เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาให้คำตอบแก่ผู้ซื้อ และคณะกรรมการ(คกก.)ของนิติบุคคลอาคารชุด(นิติฯ) ส
"ขอยุติการพิจารณาการจดทะเบียนกรรมการและผู้จัดการ(ผจก.)เหตุเนื่องจากทั้งคกก.และผจก.มีความระหว่างกัน ขอให้นำคำสั่งศาลหรือคำพิพากษามาแจ้งพนักงานเจ้าหน้าที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะดำเนินการให้"
อย่างไรก็ตามเมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้“คำตอบ”ดังกล่าวจึงทำให้เกิดข้อสงสัยโดยรวบรวมคำถามที่สอบถามกับพนักงานเจ้าหน้าที่สอบถามสมาคมนักบริหารอาคารชุด -หมู่บ้านจัดสรรไทยพร้อมด้วยสำเนาเอกสารหลักฐานของนิติฯ “ส” ดังกล่าวดังต่อไปนี้
1. มติที่ประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมครั้งที่ 2/2562 เมื่อวันที่ 31 มี.ค.แต่งตั้งนาย ก. กลับเข้ามาปฏิบัติหน้าที่ผจก.ของนิติฯ “ส” ชอบด้วยข้อบังคับและพนักงานเจ้าหน้าที่สามารถจดทะเบียนได้หรือไม่
เมื่อนาย “ก” ผจก.แสดงความประสงค์ขอลาออกจากตำแหน่งผจก.ของนิติฯ “ส” เป็นหนังสือส่งให้ประธานและคกก.ทราบหนังสือลาออกของนายกลงวันที่ 28 ก.พ.ให้มีผลตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย.เป็นต้นไป
ส่งผลให้นายกสิ้นสุดการเป็นผจก.ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย.ข้อบังคับของนิติฯ “ส” ข้อ 40."นอกจากกรณีครบวาระตามข้อ 39. ให้ผจก.หรือผู้ดำเนินการแทนในฐานะผจก.พ้นจากตำแหน่งในกรณีดังต่อไปนี้ (1) ตายหรือลาออก (2) ต้องคำพิพากษาให้เป็นบุคคลล้มละลายหรือได้รับโทษจำคุกโดยคำพิพากษาถึงที่สุดให้จำคุกเว้นแต่เป็นความผิดที่ได้กระทำโดยประมาทหรือเป็นความผิดลหุโทษ (3), (4), (5) ในกรณีมีผู้พ้นจากตำแหน่งตาม (1) ถึง (5) ตามวรรคก่อนคกก.จะดำเนินการให้มีการแต่งตั้งผจก.ใหม่ภายใน 30 วัน ตาม (1) ถึง (5)"
ประเด็นข้างต้นจำต้องพิจารณาว่าการออกจดหมายเชิญประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมครั้งที่ 2/2562 ของนายกผจก.ล่วงหน้าก่อนวันพ้นจากตำแหน่งผจก.ชอบหรือไม่ชอบด้วยข้อบังคับ หรือเป็นอำนาจหน้าที่ของคกก.ของนิติฯ.“ส”ตามข้อบังคับหรือไม่
เห็นว่าการออกจดหมายเชิญประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมครั้งที่ 2/2562 ของนาย “ก” ผจก.ไม่ชอบด้วยข้อบังคับเนื่องจากเป็นการออกจดหมายเชิญประชุม“ล่วงหน้า”ก่อนพ้นจากตำแหน่งในขณะที่นายกยังคงอยู่ในอำนาจหรือมีอำนาจการเป็นผจก.ก่อนวันที่ 31 มี.ค. คกก.มีหน้าที่ส่งจดหมายเชิญประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตามข้อบังคับ
2.มติที่ประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมครั้งที่ 3/2562 เมื่อวันที่ 28 เม.ย.แต่งตั้งนายกกลับเข้ามาปฏิบัติหน้าที่ผจก.ต่ออีกวาระตามข้อบังคับชอบด้วยข้อบังคับพนักงานเจ้าหน้าที่สามารถหรือมีอำนาจจดทะเบียนผจก.นาย “ก” ได้หรือไม่
เมื่อตรวจสอบสำเนาเอกสารรายการจดทะเบียนผจก.ของนิติฯ “ส” พบว่าพนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนนายกดำรงตำแหน่งผจก.ของนิติฯ “ส” เมื่อวันที่ 26 เม.ย.2560 สอดคล้องหนังสือสำคัญการจดทะเบียนนิติฯ “ส” และข้อบังคับข้อ 39."ผจก.มีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละสองปีและให้มีการแต่งตั้งผจก.ใหม่ภายในเก้าสิบวันนับแต่วันที่ครบวาระการดำรงตำแหน่ง"
คำตอบเป็นไปตามหนังสือสำคัญการจดทะเบียนผจก.ตามหนังสือจดทะเบียนนิติฯ “ส” (อ.ช.13) และข้อบังคับข้อ 39.
