ภายใต้บทบัญญัติตามพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) การจัดสรรที่ดิน 2543 และแก้ไขเพิ่มเติม 2558 กำหนดบทบาทหน้าที่ความรับผิดชอบ
ระหว่างผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และผู้จัดสรรที่ดินอย่างชัดเจน ได้แก่ ผู้ซื้อมีหน้าที่ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน-สิ่งปลูกสร้าง
ทั้งการชำระค่าที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง การตรวจรับทรัพย์สินก่อนการจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ การชำระค่าใช้จ่ายการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าส่วนกลาง หรือบริการสาธารณะ การปฏิบัติตามระเบียบการใช้ทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะเมื่อเข้าใช้ประโยชน์ทรัพย์สินหรือการเข้าร่วมประชุมสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเมื่อถึงคราวจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน หรือการประชุมปรึกษา หารือเรื่องที่เกี่ยวข้องตามความจำเป็น เหมาะสม เป็นต้น
สำหรับผู้จัดสรรที่ดิน การซ่อมแซมบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ชำรุดบกพร่อง ทั้งเอกสารหลักฐาน และสถานที่แก่ผู้ซื้อ เมื่อประสงค์จดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือจัดทำบัญชีรายรับ-รายจ่าย มอบค่าบริการสาธารณะ มอบค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและค่าบริการสาธารณะ “คงเหลือ” (ถ้ามี) เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น เป็นต้น ซึ่งโครงการจัดสรรที่ดิน “ทั่วประเทศ” ไม่ว่าขนาดเล็ก กลาง และใหญ่ ล้วนปฏิบัติดังเช่นที่กล่าวข้างต้นทั้งสิ้น โดยเฉพาะการบริการสาธารณะและบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน และตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน
ในทางกลับกัน หาก “ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร” ตกลงรับเงื่อนไขการบริหารโครงการจัดสรรที่ดินแทน “ผู้จัดสรรที่ดิน” ทั้งการบริการสาธารณะและการซ่อมแซมบำรุงรักษาสาธารณูปโภค สามารถกระทำได้ หรือไม่ขัดแย้งข้อกำหนดการขออนุญาตจัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินหรือไม่?
ติดตามศึกษา “บทความ” ผู้เขียนครับ
โครงการจัดสรรที่ดินในพื้นที่ท่องเที่ยวใหญ่ของไทยชื่อ “ก” ได้รับอนุญาตให้มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะตามที่ได้รับอนุญาต จัดเก็บค่าส่วนกลาง หรือค่าบริการสาธารณะ ต่อมาเมื่อปี 2554 ผู้จัดสรรที่ดินเเจ้งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทราบไม่อาจแบกรับภาระค่าใช้จ่ายการบริหารโครงการส่วนที่ขาดทุน จึงแสดงความประสงค์ขอโอนหน้าที่การบริหารโครงการ โดยมติของที่ประชุมใหญ่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือคณะตัวแทนชุมชนของโครงการจัดสรรที่ดิน ผู้จัดสรรที่ดินตกลงทำสัญญาส่งมอบสาธารณูปโภคส่วนกลางกับตัวแทนผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เมื่อ ม.ค.2555 สรุปความสำคัญของสัญญา “โดยสังเขป” ดังต่อไปนี้
1.“เจ้าของโครงการ” ตกลงส่งมอบงานบริหารจัดการด้านบริการสาธารณะของโครงการจัดสรรที่ดิน “ก” ให้แก่ “ตัวแทนผู้ซื้อที่ดินจัดสรร” และ “ตัวแทนผู้ซื้อที่ดินจัดสรร” ตกลงรับมอบงานบริหารจัดการด้านบริการสาธารณะจาก “เจ้าของโครงการ” นับแต่วันที่ 1 ก.พ.2555 เป็นต้นไป
2.“เจ้าของโครงการ” ตกลงมอบทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ตามสภาพที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน ตามรายการแนบท้าย 1 โดย “เจ้าของโครงการ” ยินยอมมอบสิทธิครอบครองให้แก่สมาชิกโครงการ ก ได้ใช้ประโยชน์ร่วมกัน และหาก “ตัวแทนผู้ซื้อที่ดินจัดสรร” พร้อมจะทำการรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน “เจ้าของโครงการ” ตกลงจะโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวให้แก่ “ตัวแทนผู้ซื้อที่ดินจัดสรร” ทั้งนี้ค่าใช้จ่ายการโอนกรรมสิทธิ์ “ตัวแทนผู้ซื้อที่ดินจัดสรร” เป็นผู้ชำระทั้งสิ้น
3.“เจ้าของโครงการ” ตกลงสนับสนุนค่าใช้จ่ายการบริหารจัดการด้านบริการสาธารณะ โดยจะมอบเงินกองทุน จำนวน 2 ล้านบาท สำหรับการขยายเขตบริการน้ำประปา พร้อมเงินทุนสำหรับค่าใช้จ่ายในการบริหารงานต่างๆ ในด้านบริการสาธารณะอีก 1 ล้านบาท พร้อมเงินค่าบริการสาธารณะที่สมาชิกชำระล่วงหน้ามาแล้ว 127,278บาท รวมทั้งสิ้น 3,127,278 บาท โดย “ตัวแทนผู้ซื้อที่ดินจัดสรร” ได้รับเงินจำนวนดังกล่าวในวันทำสัญญานี้เรียบร้อยแล้ว
4.“เจ้าของโครงการ” ตกลงจะชำระภาษีโรงเรือน ภาษีบำรุงท้องที่ เเละภาษีป้ายตามระเบียบราชการจนกว่า “ตัวแทนผู้ซื้อที่ดินจัดสรร” จะจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามกฎหมายเพื่อบำรุงรักษาทรัพย์สินต่อจาก “เจ้าของโครงการ”
5.“ตัวแทนผู้ซื้อที่ดินจัดสรร” ตกลงที่จะดูแลบริหารจัดการด้านบริการสาธารณะภายในโครงการจัดสรรที่ดิน ก ให้อยู่ในสภาพเรียบร้อย มีทัศนียภาพสวยงามด้วยค่าใช้จ่ายของตนเองทั้งสิ้น
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
