ภาษีที่ดินที่เหมาะสมในเขตเมือง

 ที่กระทรวงการคลังเตรียมเสนอต่อคณะรัฐมนตรีนั้น ดูเหมือนจะมีวัตถุประสงค์เพื่อเพิ่มรายได้ของรัฐบาลโดยมีมาตรการบรรเทาผลกระทบสำหรับผู้ถือครองที่มีมูลค่าต่ำและมีรายได้น้อย และอีกวัตถุประสงค์ก็คือ การจัดการปัญหาการกักตุนที่ดินเพื่อเก็งกำไรโดยไม่ได้ใช้ทำประโยชน์ ส่วนผลในเรื่องของการแก้ปัญหาความเหลื่อมล้ำของการกระจายรายได้นั้น ไม่น่าจะเป็นเป้าหมายหลัก หากแต่เป็นเพียงผลพลอยได้เท่านั้น

การเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราที่เหมาะสม อาจมีผลช่วยแก้ไขปัญหาความล้มเหลวของกลไกตลาด ที่มักนำไปสู่การขยายตัวของเมืองที่แออัดมากเกินไป นอกจากนี้ ยังอาจช่วยสกัดกั้นพวกนักเก็งกำไรที่ดิน ให้กักตุนที่ดินได้น้อยลง ทำให้เกษตรกรมีโอกาสได้เช่าที่ดินทำกินมากขึ้น หรือในอัตราค่าเช่าที่ลดลง

อย่างไรก็ตาม ประเด็นเรื่องการเก็งกำไรที่ดินในเขตเมืองนั้น อาจจะมีแง่มุมอื่นที่ซับซ้อนมากกว่าที่กล่าวไปแล้ว ส่งผลให้อัตราภาษีที่ดินใหม่สำหรับที่รกร้างว่างเปล่าที่กำหนดไว้ 1% สำหรับ 1-3 ปีแรก และขึ้นเป็น 2% ในปีที่ 4-6 ก่อนจะใช้เพดานสูงสุดที่ 3% ตั้งแต่ปีที่ 7 ขึ้นไป กลับมีผลในทางตรงกันข้าม คือ กลายเป็นผลเสียต่อการใช้ประโยชน์ที่ดินในระยะยาวแทน เนื่องจากว่าที่ดินว่างเปล่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์จำนวนไม่น้อยในเขตเมืองนั้น จะมีลักษณะเป็นที่ดินตาบอด และมีขนาดเล็กที่เจ้าของแต่ละรายไม่สามารถพัฒนาใช้ประโยชน์ให้เกิดมูลค่าสูงทัดเทียมกับพื้นที่รอบๆ ได้ด้วยตัวเอง ที่ดินตาบอดเหล่านี้จึงถูกทิ้งรกร้าง

เมื่อสาเหตุที่แท้จริงของที่ดินรกร้างว่างเปล่าในเขตเมือง ไม่ใช่ปัญหาเรื่องการเก็งกำไรที่ดินแล้ว การเก็บภาษีที่ดินรกร้างในเขตเมือง จึงไม่ใช่วิธีการแก้ปัญหาที่ดินที่ตรงจุด แต่กลับจะก่อให้เกิดผลเสียในแง่ที่ไปสร้างแรงกดกันให้กับผู้ถือครองที่ดินเหล่านี้ ต้องสูญเสียที่ดินโดยจำใจขายในราคาถูกให้กับนายทุนที่ดินอีกต่อหนึ่ง แนวทางป้องกันและแก้ปัญหาที่ดินตาบอดเหล่านี้ที่ถูกต้อง จึงควรเริ่มจากมาตรการจัดรูปที่ดินใหม่ ซึ่งอาจเป็นเรื่องที่ต้องใช้เวลาดำเนินการนาน แต่รัฐควรที่จะต้องเร่งยื่นมือเข้ามาเป็นตัวกลางช่วยกำหนดกฎระเบียบ ที่สร้างหลักประกันความเชื่อมั่นให้กับผู้เข้าร่วมโครงการ จัดรูปที่ดินและเสริมด้วยมาตรการลดหย่อนภาษีในระยะสั้นให้กับผู้เข้าร่วมโครงการ รวมทั้งการลงทุนด้านสาธารณูปโภคส่วนกลาง ที่จำเป็นสำหรับส่วนรวมให้เพียงพอ เช่น การเจรจาไกล่เกลี่ยควบคู่กับมาตรการทางกฎหมาย เพื่อให้สามารถเปิดทางเข้าออกส่วนกลางจากโครงการจัดรูปที่ดินไปสู่ถนนใหญ่ได้ เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมและประโยชน์กับทุกฝ่ายโดยถ้วนหน้า

