กรณีศึกษาการประชุมอาคารชุด .... กระดุมกลัดผิดเม็ด***

ส่งสำเนาหนังสือเชิญประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม ประจำปี 2559 - 2560 ให้สมาคมนักบริหารอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรรไทย โดยแนบหนังสือเชิญประชุม พร้อมระเบียบวาระการประชุม หนังสือมอบฉันทะ (Proxy Form) ใบตอบรับเข้าร่วมประชุมฯ และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าวมาให้ประกอบการพิจารณา โดยท้ายหนังสือได้สอบถาม“คำถาม” ดังต่อไปนี้ 

1. หนังสือเชิญประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม ระบุ หรือกำหนดวันนัดประชุม ได้แก่ วันพฤหัสบดีที่ 27 เมษายน 2560 ณ สถานที่ เวลาตามที่แจ้งให้ทราบแก่เจ้าของร่วม เป็นการเชิญประชุมใหญ่ (สามัญ) เจ้าของร่วม ชอบด้วยข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุดหรือไม่ ?
2. การส่งหนังสือเชิญประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมของนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าว โดยแนบหนังสือมอบฉันทะ (Proxy Form) และใบตอบรับเข้าร่วมประชุมฯ ส่งให้แก่เจ้าของร่วมในอาคารชุด ทุกราย โดยขาดเอกสาร รายละเอียดประกอบการประชุมตามสมควร ตามระเบียบวาระการประชุม เป็นการเชิญประชุมใหญ่ (สามัญ) เจ้าของร่วมของนิติบุคคลอาคารชุด ชอบด้วยข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ หรือไม่ ? และ
3. หากเป็นการเชิญ และส่งหนังสือประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมที่ไม่ชอบ ขัดต่อทั้งข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด และพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ บุคคล หรือนิติบุคคลใด ต้องรับผิดแทนเจ้าของร่วม เจ้าของร่วมต้องรับผิดตามข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ ด้วยหรือไม่ ทางออกที่ถูกต้องต่อการดำเนินการเรื่องดังกล่าว ควรดำเนินการอย่างไร ขอ (รับ)“คำแนะนำ”

ก่อนที่ผู้เขียน และฝ่ายกฎหมายของสมาคมฯ จะให้ “คำตอบ” และ / หรือ “คำแนะนำ” กับ “คำถาม” ดังกล่าวข้างต้น ขอให้ข้อมูลประกอบการพิจารณาการให้“คำตอบ” กับ “คำถาม” ดังกล่าว ทั้งนี้ จำเป็นต้องอาศัยข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด “ศุภาลัย ปาร์ค 3” และพระราชบัญญัติอาคารชุดเป็นแนวทาง ดังต่อไปนี้ 

1. ข้อบังคับฯ หมวดที่ 9 ข้อ 22.“การประชุมใหญ่สามัญ ให้คณะกรรมการจัดขึ้นปีละ 1 ครั้ง ภายใน 120 วัน นับแต่วันสิ้นปีทางบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อกิจการ ดังต่อไปนี้ (1) พิจารณาอนุมัติงบดุล (2) พิจารณารายงานประจำปี (3) แต่งตั้งผู้สอบบัญชี (4) พิจารณาเรื่องอื่นๆ”

พระราชบัญญัติอาคารชุดฯ มาตรา 42/1 ปรากฏเนื้อหา รายละเอียดตรงกับข้อบังคับของ นิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าว 

1. ข้อบังคับฯ หมวดที่ 9 ข้อ 23.“การเรียกประชุม ให้แจ้งเป็นหนังสือระบุวัน เวลา สถานที่ ระเบียบวาระการประชุม พร้อมแนบเอกสารประกอบการประชุมที่ต้องเสนอต่อเจ้าของร่วม ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ หรือเอกสารอื่นๆ (ถ้ามี) ทั้งนี้ ให้แจ้งล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน”

