โง่ก่อนฉลาด

มักเป็นเหยื่อของคนที่มีประสบการณ์ ความชำนาญ ฯลฯ เป็นต้น ประโยค หรือคำพูดดังกล่าว เราๆ ท่านๆ ยังคงได้เห็น หรือได้ยินกันไม่เว้นวัน ซึ่งกว่าคนโง่ จะเป็นคนฉลาด หรือรู้เท่าทันคนฉลาดได้ หลายคน อาจต้องทุกข์ ทรมานกับความเจ็บปวด ได้รับบทเรียนความเสียหาย หรือบางคน อาจแทบหมดเนื้อประดาตัว มีให้เห็นอยู่มากพอควรในสังคมปัจจุบัน

เรื่องข้างต้น อาจเกี่ยวข้องกับประเด็นการที่นิติบุคคลอาคารชุดอนุมัติการจ้าง “บุคคลธรรมดา” กับนิติบุคคล ประเภทบริษัทรับจ้างบริหารทรัพย์สิน หรือ Professional Outsource รองรับการบริหารจัดการทรัพย์สินอาคารชุด คอนโดมิเนียม โดยเฉพาะโครงการ นิติบุคคลอาคารชุดขนาดใหญ่ หรือขนาดใหญ่พิเศษ ซึ่งมีพื้นที่จำนวนมากกว่า 10,000 ตารางเมตร และจำนวนห้องชุดมากกว่า 500 ห้องชุดขึ้นไป เหตุใด โครงการ นิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าว “จำนวนไม่น้อย” ซึ่งเป็นอาคารขนาดใหญ่ และมีจำนวนห้องชุดมากกว่า 500 ห้อง จึงได้เลือกใช้บริการ หรือจัดจ้างนิติบุคคล ประเภทบริษัทรับจ้างบริหารทรัพย์สิน มากกว่าการเลือกจ้าง “บุคคลธรรมดา” รองรับการบริหารจัดการทรัพย์สินคอนโดมิเนียม อาคารชุดตน

เจ้าของห้องชุดส่วนหนึ่ง อาจมองว่าการจ้างบริษัทรับจ้างบริหารทรัพย์สินเป็นการสิ้นเปลืองค่าใช้จ่าย (ค่าส่วนกลาง) หรืออาจมองว่าไม่มีความจำเป็น เจ้าของห้องชุดบางกลุ่ม บางคน อาจเสนอให้คัดเลือก สรรหาเจ้าของร่วมด้วยกันเอง หรือผู้พักอาศัย ผู้เช่าห้องชุด เพราะมีความคุ้นเคย เป็นที่รู้จัก หรือมีความสนิทสนมกันเป็นอย่างดี หรืออาจมีเจ้าของร่วมบางคน บางกลุ่ม เสนอแนะ กล่าวสำทับเพิ่มเติมว่าหากไม่สามารถได้บุคคล ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุด ผู้พักอาศัย รองรับการบริหารจัดการทรัพย์สิน คอนโดมิเนียมได้ ก็ให้อาศัยการจ้าง “บุคคลธรรมดา (ภายนอก)” รองรับการบริหารจัดการทรัพย์สินแทน แต่อาจมีเจ้าของร่วม อีกกลุ่ม เห็นแย้งกับแนวคิดการว่าจ้างเจ้าของห้องชุด ผู้พักอาศัย หรือบุคคลภายนอก โดยยอมรับ อีกทั้งยินยอมจ่ายค่าบริการ “ค่อนข้างแพง” มากกว่าการจ้างเจ้าของห้องชุด ผู้พักอาศัย หรือบุคคลภายนอก กับโครงการ นิติบุคคลอาคารชุดที่เป็นอาคารขนาดใหญ่ หรือขนาดใหญ่พิเศษ และมีจำนวนห้องชุดมากกว่า 500 ห้อง เหตุผลของเจ้าของร่วม ซึ่งเห็นว่าควรเลือกใช้บริการบริษัทรับจ้างบริหารทรัพย์สิน หรือ "Professional Outsource" เท่าที่ผู้เขียนสดับ ตรับฟังจากเจ้าของร่วมดังกล่าว ให้เหตุผล ดังต่อไปนี้