อีกประเด็นหนึ่งที่น่าสนใจคือ มีที่ดินว่างเปล่ารกร้างในเขตเมืองหรือชานเมืองจำนวนไม่น้อย ที่อาจไม่เกี่ยวข้องกับการเก็งกำไรเลย แต่เกิดจากปัญหาการขาดข้อมูลที่แน่ชัดว่า ที่ดินว่างเปล่าในเขตเมืองนั้น ควรจะใช้สำหรับลงทุนสร้างสิ่งก่อสร้างหรือตึกประเภทใดมากกว่า (เช่น ระดับความสูงของตึกที่เหมาะสมกับการใช้งานในอนาคต) ทั้งนี้ ก็เนื่องจากว่าการลงทุนเหล่านี้เป็นการลงทุนที่เปลี่ยนแปลงไม่ได้ง่าย (irreversible investment) เพราะจะมีต้นทุนในการปรับเปลี่ยนที่สูง และมักต้องใช้เวลานานในกระบวนการเจรจาฟ้องร้องระหว่างเจ้าหนี้กับลูกหนี้

เช่น ปัญหาตึกสูงรกร้างจำนวนหนึ่งในกรุงเทพฯ ตั้งแต่วิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ดังนั้น หากเจ้าของที่ดินในเขตเมืองยังไม่สามารถตัดสินใจว่า จะดำเนินการพัฒนาที่ดินว่างเปล่าไปเป็นอาคารประเภทใด จึงจะเหมาะสม (และสอดคล้องกับข้อบังคับของกฎหมายผังเมือง) ซึ่งที่ดินบางส่วนอาจเป็นพื้นที่ตาบอดตามที่กล่าวไปแล้ว ก็จำเป็นต้องรอให้ได้ข้อมูลเพิ่มเติมเพียงพอ ก่อนที่จะตัดสินใจพัฒนาที่ดินว่างเปล่าเหล่านั้น ให้เป็นตึกอาคารที่ถูกประเภท หรือมีความสูงที่เหมาะสมกับการใช้งานในอนาคตด้วยนั่นเอง

ด้วยเหตุนี้ สาเหตุของที่ดินรกร้างจึงมาจากความไม่สมบูรณ์ของข้อมูล เรื่องโอกาสการใช้ประโยชน์ที่ดินในอนาคต มากกว่าจะเป็นเรื่องของการเก็งกำไรราคาที่ดิน เพราะฉะนั้น การเก็บภาษีที่ดินรกร้างว่างเปล่าในเขตเมือง ตามที่เสนอข้างต้น จึงอาจสร้างผลเสียมากกว่าผลดี เพราะเป็นการกดดันให้เกิดการพัฒนาที่ดินที่เร็วกว่าเวลาที่เหมาะสม จนเกิดการสร้างอาคารที่ผิดประเภทกับการใช้งานในอนาคตนั่นเอง  

ข้อสังเกตที่นำเสนอทั้งหมดนี้ ต้องการสะกิดให้ผู้กำหนดนโยบายสาธารณะ ได้ตระหนักถึงผลกระทบทั้งในแง่บวกและลบ จากมาตรการภาษีที่ดินที่นำเสนอใหม่นี้อย่างละเอียดรอบคอบโดยคำนึงถึงสภาพความเป็นจริงอย่างรอบด้านควบคู่ไปกับบทเรียนเรื่องการขยายตัวของเมืองต่างๆ ทั่วโลกด้วยนั่นเอง