การพัฒนาที่ดิน โครงการอสังหาริมทรัพย์ด้วยการแบ่งแยก จำหน่ายที่ดิน จำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป เพื่อการจำหน่ายเชิงพาณิชย์
เว้นแต่เป็นการแบ่งแยกที่ดินของส่วนราชการหรือรัฐวิสาหกิจ เจ้าของที่ดินมีหน้าที่ยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดินต่อคณะกรรมการ(คกก.)จัดสรรที่ดินจังหวัด จึงจะสามารถดำเนินการเข้าสู่ระบบการจัดสรรที่ดิน ขายที่ดินจัดสรร สิ่งปลูกสร้าง(ถ้ามี)ตามคำขอต่อไปได้
อย่างไรก็ดี เมื่อผู้ขอหรือผู้จัดสรรที่ดิน ขายกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรร สิ่งปลูกสร้างอาจมากกว่ากึ่งหนึ่ง หรือขายกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงย่อยได้ทั้งหมด และมีความประสงค์ขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ตามมาตรา 44 กฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินบังคับให้ผู้จัดสรรที่ดิน หรือเจ้าของโครงการมีหน้าที่ตรวจสอบสาธารณูปโภคในบริเวณที่ดินจัดสรรของโครงการกับคกก.จัดสรรที่ดินจังหวัด เพื่อให้ได้มาซึ่งหนังสือรับรองการตรวจสอบสาธารณูปโภค เพื่อใช้ประกอบการจดทะเบียน นิติบุคคล(นิติ)หมู่บ้านจัดสรร
มากกว่า 80% หรือ 90% ของผู้จัดสรรที่ดิน กับโครงการจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ ล้วนทราบข้อกำหนดของกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน โดยเฉพาะการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติฯหมู่บ้านจัดสรร” ตามที่กล่าวข้างต้น แต่ยังมีผู้จัดสรรที่ดินอีกจำนวนไม่น้อย อาจไม่ทราบ
หากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรของโครงการของท่านไม่ประสงค์จดทะเบียน “นิติฯหมู่บ้านจัดสรร” ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน และผู้จัดสรรที่ดินยังแสดงความประสงค์ขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ก็จะต้องปฏิบัติต่อเรื่องดังกล่าวต่อไปอย่างไร หรือเมื่อปฏิบัติตามขั้นตอนของระเบียบคกก.จัดสรรที่ดินว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติฯหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติฯตามกฎหมายอื่น การขออนุมัติดำเนินการเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือการจดทะเบียนโอนสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ อย่างใดอย่างหนึ่ง ปี 2559 จะสามารถดำเนินการได้สมเจตนารมณ์ของผู้จัดสรรที่ดิน และผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือไม่ อย่างไร และมีปัจจัยใดที่ส่งผลกระทบต่อการทำให้ไม่พ้นหน้าที่
5 ด่าน(อรหันต์) ผู้จัดสรรที่ดินสามารถพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ตามมาตรา 44 ของ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน 2543 แก้ไข เพิ่มเติม 2558 และระเบียบคกก.จัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้นิติฯหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติฯตามกฎหมายอื่น การขออนุมัติดำเนินการเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และการจดทะเบียนโอนสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ 2559 รวมทั้งข้อกำหนดส่วนราชการของอปท. ก.มหาดไทย เพื่อการรับโอนสาธารณูปโภคของผู้จัดสรรที่ดิน อาจได้แก่เรื่องต่างๆ ดังต่อไปนี้
1.ได้รับหนังสือรับรองการตรวจสอบสาธารณูปโภคจากคกก.จัดสรรที่ดินจังหวัดเป็นหลักฐาน ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดประชุมใหญ่สมาชิก ขอมติที่ประชุมด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของทั้งหมด รับข้อบังคับ และแต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียน “นิติฯหมู่บ้านจัดสรร” กับเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด หรือจังหวัดสาขา
ทั้ง ผู้จัดสรรที่ดินยังมีหน้าที่แจ้งความประสงค์การขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุญาต หรือที่จัดทำขึ้น ส่งหนังสือดังกล่าวให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ทุกรายทราบทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ปิดประกาศคำขอ ขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในบริเวณที่ดินจัดสรรโดยเปิดเผย ให้ระยะเวลาดำเนินการเรื่องดังกล่าวแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่น้อยกว่า 180 วัน อย่างไรก็ดี เมื่อไม่มีผู้ใดคัดค้านคำขอจดทะเบียน “นิติฯหมู่บ้านจัดสรร” หรือมีคำคัดค้าน แต่คกก.จัดสรรที่ดินจังหวัดไม่รับพิจารณาคำคัดค้าน หรือตีตกคำคัดค้าน เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด หรือจังหวัดสาขา เป็นผู้มีอำนาจหน้าที่สั่งรับจดทะเบียน และมอบหนังสือสำคัญการจดทะเบียนจัดตั้งนิติฯหมู่บ้านจัดสรรเป็นหลักฐานให้แก่ผู้ขอต่อไป
เมื่อผู้จัดสรรที่ดินชำระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้แก่นิติฯหมู่บ้านจัดสรร ย่อมพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของโครงการจัดสรรที่ดินดังกล่าว
2.ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรส่วนใหญ่ ไม่ประสงค์จดทะเบียน “นิติฯหมู่บ้านจัดสรร” หรือนิติฯตามกฎหมายอื่นขึ้นมารับโอนสาธารณูปโภค ภายหลังครบระยะเวลาตามที่ผู้จัดสรรที่ดินแจ้งเรื่องดังกล่าวให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทราบแล้ว
ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่จัดทำแผนงานขออนุมัติดำเนินการเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคเสนอต่อคกก.จัดสรรที่ดินจังหวัด อีกทั้งจัดประชุมใหญ่สมาชิก เพื่อแจ้ง และพิจารณาเรื่องดังกล่าว
กรณีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรปฏิเสธแผนงานบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าว หรือไม่ยอมรับแผนงาน คกก.จัดสรรที่ดินจังหวัดมีอำนาจพิจารณาสั่งการแจ้งให้ผู้จัดสรรที่ดินทราบเรื่องดังกล่าวต่อไป
3.ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรส่วนใหญ่ปฏิเสธแผนงานบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และผู้จัดสรรที่ดินยังประสงค์ขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ปฏิบัติตามระเบียบคกก.จัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติฯหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติฯตามกฎหมายอื่นฯ 2559 กล่าวคือ การจดทะเบียนโอนสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์
ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่รวบรวมเอกสารหลักฐานต่างๆ อีกทั้งส่งหนังสือสอบถาม หารือ เพื่อทราบแนวปฏิบัติการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคให้แก่ อปท.พิจารณา เพื่อการปฏิบัติให้ถูกต้องอย่างไร
4.จัดประชุมใหญ่สมาชิก “ยืนยัน” คำร้อง ความประสงค์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ให้ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์
บันทึกการประชุมดังกล่าว นอกจากเป็นหลักฐานการจดทะเบียนโอนสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์แล้ว ยังสามารถใช้แสดงต่อคกก.จัดสรรที่ดินจังหวัด สำนักงานที่ดิน พนักงานเจ้าหน้าที่ ตลอดจนองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นได้ทราบอีกด้วย
5.ผู้จัดสรรที่ดินรวบรวมเอกสารหลักฐาน เสนอเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด หรือจังหวัดสาขา และอปท.พิจารณา เพื่อการจดทะเบียนโอนสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