พระราชบัญญัติอาคารชุดฯ มาตรา 42/3 “การเรียกประชุมใหญ่ ต้องทำเป็นหนังสือ นัดประชุม ระบุสถานที่ วัน เวลา ระเบียบวาระการประชุม และเรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุม พร้อมด้วยรายละเอียดตามสมควร และจัดส่งให้เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่า 7 วัน ก่อนการประชุม” และ

1. ข้อบังคับฯ หมวดที่ 11 ข้อ 40"ผู้จัดการ มีอำนาจหน้าที่ ดังต่อไปนี้ (1), (2), (3) .... (11) จัดเตรียมรายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงาน และจัดทำงบดุลอย่างน้อย 1 ครั้ง ทุกรอบ 12 เดือน โดยให้ถือเป็นรอบปีทางบัญชี เสนอต่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมภายใน 120 วัน นับแต่วันสิ้นปีทางบัญชี และให้สำเนาเอกสารดังกล่าวให้แก่เจ้าของร่วมพิจารณาก่อนวันนัดประชุมใหญ่ไม่น้อยกว่า 7 วัน"

พระราชบัญญัติอาคารชุดฯ มาตรา 38/2 “ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดทำรายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงานเสนอต่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม พร้อมกับการเสนองบดุล และให้ส่งสำเนาเอกสารดังกล่าวให้แก่เจ้าของร่วมก่อนวันนัดประชุมใหญ่ล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน”

อนึ่ง นาย ก ได้รับหนังสือเชิญประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม ประจำปี 2559 - 2560 โดยสำนักงานของนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าวเป็นผู้จัดส่งให้ภายในอาคารชุด (วันนี้) วันพฤหัสบดีที่ 20 เมษายน 2560 เวลาประมาณ 12.00 นาฬิกาเศษ 

ผู้เขียนร่วมกับฝ่ายกฎหมายสมาคมฯ ชี้แจง - ให้ “คำตอบ” ซึ่งนาย ก สอบถาม มีรายละเอียด ดังต่อไปนี้

1. เห็นว่าการส่งหนังสือเชิญประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม ประจำปี 2559 - 2560 ของนิติบุคคลอาคารชุด“ศุภาลัย ปาร์ค 3”เป็นการกระทำซึ่งถูกต้อง สอดคล้องกับข้อบังคับฯ หมวดที่ 9 ข้อ 23. และพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ มาตรา 42/3 กล่าวคือ ส่งหนังสือเชิญประชุมฯ ให้แก่เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่า 7 วัน อนึ่ง นาย ก ได้รับหนังสือเชิญประชุมฯ เมื่อวันที่ 20 เมษายน 2560 ณ อาคารชุดดังกล่าว และนิติบุคคลอาคารชุด “ศุภาลัย ปาร์ค 3” กำหนดนัด หรือเชิญประชุมฯ ในวันที่ 27 เมษายน 2560 กรณีดังกล่าว จึงมีระยะเวลาการจัดส่งหนังสือเชิญประชุมฯ ไม่น้อยกว่า 7 วัน 

สำหรับประเด็นการจัดส่งหนังสือเชิญประชุมฯ ให้แก่เจ้าของร่วม “ทุกราย” โดยอาศัยการส่ง ณ อาคารชุด หรือทางไปรษณีย์ลงทะเบียน หรือไม่ลงทะเบียน หรือลงทะเบียนตอบรับให้แก่เจ้าของร่วมยังภูมิลำเนา ทั้งข้อบังคับฯ และพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ มิได้กล่าวรายละเอียดดังกล่าวไว้เป็นการเฉพาะ ดังนั้น (สำนักงาน) นิติบุคคลอาคารชุด “ศุภาลัย ปาร์ค 3” เลือกใช้วิธีการส่งหนังสือเชิญประชุมฯ อย่างใด อย่างหนึ่ง จึงถือเป็นการส่งหนังสือเชิญประชุมฯ โดยชอบ ถูกต้อง และการนับวันรับหนังสือเชิญประชุมฯ ให้นับตั้งแต่วันแรกที่นิติบุคคลอาคารชุดจัดส่ง ณ อาคารชุด เป็นวันแรก มิใช่นับวันที่ที่ระบุ หรือกำหนดในหนังสือเชิญประชุมฯ 

