เรียนรู้จากอาเซียนมารับใช้ไทย

เราควรได้นำสิ่งดีๆ ของเขามาพัฒนาประเทศของเราบ้าง มาคุ้มครองผู้บริโภคเป็นที่ตั้ง เพื่อประโยชน์ของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน และนักวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์เอง

เมื่อวันที่ 5-7 สิงหาคม 2558 ผมได้รับเชิญจากสมาคมนักวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ฟิลิปปินส์ ให้ไปบรรยายตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และนวัตกรรมการประเมินค่าทรัพย์สิน บางปีสมาคมนักพัฒนาที่ดินก็เชิญไปบรรยายเช่นกัน ผมยังได้ไปเรียนรู้สิ่งดีๆ ที่ไทยเราควรศึกษาเป็นเยี่ยงอย่าง จากผู้นำในวงการอสังหาริมทรัพย์ของประเทศเพื่อนบ้านหลายประเทศเช่นกัน

ฟิลิปปินส์

ตั้งแต่ปี 2559 เป็นต้นไป พวกนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ จะต้องจบการศึกษาในระดับปริญญาตรีขึ้นไป ไม่ใช่ตาสีตาสาจะเป็นกันได้ง่ายๆ อันนี้ดูคล้ายการจำกัดสิทธิในการประกอบอาชีพนายหน้า แต่ความจริงเป็นการคุ้มครองสิทธิของผู้บริโภค เพื่อให้ได้มีนายหน้าวิชาชีพมาทำให้วงการ ที่มีความน่าเชื่อถือยิ่งขึ้น สำหรับผู้ที่จะประกอบวิชาชีพเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน จะต้องผ่านการอบรม 120 ชั่วโมง เสียค่าอบรมประมาณ 20,000 เปโซ (15,800 บาท) เสียค่าสอบ 800 เปโซ (632 บาท) และเสียค่าสมาชิกรายปี ปีละ 1,000 เปโซ (790 บาท)

ในฟิลิปปินส์ นายหน้าแบ่งออกเป็น 2 ระดับ คือ ระดับนายหน้า (Broker) และระดับพนักงานขาย (Salesperson) ซึ่งประจำตามสำนักงานต่างๆ และเป็นลูกจ้างของนายหน้าหรือของบริษัทพัฒนาที่ดินอีกทอดหนึ่ง มีนายหน้าอยู่ 25,000 คน และมีพนักงานขายอยู่ 10,000 คน นอกจากนี้ ยังมีผู้ประเมินค่าทรัพย์สินอีก 6,000 คน ซึ่งรวมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินที่เป็นเจ้าหน้าที่ของรัฐด้วยเช่นกัน

มาเลเซีย

นายหน้าแบ่งออกเป็น 2 ระดับคือ ระดับนายหน้า และระดับพนักงานขายเช่นกัน พนักงานขายผ่านการอบรมเพียง 2 วัน ก็สามารถทำงานนี้ได้ แต่นายหน้าต้องผ่านการอบรมนับร้อยชั่วโมง ในมาเลเซียมีนายหน้าอยู่ 1,700 คน และพนักงานขายอยู่ 25,000 คน มาเลเซียไม่อนุญาตให้ต่างชาติมาเป็นนายหน้า ต่างจากไทยที่มีต่างชาติมาประกอบธุรกิจนายหน้ากันเกลื่อน ทั้งภูเก็ต พัทยา รัฐบาลไทยไม่เอาจริงเอาจังกับการสงวนอาชีพนายหน้าให้กับคนไทย เช่นที่มีเขียนไว้ในกฎหมาย นายหน้าต่างชาติจะต้องทำงานร่วมกับบริษัทนายหน้าท้องถิ่นเท่านั้น

สำหรับการพัฒนาที่ดินนั้น โครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุดต่างๆ จะสร้างก่อนขายเป็นส่วนใหญ่ เป็นการตัดโอกาสการโกง ในมาเลเซียยังมีสมาคมผู้ซื้อบ้านอีกด้วย สมาคมนี้จะช่วยเป็นปากเสียงให้กับประชาชนผู้ซื้อบ้าน ซึ่งไม่มีประสบการณ์มาก ได้มีโอกาสซื้อบ้านอย่างรอบรู้ ยิ่งกว่านั้นต่างชาติจะซื้อที่อยู่อาศัยในมาเลเซียได้ จะต้องมีราคาไม่ต่ำกว่า 1 ล้านริงกิต หรือประมาณ 10 ล้านบาท ไม่ใช่ว่าต่างชาติจะซื้อในราคาไหนก็ได้เช่นในประเทศไทย

