ร้องเรียน... "บ่ายเบี่ยง" จัดตั้ง "นิติบุคคล" ***

"ค่าบริการสาธารณะ" (ค่าส่วนกลาง) การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และการจดทะเบียนจัดดั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ความสรุป มีรายละเอียดโดยสังเขป ดังต่อไปนี้

ดิฉันเป็นผู้ซื้อบ้านจัดสรรกับผู้จัดสรรที่ดิน (เจ้าของโครงการ) ในพื้นที่จังหวัดปทุมธานี ซื้อ และจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน - สิ่งปลูกสร้าง ประเภท บ้านเดี่ยวสองชั้น เมื่อปี 2554 พื้นที่ขายตามโฉนดที่ดิน สัญญาขายที่ดิน ประมาณ 60 ตารางวา ชำระค่าบริการสาธารณะ (ค่าส่วนกลาง) ให้แก่ผู้ขาย ผู้จัดสรรที่ดินในคราวจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ล่วงหน้า 1 ปี โดยจัดเก็บเป็นเงินตารางวาละ 15 บาท (สิบห้าบาทถ้วน) ภายในโครงการหมู่บ้านจัดสรรดังกล่าว ประกอบด้วยที่ดินแปลงจำหน่าย - สิ่งปลูกสร้าง รวมทั้งสิ้น 400 แปลงเศษ ประกอบด้วยบ้านเดี่ยวสองชั้น บ้านเดี่ยวชั้นเดียว บ้านแฝดสองชั้น และทาวน์โฮมส์สองชั้น รวมทั้งหมดอยู่ด้วยกัน ผู้ขาย ผู้จัดสรรที่ดิน จัดให้มีสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะ บริการแก่ผู้ซื้อ พื้นที่ส่วนกลางส่วนหนึ่ง จัดให้เป็น "สวนสาธารณะ" จำนวน 2 แห่ง และจัดให้ มีบริการจัดเก็บขยะมูลฝอย บริการรักษาความปลอดภัย และความสะอาดพื้นที่สาธารณูปโภคส่วนกลาง ฯลฯ เป็นต้น

เมื่อไม่นาน ผู้ซื้อพบว่าไฟฟ้าส่องสว่างบางจุด บางซอย หลายจุด ปิดดับ มืด ไม่ได้เปิดใช้งาน เหตุเพราะหลอดไฟขาด ชำรุด สวนสาธารณะ ขาดการดูแล บำรุงรักษา ผู้ซื้อไม่สามารถเข้าไปใช้ประโยชน์ในบริเวณดังกล่าวได้ เมื่อติดต่อสอบถามเรื่องดังกล่าวกับผู้แทนของผู้จัดสรรที่ดิน และฝ่ายขายโครงการฯ กับทั้งสองประเด็นข้างต้น ทราบว่าไฟฟ้าบางจุด บางซอย มีหลอดไฟฟ้า ชำรุด ประกอบกับมีผู้ซื้อ ผู้อาศัยในบริเวณดังกล่าวเป็น "จำนวนน้อย" และมีที่ดิน - สิ่งปลูกสร้างแปลงจำหน่ายของผู้ขาย ผู้จัดสรรที่ดิน รอการจำหน่าย ขายให้แก่ผู้ซื้อรวมอยู่ด้วย สำหรับประเด็นสวนสาธารณะทั้งสองแห่ง ซึ่งขาดการดูแล บำรุงรักษา โดยปล่อยให้ต้นไม้ และวัชพืชขึ้นรกรุงรัง ปลกคลุมพื้นที่บริเวณสวนสาธารณะดังกล่าว ทางโครงการ ผู้จัดสรรที่ดินจักได้ดำเนินการปรับปรุง แก้ไขให้กลับคืนสู่สภาพปรกติ พร้อมใช้งานได้ในโอกาสต่อไป

นอกจากนั้น ดิฉันได้สอบถาม "เพิ่มเติม" อีก 3 ประเด็นที่เกี่ยวข้อง ดังต่อไปนี้

1. ค่าบริการสาธารณะ ซึ่งผู้ซื้อได้ชำระให้แก่ผู้ขาย ผู้จัดสรรที่ดิน ล่วงหน้า 1 ปี ทางโครงการ ผู้ขาย ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดทำบัญชีรายรับ – รายจ่ายแสดงต่อผู้ซื้อหรือไม่ 

