ซ่อม(สาธารณูปโภค)ก่อนหรือหลัง จดทะเบียน"นิติบุคคลหมู่บ้านจั

หรือเกือบหมด และมีความประสงค์จะโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคให้แก่ผู้ซื้อลูกค้าด้วยการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ซึ่งหากผู้ซื้อลูกค้าไม่ยินดีรับหรือไม่พร้อมรับโอนหรือหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อจากผู้ประกอบธุรกิจหรือผู้จัดสรรที่ดินอาจต้องกิน “ยาขม” หลายหม้อใหญ่หรืออาจเสียเวลาเสียค่าใช้จ่ายการซ่อมแซมบำรุงดูแลระบบสาธารณูปโภคมากขึ้น ที่สำคัญเมื่อผู้ซื้อลูกค้าไม่รับ อ้างเหตุระบบสาธารณูปโภคของโครงการไม่พร้อมใช้งาน กล่าวคือ ชำรุดทรุดโทรมเสียหาย 

ผู้ซื้อ ลูกค้า ส่วนใหญ่เห็นว่าสภาพสาธารณูปโภค ไม่พร้อมใช้งาน เหตุใดผู้ประกอบธุรกิจ ผู้จัดสรรที่ดินจึงบังคับยัดเยียดให้รับโอนสาธารณูปโภคให้แก่ผู้ซื้อ (นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร) เห็นว่าเป็นการเอารัดเอาเปรียบผู้ซื้อ ลูกค้าของโครงการ หรืออาจเกินกว่าเหตุ ในขณะที่กฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน มาตรา 43 กำหนดให้เป็นอำนาจหน้าที่ของผู้ประกอบธุรกิจ หรือผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบบำรุงดูแลสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการให้อยู่ในสภาพที่ดี พร้อมใช้งานและไม่เสื่อมคุณภาพความสะดวก ก่อนการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามมาตรา 45 ของกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน 

ผู้ประกอบธุรกิจ ผู้จัดสรรที่ดิน “บางราย” ไม่สนใจข้อทักท้วงของฝ่ายผู้ซื้อ ลูกค้าประกาศผ่านตัวแทนขายหรือตัวแทนโครงการ ถ้าผู้ซื้อ ลูกค้าไม่ประสงค์จดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ขึ้นมารับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคจากผู้จัดสรรที่ดิน ผู้ประกอบธุรกิจจัดสรรที่ดิน จะโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคทั้งหมดที่มีให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ดูแลรับผิดชอบแทนตนต่อไป ซึ่งพลันเมื่อผู้ซื้อลูกค้าส่วนใหญ่ทราบข่าวสารดังกล่าว ตามที่แถลงให้ผู้ซื้อลูกค้าทราบ อีกทั้งการประกาศสำทับว่าตนจะไม่ซ่อมแซม ปรับปรุงสาธารณูปโภคใดๆ ให้แก่ผู้ซื้อ ลูกค้า จึงได้รวบรวมเอกสารหลักฐานภาพถ่ายสาธารณูปโภคที่ชำรุด อันเป็นความบกพร่อง ร้องเรียนเป็นหนังสือต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด หรือฟ้องร้องเป็นคดีพิพาทต่อศาลทันที ซึ่งกว่าจะได้ข้อยุติ ทั้งฝ่าย ผู้ประกอบธุรกิจ ผู้จัดสรรที่ดิน และฝ่ายผู้ซื้อ ลูกค้า ย่อมเสียเวลา และค่าใช้จ่ายพอสมควร 

อย่างไรก็ดี กรณีข้อพิพาทข้างต้น มักพบว่าเป็นการดำเนินการโดยผู้ประกอบธุรกิจ ผู้จัดสรรที่ดิน โครงการ “ขนาดกลาง - เล็ก”เป็นส่วนใหญ่ ลงมือทำงานด้วยตนเอง ในขณะที่ขาดประสบการณ์ ความรู้ ความชำนาญด้านการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” โดยไม่อาศัยหรือจัดจ้าง “มืออาชีพ” หรือ Professional Outsource รองรับดำเนินการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” การดำเนินงาน จดทะเบียนฯจึงไม่ประสบความสำเร็จ หลายโครงการเสียเวลาเสียค่าใช้จ่าย ไม่มีวันจบสิ้น สร้างภาพลักษณ์ชื่อเสียงไม่ดีต่อผู้ประกอบธุรกิจ แต่โครงการหมู่บ้านจัดสรร อีกหลายแห่งซึ่งผู้ประกอบธุรกิจ ไม่(คิด)ลงมือปฏิบัติงานด้วยตนเอง แต่อาศัย “มืออาชีพ” หรือ Professional Outsource ดำเนินการให้ต่างประสบความสำเร็จ แฮปปี้ด้วยกันทั้ง 2 ฝ่าย 

อย่างไรก็ตาม ประเด็นพิจารณาการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ก่อนการซ่อมแซม ปรับปรุงสาธารณูปโภค หรือภายหลังการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” อย่างใด จะเกิดประโยชน์ต่อทั้งฝ่ายผู้ประกอบธุรกิจ ผู้จัดสรรที่ดิน และผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ลูกค้า อาจกล่าวได้ว่าเป็น คำถาม *ฮ็อตฮิต* ติดอันดับ “ค่อนข้างมาก” 

