ทำความรู้จัก...เอกสารสิทธิที่ดินแต่ละประเภท

1) กรรมสิทธิ์ หมายถึง ความเป็นเจ้าของซึ่งบุคคลอาจเป็นเจ้าของที่ดินได้ด้วยการมีกรรมสิทธิ์ โดยรัฐออกหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ให้

2) สิทธิครอบครอง หมายถึง สิทธิครอบครองในฐานะเป็นเจ้าของโดยการทําประโยชน์หรือการถือครองแต่ไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ โดยรัฐจะออกหนังสือรับรองการทําประโยชน์หรือหลักฐานที่เรียกชื่ออย่างอื่นให้

สำหรับโฉนดที่ดินที่ใช้กันทั่วไปจะเป็นเอกสารสิทธิที่ออกหลังจากมีการใช้ประมวลกฎหมายที่ดินแล้ว (ตั้งแต่ 1 ธ.ค.2497) ซึ่งในปัจจุบันโฉนดที่ดินที่ใช้อยู่ คือ แบบ น.ส. 4 จ (หรือโฉนดครุฑแดง) เป็นเอกสารสิทธิที่ดินที่ถือว่าเป็นเอกสารที่แสดงความเป็นเจ้าของได้ชัดเจนที่สุด ผู้ถือครองกรรมสิทธิ์สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้แน่นอนและผู้ถือครองมีกรรมสิทธิ์ในการทำกินหรืออยู่อาศัยได้ การซื้อ ขายโอน แลกเปลี่ยน ทำได้ถูกต้องตามกฎหมาย

เนื่องด้วยราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคต จึงทำให้มีผู้คนจำนวนมากสนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้ประกอบธุรกิจ หรือเพื่อนำมาใช้ประโยชน์อื่นไม่ว่าจะเป็นเพื่ออยู่อาศัย ทำเกษตรกรรม ดังนั้น ทางผู้ซื้อหรือคู่สัญญาในนิติกรรมที่เกี่ยวข้องกับที่ดินควรรู้จักประเภทเอกสารสิทธิต่างๆ รวมไปถึงลักษณะและความหมายของตราครุฑ โดยสรุปแนวทางเพื่อสังเกตเบื้องต้น ดังนี้

อ้างอิง: ประมวลกฎหมายที่ดิน, เอกสารบทความประเภทที่ดินและเอกสารสิทธิเกี่ยวกับที่ดินฯ (https://justicechannel.org/)

ทั้งนี้ หากเรามีความประสงค์ที่จะซื้อขายที่ดิน โฉนดที่ดิน แบบ น.ส. 4 (โฉนดครุฑแดง) นั้นถือว่าเป็นเอกสารที่แสดงความเป็นเจ้าของได้ชัดเจนที่สุด สามารถซื้อขาย ทำประโยชน์ นำไปจำนอง และโอนกรรมสิทธิ์ได้

สำหรับเอกสารสิทธิประเภทอื่นๆ เช่น แบบ น.ส.3 ก (ครุฑเขียว) แบบ น.ส.3 (ครุฑดำ) ควรจะต้องมีการศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเพื่อตรวจสอบให้ละเอียดถี่ถ้วน ดังนั้น ก่อนมีการตกลงโอนกรรมสิทธิ์ควรนำสำเนาโฉนดที่ดินของผู้ขายไปตรวจสอบเพื่อเปรียบเทียบกับข้อมูลของสำนักงานที่ดินด้วยว่าถูกต้องตรงกัน เพื่อเป็นการป้องกันการถูกฉ้อโกงหรือถูกปลอมแปลงเอกสารสิทธิ