มติเจ้าของร่วม กับข้อบังคับ 'อย่างไหน ใหญ่กว่ากัน ?'(1)
*กฎหมายรัฐธรรมนูญ* ถือเป็นกฎหมายสำคัญและสูงสุดของประเทศ เมื่อสภาผู้แทนราษฎร(ส.ส.) หรือฝ่ายนิติบัญญัติพิจารณาเห็นชอบ
"ร่าง" พระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)ฉบับใด ฉบับหนึ่ง มาตรา ข้อกำหนด ประกาศ หรือระเบียบ ข้อบังคับ ที่ออกตามความของ พ.ร.บ.จะต้องสอดคล้องกันทั้งสิ้น หากขัดหรือแย้งต่อพ.ร.บ. หมายความว่าข้อกำหนดประกาศหรือระเบียบข้อบังคับดังกล่าวจะไม่มีผลใช้บังคับ(โมฆะ) ทั้งนี้ หากการใช้ระเบียบ ประกาศ ข้อกำหนด ข้อบังคับใด ที่ขัดหรือแย้ง อาจเกิดผลเสียหายหลายด้าน อาทิ ความไม่สงบเรียบร้อย การกระทำความผิด หรือ การละเมิดบุคคล นิติบุคคลอื่น อาจก่อให้เกิดความเสียหายแก่องค์กร ประชาชน และประเทศชาติได้ในที่สุด
อย่างไรก็ดี ประเด็นข้างต้นอาจไม่แตกต่างจากระบบอาคารชุด ภายใต้ พ.ร.บ.อาคารชุด เมื่ออาคารแห่งใดได้รับการจดทะเบียนเป็นอาคารชุด โดยพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" ซึ่ง พ.ร.บ.อาคารชุดกำหนดให้เป็นผู้มีอำนาจหน้าที่พิจารณาจดทะเบียนอาคารชุด ออก หรือจัดทำหนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุด หรือ อ.ช.๑๐ ให้แก่ผู้ขอ ผู้ประกอบการ หรือเจ้าของอาคารแล้ว นอกจากการประกาศการจดทะเบียนให้แก่สาธารณะรับทราบเรื่องดังกล่าวแล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" ยังจำเป็นต้องมีหนังสือแจ้ง สถาบันการเงิน บุคคล หรือ นิติบุคคล ที่เกี่ยวข้องในฐานะ "เจ้าหนี้จำนอง" ให้รับทราบเรื่องดังกล่าวด้วย
อีกทั้งต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าหน้าจำนองดังกล่าว (ถ้ามี) เพื่อจัดทำหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.๒) แต่ละห้องชุด เพื่อใช้ จดทะเบียนสิทธิ นิติกรรม การโอนกรรมสิทธิ์ ฯลฯ ระหว่างเจ้าของกรรมสิทธิ์กับผู้จะซื้อ หรือผู้ที่เกี่ยวข้องกับห้องชุดในคราวถัดไป ทั้งนี้ การจดทะเบียนอาคารชุดของพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" ถูกกำหนดให้จัดทำเป็นระเบียบของกรมที่ดินว่าด้วยการจดทะเบียนอาคารชุด ออกตามความของพ.ร.บ.อาคารชุดให้แก่พนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" (ทั่วประเทศ) ใช้เป็นแนวทางดำเนินการ
อย่างไรก็ดี เมื่อได้รับการจดทะเบียนอาคารชุดแล้ว *โฉนดที่ดิน* ซึ่งเป็นที่ตั้งอาคารชุด จะถูกจัดเก็บไว้ในสารบบของกรมที่ดิน และตีตราแดง ห้ามจำหน่าย จ่าย หรือโอนกรรมสิทธิ์โฉนดที่ดินดังกล่าว หมายความว่า โฉนดที่ดินจะไม่มีผู้ใดใช้ประโยชน์ได้อีกต่อไป จนกว่าโครงการ นิติบุคคลอาคารชุด จดทะเบียนเลิกอาคารชุด ตามข้อบังคับและกฎหมาย แต่ในทางตรงกันข้าม หากไม่กำหนดระเบียบการจดทะเบียนอาคารชุด ในลักษณะดังกล่าว อาจมีบุคคล หรือนิติบุคคล นำโฉนดที่ดินไปใช้ประโยชน์ในทางมิชอบ ส่งผลเสียหายแก่ผู้ซื้อ รวมทั้งความไม่สงบ ความเรียบร้อยกับโครงการ หรือนิติบุคคล อาคารชุด เป็นต้น
ปัจจุบัน ระบบอาคารชุดคอนโดมิเนียมทั่วประเทศ เมื่อโครงการฯได้รับการจดทะเบียนฯแล้ว จะถูกกำหนด ให้อาคารชุดคอนโดมิเนียมแต่ละแห่ง ต้องจัดให้มีข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ใช้ควบคุมดูแลการใช้ประโยชน์ทรัพย์ส่วนบุคคล ได้แก่ ห้องชุด ฯลฯ ทรัพย์ส่วนกลาง ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ การบริหารนิติบุคคลอาคารชุด การจดทะเบียนเลิกอาคารชุด ฯลฯ เป็นต้น เพื่อให้บรรดาผู้ที่เกี่ยวข้อง ทั้งผู้ขายเจ้าของโครงการ ผู้ซื้อ เจ้าของร่วม ผู้พักอาศัย และพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" สามารถใช้ข้อบังคับดังกล่าว เป็นแนวทางการอยู่อาศัยร่วมกันให้เกิดความสงบ เกิดความเรียบร้อย และจดทะเบียนมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม คณะกรรมการ ผู้จัดการ แก้ไข เพิ่มเติมข้อบังคับ หรือการยกเลิกอาคารชุดได้อย่างถูกต้อง
อย่างไรก็ดี อาจมิใช่เพียงการกำหนดให้มีข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อการกำกับ ควบคุม ดูแล การใช้ประโยชน์ทรัพย์สิน การจดทะเบียนของพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" เพียงอย่างเดียว ระบบอาคารชุด คอนโดมิเนียม ยังอาจกำหนดโดยการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ตามที่นิติบุคคลอาคารชุด จัดการประชุมใหญ่สามัญ หรือวิสามัญเจ้าของร่วมแต่ละครั้ง แต่ละกรณี ทั้งนี้ เพื่อนำมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมใช้บังคับแก่ผู้ขาย ผู้ซื้อ และผู้ที่เกี่ยวข้องต่อไป
มติเจ้าของร่วม (Co Owners Resolutions) กับข้อบังคับ (กฎหมาย) (Rules & Regulations) อย่างไหน ใหญ่กว่ากัน ? บางท่านอาจกล่าว มติเจ้าของร่วมที่เกิดจากการประชุมใหญ่ ใหญ่กว่าข้อบังคับ หรือบางท่านกล่าว ข้อบังคับใหญ่กว่ามติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เป็นต้น
(โปรดติดตาม ตอน2)