1. เห็นว่าการเชิญประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม ประจำปี 2559 - 2560 โดยขาดเอกสาร รายละเอียดการประชุมตามสมควร เป็นการเชิญประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ซึ่งขัด หรือแย้งต่อข้อบังคับฯ ข้อ 13. , ข้อ 40. และมาตรา 38/2 และ 42/3 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ

คคล. หรือนิติบุคคล ซึ่งต้องรับผิดตามกฎหมาย ได้แก่ ผู้จัดการ และคณะกรรมการ เพราะทั้งข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด ถือเป็นผู้มีอำนาจ และมีหน้าที่รับผิดชอบเรื่องดังกล่าวโดยตรง ตามข้อบังคับ ข้อ 5. (2) ข้อ 6. ข้อ 36. และข้อ 40. (11) และมาตรา 33 วรรคสอง มาตรา 38 และมาตรา 38/2 ตามลำดับ การที่นิติบุคคลอาคารชุดใดไม่ปฏิบัติตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด และพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ อาจได้รับบทกำหนดโทษตามข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ รวมถึงอาจเป็นเหตุให้ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมพิจารณาลงมติถอดถอนออกจากตำแหน่ง และใช้สิทธิดำเนินคดีตามกฎหมายต่อไปได้ 

อย่างไรก็ตาม ท่านผู้อ่าน แฟนคอลัมน์ อาจทักท้วง ท้วงติงผู้เขียน - ฝ่ายกฎหมายสมาคมฯ กรณีนิติบุคคลอาคารชุดแห่งใดไม่ปฏิบัติตามข้อบังคับฯ และพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ อาทิ การขาด (ส่ง) เอกสารรายละเอียดการประชุม หรือเอกสารประกอบการประชุม หรือการส่งหนังสือเชิญประชุมฯ มีระยะเวลาน้อยกว่า 7 วัน อาจไม่กระทบต่อนิติบุคคลอาคารชุด ผู้มีอำนาจ ทั้งผู้จัดการ หรือคณะกรรมการ เหตุเพราะไม่มีเจ้าของร่วมห้องชุดรายใดให้ความสำคัญ หรือมิได้โต้แย้งต่อนิติบุคคลอาคารชุดฯ หรือพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” เหตุเพราะไม่มีบุคคล นิติบุคคลใด ทราบรายละเอียดข้อเท็จจริง หรือข้อกำหนดของข้อบังคับฯ และพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ อย่างดีพอ หรือเจ้าของร่วมห้องชุด (ส่วนใหญ่) “เอาหูไปนา เอาตาไปไร่” ผู้เขียนเห็นว่าเป็นเรื่องไม่ถูกต้อง ไม่เหมาะสม เรื่องดังกล่าวอาจกระทบต่อส่วนรวม และเกิดความเสียหายต่อนิติบุคคลอาคารชุด เจ้าของร่วม ทั้งทางตรง และทางอ้อม ดังนั้น การที่ นิติบุคคลอาคารชุดกระทำการบริหารงาน หรือกระทำการใดๆ ที่สอดคล้องกับระเบียบ ข้อบังคับฯ และพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ ย่อมเป็นเรื่องที่ดี ส่งเสริมชื่อเสียงต่อนิติบุคคลอาคารชุด - เจ้าของร่วม และเจ้าของร่วม อาจไม่รู้สึกคลางแคลงใจ สงสัย หรือมีความกังวลต่อการบริหารงาน และกระทำการใดๆ ในนาม เจ้าของร่วม

 /////

นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย และ

“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ

*** บทความ ชื่อเต็ม: กรณีศึกษาการประชุมอาคารชุด.... กลัดกระดุมผิดเม็ดเดียว ที่เหลือผิดหมด