2. โครงการฯ ยังคงเหลือแปลงที่ดิน - สิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเป็นแปลงจำหน่าย รอขาย รอโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อจำนวนทั้งสิ้นกี่แปลง และ

3. ทางโครงการฯ ผู้ขาย ผู้จัดสรรที่ดิน มีแผนจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ให้แก่ผู้ซื้อเมื่อใด

ได้รับ "คำตอบ" ชี้แจงจากทางโครงการ ผู้ขาย ผู้จัดสรรที่ดิน ดังต่อไปนี้

1. เนื่องจากทางโครงการ ผู้ขาย ผู้จัดสรรที่ดิน มิได้นำเงินบริการสาธารณะ (ค่าส่วนกลาง) ซึ่งเรียกเก็บกับผู้ซื้อในคราวจดทะเบียนโอน รับโอนกรรมสิทธิ์มาเป็นค่าใช้จ่ายการให้บริการสาธารณะแก่ ผู้ซื้อ ทางโครงการ ผู้ขาย ผู้จัดสรรที่ดินแบกรับค่าใช้จ่ายการให้บริการสาธารณะแทนผู้ซื้อด้วยตนเองทั้งหมด โดยจะคืนเงินบริการสาธารณะที่เรียกเก็บกับผู้ซื้อทั้งหมดในคราวจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ในอนาคต ดังนั้น ทางโครงการ ผู้ขาย ผู้จัดสรรที่ดิน จึงไม่จำเป็นต้องแจกแจงรายละเอียดบัญชีรายรับ - รายจ่ายให้แก่ผู้ซื้อทราบแต่อย่างใด

2. มีแปลงที่ดิน - สิ่งปลูกสร้าง "คงเหลือ" ณ ปัจจุบัน ซึ่งรอการจำหน่าย ขายกรรมสิทธิ์ จำนวนประมาณ ๒๐% ของทั้งหมด หรือประมาณ ๘๐ แปลงเศษ

3. เรื่องดังกล่าวอยู่ระหว่างการพิจารณาการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ตามขั้นตอนของกฎหมาย

"คำถาม" ซึ่งดิฉัน และบรรดาผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ประสงค์สอบถามสมาคมนักบริหารอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรรไทย ได้แก่ ประเด็นต่างๆ ดังต่อไปนี้

1. กรณีโครงการ ผู้ขาย ผู้จัดสรรที่ดิน "บ่ายเบี่ยง" หรือปฏิเสธการดูแล บำรุงรักษาสาธารณูปโภค ได้แก่ สวนสาธารณะทั้งสองแห่ง หรือบำรุงรักษาไม่ครบจำนวนที่มี ผู้ซื้อ จะมีแนวทางดำเนินการอย่างไร

2. ค่าบริการสาธารณะ ซึ่งผู้ซื้อแต่ละราย – แปลง ได้ชำระให้แก่ผู้ขาย เมื่อคราวจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ แต่โครงการ ผู้ขาย ผู้จัดสรรที่ดิน มิได้นำเงินจำนวนดังกล่าวไปใช้จ่ายเพื่อกิจการบริการสาธารณะให้แก่ผู้ซื้อ ทางโครงการ ผู้ขาย ผู้จัดสรรที่ดิน มีหน้าที่จัดทำบัญชีรายรับ - รายจ่ายหรือไม่ และ

3. กรณีโครงการ ผู้ขาย ผู้จัดสรรที่ดิน "บ่ายเบี่ยง" ไม่จดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ให้แก่ผู้ซื้อ บรรดาผู้ซื้อจะมีแนวทาง หรือดำเนินการจดทะเบียน"นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" โดยผู้ซื้อดำเนินการเอง สามารถกระทำเรื่องดังกล่าวได้หรือไม่

"คำถาม" ซึ่งผู้ซื้อสอบถามสมาคมฯ จำนวน 3 ประเด็น ดังต่อไปนี้

1. กรณีผู้จัดสรรที่ดิน "บ่ายเบี่ยง" หรือปฏิเสธการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค (สวนสาธารณะ) ผู้ซื้อจะมีแนวทางดำเนินการเรื่องดังกล่าวต่อไปอย่างไร

เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรยังไม่ดำเนินการจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นขึ้นมารับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคจากผู้จัดสรรที่ดิน ย่อมหมายความว่าผู้จัดสรรที่ดินยังคงมีอำนาจหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่จัดทำขึ้น หรือตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด ทั้งนี้ เป็นไปตามมาตรา 43 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2543 ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินไม่อาจปฏิเสธหน้าที่ความรับผิดชอบเรื่องดังกล่าวได้ อย่างไรก็ตาม หากผู้จัดสรรที่ดิน “บ่ายเบี่ยง” หรือไม่ดำเนินการปรับปรุง แก้ไขสาธารณูปโภค ประเภท สวนสาธารณะให้กลับคืนสู่สภาพพร้อมใช้งานได้ตามปรกติ จนก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้ซื้อ ผู้ซื้อสามารถร้องเรียนเรื่องดังกล่าวต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดพิจารณา และตรวจสอบข้อเท็จจริงต่อไปได้

2. กรณีผู้จัดสรรที่ดิน มิได้นำเงินบริการสาธารณะ หรือค่าส่วนกลาง ซึ่งเรียกเก็บกับผู้ซื้อในคราวจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์มาใช้จ่าย เพื่อกิจการการให้บริการสาธารณะแก่ผู้ซื้อ โดยผู้จัดสรรที่ดินแบกรับภาระค่าใช้จ่ายการจัดให้มีบริการสาธารณะแทนผู้ซื้อทั้งหมด ผู้จัดสรรที่ดินยังมีหน้าที่จัดทำ – แสดงบัญชีรายรับ - รายจ่ายต่อผู้ซื้อด้วยหรือไม่ ?

กรณีข้างต้น ผู้จัดสรรที่ดินไม่มีหน้าที่จัดทำ – แสดงรายละเอียดบัญชีรายรับ - รายจ่ายการให้บริการสาธารณะต่อผู้ซื้อแต่อย่างใด ในทางตรงกันข้าม หากผู้จัดสรรที่ดินนำเงินค่าบริการสาธารณะของผู้ซื้อมาใช้จ่าย เพื่อกิจการดังกล่าว ผู้จัดสรรที่ดินย่อมมีหน้าที่จัดทำ – แสดงรายละเอียดบัญชีรายรับ - รายจ่ายให้ผู้ซื้อทราบ ทั้งนี้ ให้ปิดประกาศบัญชีรายรับ - รายจ่ายดังกล่าวให้ผู้ซื้อทราบโดยเปิดเผยภายในบริเวณที่ดินจัดสรร อนึ่ง การดำเนินการเรื่องดังกล่าว เป็นไปตามหนังสือชี้แจงของ "กรมที่ดิน" และ

3. กรณีผู้จัดสรรที่ดิน "บ่ายเบี่ยง" หรือปฏิเสธการจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ผู้ซื้อสามารถดำเนินการจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" โดยลำพังได้หรือไม่ ?

ผู้ซื้อไม่สามารถดำเนินการจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" โดยลำพังได้ เนื่องจากระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นฯ ๒๕๕๙ และพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2543 แก้ไข เพิ่มเติม 2558 มาตรา 44 (1) บัญญัติ เมื่อผู้จัดสรรที่ดินประสงค์ขอพ้นหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่จัด ทำขึ้น หรือแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต ให้ผู้จัดสรรที่ดิน มีหน้าที่แจ้งคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด เพื่อเข้าทำการตรวจสอบสภาพสาธารณูปโภคในบริเวณที่ดินจัดสรร ทั้งนี้ เพื่อให้ได้มาซึ่งหนังสือรับรอง การตรวจสอบสภาพสาธารณูปโภค ใช้ประกอบการดำเนินงานจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นแก่ผู้จัดสรรที่ดิน และผู้ซื้อในโอกาสต่อไป

*** ชื่อเต็มเรื่อง:

ร้องเรียน .... ผู้จัดสรรที่ดิน "บ่ายเบี่ยง" 

จัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร"

โดย... 

นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย