อสังหาริมทรัพย์ทรุดหนัก ผ่อน LTV ไม่ใช่คำตอบสุดท้าย

ทั้งจากสภาพเศรษฐกิจชะลอตัว ภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ระดับสูง และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ของสถาบันการเงิน และสถานการณ์ดังกล่าวทำให้ในปี 2568 โครงการใหม่เปิดตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด ซึ่งสิ่งที่น่าจับตาอยู่ที่ผลกระทบต่อซัพพลายเชนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) หรือ REIC รายงานจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศปี 2567 พบว่า กลุ่มราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท มีการโอนเพิ่มขึ้น 9.1% จำนวน 111,257 หน่วย เทียบปี 2566 มีการโอน 101,981 หน่วย , ระดับราคา 7 ล้านบาทขึ้นไป ยอดโดนติดลบ 15.2% จำนวน 5,182 หน่วย เทียบ 6,109 หน่วยในปี 2566 ขณะที่แนวโน้มปี 2568 หลายฝ่ายคาดหวังมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จากรัฐบาล

ล่าสุด ธนาคารแห่งประเทศไทย ยอมรับว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันชะลอตัวต่อเนื่องและยังไม่มีสัญญาณฟื้นตัวชัดเจน สอดคล้องกับข้อมูลที่ได้รับจากการหารือกับทั้งผู้ประกอบการในธุรกิจต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องและสถาบันการเงินคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) และคณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.) จึงผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) เพื่อลดปัญหาอุปทานคงค้างที่อยู่ในระดับสูง

ในมุมของกระทรวงการคลังต้องการให้ธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนปรน LTV มาตลอด โดยได้หารือร่วมกันมาตลอดพบว่ามีทั้งข้อดีและข้อเสียจากมาตรการ LTV โดยข้อดีอยู่ที่การป้องกันไม่ให้เกิดหนี้เสียเยอะขึ้น แต่ข้อเสียอยู่ที่ผู้บริโภคบางส่วนอาจพอมีกำลัง แต่เมื่อเจอเกณฑ์เข้มงวดไปส่งผลให้เข้าไม่ถึงสินเชื่อ ดังนั้นจึงมีมาตรการเพิ่ม คือ การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% เพื่อสนับสนุนให้การโอน และขายเป็นไปอย่างรวดเร็วขึ้นที่เตรียมเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.)

ปัญหาสำคัญอีกส่วนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่การเข้าถึงสินเชื่อ โดยที่ผ่านมาธนาคารพาณิชย์ระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อมาก ซึ่งกระทรวงการคลังออกมาเปิดเผยข้อมูลการจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโดเมื่อปี 2567 มียอดจองสูงถึง 6,000 ยูนิต แต่ในจำนวนดังกล่าวกลับไม่ผ่านเกณฑ์ในการขอสินเชื่อถึง 40% ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดอสังหาฯ ที่มียอดขายลดลง ดังนั้นปัญหาสำคัญจึงอสังหาริมทรัพย์จึงไม่หลายมุมและการผ่อนปรน LTV จึงยังไม่ใช่คำตอบสุดท้าย