ถ้าผู้เขียนได้รับการมอบหมายการจ้างงาน ที่ปรึกษา และจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ให้แก่ผู้ประกอบธุรกิจ ผู้จัดสรรที่ดิน หรือฝ่ายผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ผู้เขียน มี “คำแนะนำ - ข้อเสนอแนะ” หรือยุทธวิธีการจดทะเบียนจัดตั้ง *นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร* ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ดังต่อไปนี้ 

1.วางแผนจัดประชุมใหญ่สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ลูกค้า ชี้แจง“ข้อดี - ข้อเสีย” การ จดทะเบียน“นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”แต่งตั้งตัวแทนสมาชิก ในฐานะ “คณะทำงาน” (Working Group) นำสำรวจ ตรวจสอบรายการสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการตามที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด วาง และกำหนดแนวทางการซ่อมแซม ปรับปรุง แก้ไขสาธารณูปโภค บัญชีรายรับ - รายจ่ายค่าบริการสาธารณะของผู้ซื้อที่เรียกเก็บกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร พร้อมเสนอ “ร่าง” กฎ ระเบียบ ข้อบังคับให้ที่ประชุมฯ ทราบ พิจารณา 

สุภาษิตไทยกล่าวว่า “ถ้าไม่รู้จักให้ อย่าคาดหวังว่าจะได้” หรือ “ถ้าขาดความบริสุทธิ์ใจต่ออีกฝ่าย อย่าหวังจะได้ความช่วยเหลือ”เป็นต้น อาจจำเป็นต้องนำมาปรับใช้กับกระบวนการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ได้ไม่มากก็น้อย 

2.กำหนดแผนงาน ยุทธวิธีการจดทะเบียน“นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”ล่วงหน้า ทั้งแผนงานการซ่อมแซมปรับปรุงแก้ไขสาธารณูปโภคให้ชัดเจนเป็นที่ยอมรับของทั้ง 2 ฝ่าย แผนงานการจัดประชุมใหญ่สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเพื่อขอมติที่ประชุมฯ จดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” แผนงานการบริหารงบประมาณค่าใช้จ่ายเพื่อกำหนดอัตรา  “ค่าส่วนกลาง” ที่เหมาะสมแก่สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร รวมทั้ง *ร่าง* กฎระเบียบข้อบังคับ หรือข้อควรปฏิบัติการใช้สาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ ฯลฯ เป็นต้น

3.จัดประชุมใหญ่สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรขอมติที่ประชุมจำนวนไม่น้อยกว่า“กึ่งหนึ่ง”ของที่ดินแปลงจำหน่ายทั้งหมด ตามมาตรา 45 พร้อมชี้แจง และขอความเห็นชอบแผนงาน ตามข้อ 2. ให้ที่ประชุมฯพิจารณาอนุมัติรับทราบ 

เรื่องดังกล่าว เห็นสมควรยกหน้าที่ความรับผิดชอบให้แก่ตัวแทนสมาชิก (Working Group) เป็นผู้ชี้แจงรายละเอียดให้ที่ประชุมฯ ทราบ พิจารณา หากสมาชิกรายใด โต้แย้ง เห็นต่าง ทักท้วง ให้บันทึกข้อคิดเห็น ข้อเห็นต่าง ในบันทึกการประชุมฯ เป็นหลักฐาน หากจำเป็นต้องแก้ไข ให้เร่งดำเนินการตามที่ทักท้วง พร้อมประชาสัมพันธ์ประเด็นดังกล่าวให้สมาชิกทราบอย่างทั่วถึง 

4.จัดประชุมใหญ่สมาชิกเพื่อแต่งตั้ง“คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร”ภายหลังได้รับหนังสือสำคัญการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” (จ.ส.ก.10) พร้อมจดทะเบียนรายชื่อคณะกรรมการฯ กับ “กรมที่ดิน” เป็นหลักฐาน 

ทั้งนี้ เพื่อให้ทราบว่าตัวแทนสมาชิกดังกล่าว ในฐานะ คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร ได้เป็น ผู้แทน ผู้มีอำนาจ สามารถกระทำนิติกรรม - สัญญา หรือข้อตกลงใดๆ กับผู้ประกอบธุรกิจ ผู้จัดสรรที่ดิน ตลอดจนบุคคล หรือนิติบุคคลภายนอกได้โดยชอบ และ 

5.ผู้ประกอบธุรกิจ ผู้จัดสรรที่ดิน นอกจากจะต้องปฏิบัติตามมติที่ประชุมฯแล้วยังมีหน้าที่ส่งมอบค่าบริการสาธารณะ“คงเหลือ”(ถ้ามี)ค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค (จำนวน 7% ของมูลค่าการจัดทำสาธารณูปโภค) พร้อมการจดทะเบียนโอนโฉนดที่ดินแปลงสาธารณูปโภคเป็นกรรมสิทธิ์ของ“นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ให้แก่ประธานคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรฯ โดยไม่ชักช้า

โดย... 

พิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย

“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ

Email address :[email protected]