1.มีความเป็นกลาง ไม่มีส่วนได้ ส่วนเสียในกิจกรรมการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง และการให้บริการแก่เจ้าของห้องชุด ผู้พักอาศัย

2.แบ่งเบาภาระหน้าที่ความรับผิดชอบของผู้มีอำนาจ ได้แก่ ผู้จัดการ และคณะกรรมการของนิติบุคคลอาคารชุดได้ในระดับหนึ่ง

3.ไม่ต้องขึ้นทะเบียน และรับภาระสวัสดิการ ประกันสังคม หรือผลประโยชน์อื่น ตามกฎหมายต่อบุคลากร ภายใต้สังกัดของนิติบุคคล บริษัทรับจ้างบริหารทรัพย์สิน

4.สามารถเปลี่ยนแปลงบุคลากรได้ทันที เมื่อพบการกระทำผิด หรือมีความประพฤติเสื่อมเสีย ไม่เหมาะสม และหมดปัญหา กับการขาดบุคลากรกะทันหัน หรือมีการลาออก (บ่อยครั้ง) เป็นต้น

5.สามารถตำหนิ ว่ากล่าว ตักเตือนการปฏิบัติหน้าที่ การให้บริการที่ไม่ถูกต้อง เหมาะสมได้โดยตลอด

6.มีประสบการณ์ ความชำนาญในงานที่รับผิดชอบ และบุคลากรได้รับการฝึกอบรม พัฒนาความรู้ ความสามารถ อย่างต่อเนื่อง

7.มีระบบการตรวจสอบการปฏิบัติงาน ทั้งทางตรง และอ้อม และการประเมินผลการปฏิบัติงานเป็นระยะๆ

8.บุคลากรปฏิบัติหน้าที่ได้รับการฝึกอบรม มีความอ่อนน้อม ถ่อมตน สุภาพ บริการด้วยน้ำใจ (Service Mind) ต่อ“ผู้ว่าจ้าง”และเจ้าของร่วม ผู้พักอาศัย 

9.“ผู้ว่าจ้าง”นิติบุคคลอาคารชุดสามารถบอกเลิกสัญญาจ้างได้ตลอดเวลา ด้วยการบอกกล่าวล่วงหน้า เป็นหนังสือ ด้วยระยะเวลาอันเหมาะสม ตามสัญญาจ้าง และ

10.อัตราค่าบริการของบริษัทรับจ้างบริหารทรัพย์สิน คอนโดมิเนียมเป็นตัวเลข“คงที่”ตามสัญญาจ้าง อีกทั้งอยู่ภายใต้งบประมาณการบริหารทรัพย์สิน คอนโดมิเนียม รายเดือน - ปี 

การเลือกใช้บริการนิติบุคคล บริษัทรับจ้างบริหารทรัพย์สิน คอนโดมิเนียมดังกล่าวข้างต้นแล้ว เรื่องหนึ่งที่สำคัญ ได้แก่ เจ้าของร่วม ผู้จัดการ หรือคณะกรรมการ ไม่มีความเสี่ยงถูกดำเนินคดีทางกฎหมาย เมื่อเกิดความเสียหายจากการบริหารจัดการทรัพย์สินที่เกิดขึ้นกับนิติบุคคลอาคารชุด ส่วนการควบคุม ดูแล กำกับการบริหารจัดการให้เป็นอำนาจ หน้าที่ของคณะกรรมการ

อันงานตรวจสอบ สอดส่องการปฏิบัติงาน เพื่อป้องกันมิให้เกิดความผิดพลาด ความเสียหายต่อนิติบุคคล อาคารชุดได้ อย่างไรก็ดี เจ้าของร่วม ในฐานะ คณะกรรมการ หลายท่าน สอบถามผู้เขียน จะมีแนวทางใดที่จะสามารถคัดเลือกนิติบุคคล บริษัทรับจ้างบริหารทรัพย์สินที่มีคุณภาพ มีความเป็นมืออาชีพ เรื่อง หรือประเด็นดังกล่าว ขอให้ท่านติดตามบทความ (ผู้เขียน) ในโอกาสต่อไปคราวหน้า

โดย...

นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย

“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