กบข.ลงทุนอย่างไรให้ชนะเงินเฟ้อ ?

น่าคิดค่ะท่านสมาชิก ท่ามกลางภาวะราคาสินค้า และต้นทุนการผลิตที่เพิ่มสูงขึ้น กดดันให้อัตราเงินเฟ้อเพิ่มขึ้นเป็นเงาตามตัวเช่นนี้ แต่ กบข. ก็ยังสามารถผลตอบแทนการลงทุนเฉลี่ยที่ 7% ต่อปีตั้งแต่ตั้งกองทุน
 

นั่นเพราะ กบข. ไม่เคยหยุดนิ่งในการเสาะแสวงหาโอกาสในการสร้างผลตอบแทนให้สมาชิกค่ะ ล่าสุด กบข.มีแผนขยายการลงทุนไปในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ
 

อสังหาฯ นอกประเทศดีอย่างไร ทำไม กบข. จึงต้องไปลงทุน 
 

วันนี้ก่อน ดิฉัน ได้พูดคุยกับ คุณธีระพงศ์ นิลวรสกุล ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายลงทุนทางเลือก กบข. ผู้เชี่ยวชาญการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหนึ่งในสินทรัพย์ลงทุนทางเลือก ซึ่งก็มีข้อมูลมากมาย เพื่อที่จะนำมาไขข้อข้องใจนี้ค่ะ
 

อสังหาฯ ตอบโจทย์เป้าหมายลงทุน
 

จากคำบอกเล่า ของคุณธีระพงศ์ นิลวรสกุล ฟังดูน่าสนใจ และคือความจริง นั่นก็คือ แนวทางการแสวงหาโอกาสสร้างผลตอบแทนให้สมาชิก คือ หัวใจของทีมลงทุน กบข. อสังหาริมทรัพย์ เพราะถือเป็นการลงทุนทางเลือกประเภทหนึ่ง ที่สร้างผลตอบแทนการลงทุนที่สม่ำเสมอ เนื่องจากรายได้จากค่าเช่า จะสร้างผลตอบแทนที่ต่อเนื่อง อีกทั้งค่าเช่ายังปรับไปในทิศทางเดียวกับอัตราเงินเฟ้อ จึงช่วยเพิ่มโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่สูงกว่าเงินเฟ้อให้สมาชิก กบข. 

สำหรับ กบข. ได้เริ่มลงทุนในอสังหาฯ ในไทยตั้งแต่ปี 2543 อสังหาริมทรัพย์แรกที่ลงทุน คือ ตึกอับดุลราฮิม พระราม อาคารสำนักงานให้เช่าบนทำเลใจกลางเมือง ศูนย์กลางเศรษฐกิจการค้า ต่อจากนั้น กบข.ก็มีการลงทุนในอาคารสำนักงานให้เช่าอีก 2 แห่ง ได้แก่ บางกอก ซิตี้ ทาวเวอร์ อาคารจีพีเอฟ วิทยุ และซัมเมอร์เซ็ท เลค เซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์ ในย่านสุขุมวิท ซึ่งเป็นศูนย์กลางธุรกิจการค้า นอกจากนี้ ยังมีการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาฯ OHPF และล่าสุด กบข.ได้เป็นเจ้าของธุรกิจค้าปลีกรายใหญ่ของไทย เทสโก้ โลตัส ทางอ้อม ด้วยการเข้าลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าเทสโก้ โลตัส รีเทล โกรท หรือ TLGF อีกด้วย

ปัจจุบัน กบข. มีสัดส่วนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทยประมาณ 4% ของพอร์ตรวม หรือประมาณ 15,000 ล้านบาท
 

