลืออยู่ ต่อจากนี้ขอให้อย่ามีอะไรเกิดขึ้นอีกหลังจากที่กำลังออกจากโควิดแล้วมาเจอรัสเซีย ยูเครน มาเจอต้นทุนค่าครองชีพที่สูงขึ้นทั้งอาหาร น้ำมันที่ราคาสูงขึ้น ทำให้อารมณ์ในการซื้อน้อยลง กระทบดีมานด์ เพราะปัจจัยเสี่ยงที่สุดของคอนโดในปี 2565 คือ เรื่องของกำลังซื้อ”