3.คำขอจดทะเบียนกรรมการปฏิบัติหน้าที่ผจก.ตามข้อบังคับ และกฎหมายฉบับลงวันที่ 29 เม.ย.ตามที่ประธานคกก.ยื่นให้พนักงานเจ้าหน้าที่ชอบด้วยข้อบังคับ และกฎหมายพนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจพิจารณาจดทะเบียนดังกล่าวได้หรือไม่
"พ.ร.บ.อาคารชุดมาตรา38 (2) และข้อบังคับของนิติฯ "ส"ข้อ 33. (11) แต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งขึ้นทำหน้าที่ผจก. ในกรณีที่ไม่มีผจก.หรือผจก.ไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ได้ตามปกติเกิน 7 วัน"และข้อบังคับข้อ 40. วรรคสอง "ในระหว่างที่ยังไม่ได้ผจก.รายใหม่ให้คกก. แต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งขึ้นทำหน้าที่ผจก.ในระหว่างนั้นให้กรรมการที่ทำหน้าที่เป็นผจก.อยู่รักษาการในตำแหน่งจนกว่าจะได้ผจก.นิติบุคคลรายใหม่และให้ผจก.รายใหม่อยู่ในตำแหน่งเพียงวาระของผู้ที่ตนแทนเท่านั้น"
เห็นว่าพนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจจดทะเบียนกรรมการปฏิบัติหน้าที่ผจก.ตามหนังสือลงวันที่ 29 เม.ย.2562 ทั้งนี้ผจก.รายใหม่จำต้องปฏิบัติตามข้อบังคับข้อ 40.วรรคท้าย
4.คำขอจดทะเบียนคกก.ชุดใหม่ที่ได้รับการแต่งตั้งโดยมติที่ประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมครั้งที่ 1/2562 เมื่อวันที่ 17 มี.ค. ส่งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ในวันที่ 3 พ.ค. หรือภายหลังวันที่26 เม.ย. นาย ก มีอำนาจยื่นคำขอจดทะเบียนพนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจพิจารณาคำขอตลอดจนจดทะเบียน คกก.ตามที่นาย ก ยื่นคำขอหรือไม่
เมื่อตรวจสอบข้อบังคับของนิติฯ “ส” ผจก.นาย “ก” มีวาระเริ่มตั้งแต่วันที่ 26 เม.ย.60 สิ้นสุดวันที่ 25 เม.ย.62 เป็นเวลา 2 ปี ตามข้อบังคับข้อ 39. พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 37 วรรคท้ายและข้อบังคับข้อ 36.วรรคท้าย"การแต่งตั้งกรรมการให้ผจก.นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ"
ดังนั้นคำขอจดทะเบียนคกก.ชุดใหม่ซึ่งกระทำโดยนายกอดีตผจก.ในวันที่ 3 พ.ค.2562 หรือภายหลังวันที่ 26 เม.ย. จึงไม่สามารถใช้จดทะเบียนคกก. ได้อีกทั้งพนักงานเจ้าหน้าที่มิอาจรับจดทะเบียนคกก.ตามที่นายกยื่นคำขอจดทะเบียนดังกล่าวข้างต้นได้พนักงานเจ้าหน้าที่จะส่งคืนสำเนาเอกสารหลักฐานพร้อมแจ้งสาเหตุการไม่จดทะเบียนคกก.ตามที่นายกแสดงความประสงค์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
5.ภายหลังวันที่ 26 เม.ย. นิติฯ “ส” มีผจก.หรือไม่หรือการออกอนุมัติใบปลอดหนี้ของอดีต ผจก.นาย “ก” ชอบด้วยข้อบังคับ และกฎหมายพนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจจดทะเบียนซื้อขายห้องชุดหลังวันดังกล่าวได้หรือไม่
เมื่อข้อบังคับของนิติฯ “ส” ข้อ ๓๙.กำหนดวาระการดำรงตำแหน่งผจก.คราวละ 2 ปีนายกเริ่มปฏิบัติหน้าที่ตั้งแต่วันที่ 26 เม.ย.60 สิ้นสุดวันที่ 25 เม.ย.62 ตามรายการจดทะเบียนผจก.และหนังสือสำคัญการจดทะเบียนนิติฯ “ส”
แสดงว่านิติฯ “ส” ไม่มีผู้ใดปฏิบัติหน้าที่ผจก.เหตุเพราะผจก. ครบวาระ และยังไม่มีการแต่งตั้งผจก.รายใหม่ดังนั้นนายกจึงไม่มีอำนาจอนุมัติ“ใบปลอดหนี้”ให้แก่ผู้ใดอีกทั้งพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่มีอำนาจจดทะเบียนซื้อขายห้องชุดจนกว่านิติฯ “ส” จะมีผจก.รายใหม่
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