ไม่หยุดแค่ไทย เตรียมไป อสังหาฯ โลก
 

เตรียมบุกตลาดอสังหาฯ โลก

นอกจากนี้ คุณธีระพงศ์ นิลวรสกุล ผู้เชี่ยวชาญการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ยังมีข้อคิด และให้มุมมองที่น่าสนใจเพิ่มเติมด้วยว่า การลงทุนใดก็ตามไม่ควรกระจุกตัวอยู่ในสินทรัพย์ใดสินทรัพย์หนึ่ง หรือประเทศใดประเทศหนึ่ง เพราะวันหนึ่งหากเกิดเหตุการณ์ไม่คาดคิด อาจส่งผลกระทบต่อการลงทุน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ก็เช่นกัน หาก กบข. ลงทุนแต่เฉพาะในประเทศ หากเหตุการณ์น้ำท่วมอย่างปีก่อน แม้อาคารที่ กบข.ลงทุนจะไม่ถูกน้ำท่วม แต่อนาคตเป็นสิ่งที่ไม่แน่นอน ดังนั้น ในช่วงครึ่งหลังของปี 2555 กบข. จะขยายการลงทุนไปในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ เพื่อกระจายความเสี่ยง และเพิ่มโอกาสในการสร้างผลตอบแทน

"แผนขยายการลงทุนไปในอสังหาฯ โลก เป็นส่วนหนึ่งของแผนยุทธศาสตร์ลงทุนปี 2555"

การลงทุนต้องมีการกระจายความเสี่ยง เพื่อโอกาสสร้างผลตอบแทน ดังนั้น ที่ประชุมคณะกรรมการ กบข. จึงมีมติอนุมัติให้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โลก วงเงินไม่เกิน 2% ของพอร์ตลงทุนหรือประมาณ 7,500 ล้านบาท โดยว่าจ้างผู้จัดการสินทรัพย์เพื่อเข้ามาบริหารเงินลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของ กบข.จำนวนไม่เกิน 2 ราย ซึ่งหลังจากนี้  กบข.จะดำเนินการคัดเลือกและจัดจ้างผู้จัดการสินทรัพย์ โดยคาดว่าจะใช้เวลาในการดำเนินการประมาณ 3-4 เดือนนับจากนี้ เบื้องต้นคาดว่าจะเริ่มลงทุนได้จริงประมาณกลางปี 2555

ดังนั้น การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โลกของ กบข. ดิฉันจึงถือว่าเป็นกระจายการลงทุนออกไปจากสินทรัพย์ดั้งเดิม (Traditional Asset)  อย่างตราสารหนี้และหุ้น ซึ่งจะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพการลงทุนและป้องกันความเสี่ยงจากอัตราเงินเฟ้อ รวมทั้ง เพิ่มโอกาสในการสร้างผลตอบแทนระยะยาวที่สูงกว่าเงินเฟ้อ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์จะมีรายได้ที่สม่ำเสมอจากค่าเช่า ซึ่งส่วนใหญ่จะปรับเพิ่มขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อ ยิ่งปัจจุบันภาวะเศรษฐกิจโลกชะลอตัวราคาอสังหาริมทรัพย์โลกจะปรับตัวลดลงจากภาวะปกติ ถือเป็นโอกาสที่ กบข.จะได้อสังหาริมทรัพย์ในราคาถูก

ทั้งนี้ ลักษณะของอสังหาริมทรัพย์โลกที่ กบข.จะลงทุน ได้แก่ อาคาร สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินในต่างประเทศ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนและไม่จดทะเบียน ทั้งที่เป็นกองทุนเปิดและกองทุนปิด รวมถึงการลงทุนร่วมกับผู้จัดการกองทุนหรือนักลงทุนสถาบันอื่นๆ

ฉะนั้นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โลก จึงถือเป็นการลงทุนทางเลือกที่ได้รับความนิยมในหมู่นักลงทุนสถาบันโดยเฉพาะกองทุนบำเหน็จบำนาญในประเทศที่พัฒนาแล้ว เนื่องจากมีระยะเวลาการลงทุนยาวเหมาะสมกับนโยบายการออมระยะยาว