สิงคโปร์

สิงคโปร์มีมาตรการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ให้เติบโตจนทำร้ายชาติโดยไม่เกรงใจหน้าอินทร์หน้าพรหมที่ไหน โดยใช้มาตรการด้านภาษี เช่น ใครซื้อบ้านหลังแรกหรือห้องชุดหน่วยแรก จะเสียค่าธรรมเนียมโอน 3% แต่หากซื้อเป็นหลังที่ 2 จะเสียค่าธรรมเนียมโอน 7% และหลังที่ 3 ขึ้นไป ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอนสูงถึง 10% เขามีระบบฐานข้อมูลที่ดี ไม่ใช่ปล่อยให้มีการเก็งกำไรส่งเดช ไม่เห็นแก่นักพัฒนาที่ดินใดๆ ยิ่งถ้าเป็นชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอน 15% ทั้งนี้ เป็นมาตรการตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นมา โดยก่อนหน้านี้ตั้งแต่ปี 2554 ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอนเพียง 10%

คนที่จะเป็นพนักงานขายในสิงคโปร์ ต้องผ่านการอบรม 3 เดือน และผ่านการทดสอบ 1 ครั้ง ส่วนใครจะเป็นนายหน้าต้องผ่านการสอบ 3 ครั้ง และเคยทำการขายบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นมาไม่น้อยกว่า 30 รายการ ที่เขาเข้มงวดต่อวิชาชีพนายหน้าก็เพื่อประโยชน์ของชาวสิงคโปร์ เขายังจัดให้มีการประกันภัยทางวิชาชีพ โดยพนักงานขายต้องจ่ายปีละ 100 สิงคโปร์ดอลลาร์ (2,521.61 บาท) เพื่อการคุ้มครอง หากการทำวิชาชีพสร้างความเสียหายแก่ลูกค้าในวงเงิน 100,000 ดอลลาร์ (2,521,610 บาท) ยิ่งในกรณีนายหน้า ยิ่งต้องจ่ายค่าประกันภัยสูงเป็น 3 เท่า

นายหน้ายังต้องจ่ายค่าสมาชิกเป็นเงินอีก 230 ดอลลาร์ (5,800 บาท) ต่อปี เพื่อการบำรุงวิชาชีพ แต่แม้จะมีกฎระเบียบมากมาย ปรากฏว่าสิงคโปร์มีนายหน้าและพนักงานขายที่จดทะเบียนถึง 30,000 รายเทียบกับจำนวนคนสิงคโปร์แท้ๆ ที่มีอยู่ 3.5 ล้านคน ก็เท่ากับชาวสิงคโปร์ทุก 100 คน เป็นนายหน้า 1 คน อย่างไรก็ตาม ชาวต่างชาติมาเป็นนายหน้าในสิงคโปร์ไม่ได้ คนต่างชาติมาแอบทำงานนายหน้ามีสิทธิติดคุก!

อินโดนีเซีย

อินโดนีเซียออกกฎหมายให้นักพัฒนาที่ดิน ต้องแจ้งความคืบหน้าในการก่อสร้างพัฒนาโครงการทุกเดือนตั้งแต่เริ่มสร้าง (Housing Start Program) ซึ่งเป็นมาตรการที่ริเริ่มในประเทศสหรัฐอเมริกา เพื่อให้ทางราชการสามารถตรวจสอบภาวะตลาดได้อย่างใกล้ชิด เพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคและผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินเอง ในประเทศไทย ก็มีการพูดกันเรื่องนี้บ่อย และก่อนอินโดนีเซียเสียอีก แต่ก็ไม่ได้นำมาใช้

อินโดนีเซียยังอุดหนุนผู้มีรายได้น้อย ด้วยการคิดดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านและห้องชุดเพียง 5% ซึ่งต่ำกว่าดอกเบี้ยตลาดประมาณ 3% นอกจากนี้ ยังสร้าง “บ้านเอื้ออาทร”เลียนแบบประเทศไทยอีกด้วย ในสมัยที่ผมมาทำงานธนาคารโลกที่กรุงจาการ์ตา และมาช่วยงานกระทรวงการคลังที่อินโดนีเซีย ตั้งแต่ปี 2551-2553 เขาก็เริ่มสร้าง “บ้านเอื้ออาทร” กันแล้ว ปรากฏว่าประสบความสำเร็จพอสมควร เพราะภาคเอกชนของเขายังมีบทบาทจำกัด ต่างจาก บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท ของไทย ที่ใช้เวลา 20 ปี สร้างบ้านได้มากกว่าเคหะชุมชนของการเคหะแห่งชาติที่ทำมา 40 ปีเสียอีก

โดยสรุปแล้ว ไทยเราควรเอาเยี่ยงประเทศเพื่อนบ้านที่คุ้มครองผู้บริโภคซื้อบ้านอย่างจริงจัง ซึ่งเป็นการสร้างความเชื่อถือต่อผู้ประกอบการและนายหน้าอย่างแท้จริง ไม่ว่าจะเป็นการออกมาตรการที่เอื้อต่อผู้บริโภคเป็นเบื้องต้น ไม่ใช่เอาใจผู้ประกอบการก่อน มีการรายงานความคืบหน้าในการก่อสร้างเพื่อติดตามภาวะตลาด การควบคุมวิชาชีพนายหน้า ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน นักบริหารทรัพย์สินอย่างจริงจัง แต่ในประเทศไทยเรายังไม่มีกฎหมายเหล่านี้ ปล่อยให้มีช่องโหว่ให้โกงๆ กันไปทุกวัน