‘วันพระ’ มิใช่มีหนเดียว !

นิติบุคคลอาคารชุด โดยมติที่ประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วม เมื่อมิ.ย.2561 แต่งตั้งเจ้าของร่วม 5 คนปฏิบัติหน้าที่ “คณะกรรมการ” ตามข้อบังคับและกฎหมาย ต่อมาคณะกรรมการอย่างน้อย 3 คน แสดงความประสงค์ขอลาออก คงเหลือกรรมการ 2  คน นิติบุคคลอาคารชุดฯ โดยประธานคณะกรรมการฯ จึงออกจดหมายหนังสือเชิญประชุมใหญ่เจ้าของร่วมพิจารณาแต่งตั้งกรรมการที่พ้นจากตำแหน่ง รวม 3 คน จัดประชุมขึ้นเมื่อวันที่ 25 พ.ย.2561 ปรากฏว่ามีคะแนนเสียงไม่เป็น “องค์ประชุม” ตามข้อบังคับ หมวดที่ 13 ข้อ 13.5 วรรคแรก และพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)อาคารชุด มาตรา 43 วรรคแรก ประธานคณะกรรมการฯ ในฐานะ “ประธานในที่ประชุมฯ” ได้บอกกล่าวด้วยวาจาให้ผู้เข้าประชุมฯ ทราบจะกำหนดเรียกประชุมใหญ่เจ้าของร่วม “ครั้งถัดไป”ภายใน 15วันนับแต่วันที่ 25 พ.ย. 2561 ภายในอาคารชุดเวลา และระเบียบวาระเดิม ตามข้อบังคับ ข้อ 13. 12 วรรคท้าย และมาตรา 43 วรรคสอง

เมื่อสมาชิกได้รับจดหมายเชิญประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ครั้งที่ 2/2561 เมื่อเปิดอ่าน พบว่าวันนัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วม “ครั้งที่สอง” มิใช่วันที่ 5 ธ.ค.2561 ตามที่ประธานในที่ประชุมฯ แจ้ง บอกกล่าวสมาชิก “ครั้งแรก” กำหนดนัดประชุมในหนังสือ ได้แก่ วันที่ 8 ธ.ค.2561 หลายท่านที่เข้าประชุม “นัดแรก - ครั้งแรก” เข้าใจตรงกันว่าการกำหนดนัดประชุมฯ ครั้งที่สอง ครั้งถัดไป ภายใน 15 วัน ได้แก่ วันที่ 5 ธ.ค.2561 ในอาคารชุด เวลาใกล้เคียง จึงทำให้สมาชิก “ส่วนใหญ่” ไม่อาจเข้าประชุม “ครั้งที่สอง” วันที่ 8 ธ.ค.2561 อีกทั้งไม่สามารถเตรียมการมอบฉันทะเป็นหนังสือให้บุคคลไว้วางใจเข้าประชุมฯ แทนตนได้ ซึ่งอาจทำให้มีผู้เข้าประชุมฯ “ครั้งที่สอง” วันที่ 8 ธ.ค.2561 จำนวนน้อย ไม่เกิดประโยชน์ต่อเจ้าของร่วม และนิติบุคคลอาคารชุดแต่อย่างใด โดยเฉพาะ การพิจารณาแต่งตั้งคณะกรรมการ ทดแทนชุดก่อนที่พ้นจากตำแหน่ง ตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าว

ผู้ซื้อ กลุ่มเจ้าของร่วม จำนวนดังกล่าว สอบถาม หารือประเด็นข้อบังคับ กฎหมาย อันเกี่ยวข้องกับการจัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วมของนิติบุคคลอาคารชุด กับผู้เขียน ดังต่อไปนี้ 

1. นิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าวต้องทำหนังสือเชิญประชุมใหญ่เจ้าของร่วม“ครั้งที่ 2/2561”ส่งให้เจ้าของร่วมหรือไม่ 
2. การส่งหนังสือเชิญประชุมดังกล่าว บังคับให้จัดส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียน (ตอบรับในประเทศ) หรือ ณ อาคารชุด หรือด้วยวิธีการอื่นใด หรือไม่ เหตุเพราะสมาชิกจำนวนหนึ่ง มิได้พักอาศัยในอาคารชุด จึงไม่อาจทราบ หรือเสียสิทธิ์การเข้าประชุม อภิปรายประเด็นที่เกี่ยวข้องหรืออาจทำให้มีผู้เข้าประชุม“จำนวนน้อย” อาจไม่เกิดประโยชน์ใดๆ แก่ผู้เข้าประชุม และนิติบุคคลอาคารชุด 
3. ประธานคณะกรรมการฯ เปลี่ยนแปลงวันประชุม ตามที่แจ้งในที่ประชุม“ครั้งแรก”กำหนดนัดประชุมในวันที่ 5 ธ.ค.2561 แต่ไม่ใช่ กลับกำหนดนัดวันประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ครั้งที่ 2/2561 ในวันที่ 8 ธ.ค.2561 แทน โดยไม่แจ้งสาเหตุการเปลี่ยนแปลงให้สมาชิกทราบ ประธานคณะกรรมการฯ ผู้ลงนามในหนังสือ หรือจดหมายเชิญประชุม ครั้งที่ 2/2561 กระทำผิดตามข้อบังคับ และกฎหมายหรือไม่  
4. สมาชิกส่วนใหญ่ที่เข้าประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ครั้งแรก ครั้งที่ 1/2561 สามารถร้องขอให้นิติบุคคลอาคารชุด จัดการประชุม ครั้งที่ 2/2561 ในวันที่ 5 ธ.ค.แทนวันที่ 8 ธ.ค.2561 (ได้หรือไม่) ด้วยเหตุผล ได้แก่ ประธานคณะกรรมการฯ เป็นผู้แจ้งยืนยันวันนัดประชุม แจ้งที่ประชุมทราบ กำหนดนัดประชุม“ครั้งที่สอง”ภายใน 15 วัน ในวันที่ 5 ธ.ค.2561 ซึ่งมิใช่วันที่ 8 ธ.ค.2561 
5. สมาชิกเจ้าของร่วมสามารถจัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ครั้งที่สอง“ขึ้นเอง” ในวันที่ 5 ธ.ค.2561 ด้วยการออกหนังสือเชิญประชุมใหญ่ ครั้งที่สอง ส่งให้สมาชิก เจ้าของร่วม รายอื่น ด้วยตนเองได้หรือไม่
6. สมาชิกเจ้าของร่วม รายหนึ่ง เคยเข้าประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ครั้งแรก ครั้งที่ 1/2561 เมื่อมิ.ย.2561 เป็นผู้ออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุมครั้งดังกล่าว ต่อมาภายหลัง ตรวจสอบทะเบียนรายชื่อผู้เข้าประชุม ครั้งแรก เมื่อมิ.ย.2561 กลับไม่มีชื่อตน ในทะเบียนรายชื่อผู้เข้าประชุมดังกล่าวในรายงานการประชุมฯ

สมาชิกเจ้าของร่วมรายดังกล่าว สามารถแจ้งความเอาผิด หรือดำเนินคดีต่อนิติบุคคลอาคารชุดได้หรือไม่ 

ขอเรียนชี้แจง ตอบคำถามข้างต้น ดังต่อไปนี้ 

1.ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด หมวดที่ 13 ข้อ 13.7 “การประชุมใหญ่ต้องทำเป็นหนังสือนัดประชุม ระบุสถานที่ วัน เวลา ระเบียบวาระการประชุม และเรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุม พร้อมด้วยรายละเอียดพอสมควร และจัดส่งให้เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่า 7 วัน ก่อนวันประชุม”และพ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 42/3 “การเรียกประชุมใหญ่ต้องทำเป็นหนังสือนัดประชุม ระบุสถานที่ วัน เวลา ระเบียบวาระการประชุม และเรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุม พร้อมด้วยรายละเอียดตามสมควร และจัดส่งให้เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่า 7 วัน ก่อนวันประชุม” 

2.ทั้งข้อบังคับ และพ.ร.บ.อาคารชุด ไม่บังคับการจัดส่งหนังสือเชิญประชุม อย่างชัดเจน อาจจัดส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียน ส่งปรกติ หรือส่ง ณ อาคารชุด อย่างใด อย่างหนึ่ง ก็ได้ กรณีนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าว เคยส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนให้แก่เจ้าของร่วมมาก่อน ก็เห็นสมควรจัดส่งตามที่เคยปฏิบัติกันมาในอดีต เว้นแต่อาจมีสาเหตุอื่น ซึ่งไม่สามารถส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนได้ เช่นนี้ นิติบุคคลอาคารชุดก็ควรบอกกล่าว“ข้อขัดข้อง”ให้สมาชิกทราบล่วงหน้า

3.อาจมีประธานคณะกรรมการฯ ซึ่งปฏิบัติหน้าที่ ประธานในที่ประชุมฯ“กลืนน้ำลายตนเอง”เปลี่ยนแปลงวันนัดประชุมใหม่ ซึ่งมิใช่ตามที่พูด หรือบอกกล่าวให้ที่ประชุมทราบ ครั้งแรก แต่มีข้อชี้แจงให้สมาชิกทราบแต่เนิ่นๆ เช่นนี้ อาจไม่ถูกตำหนิจากเจ้าของร่วม แต่หากไม่ชี้แจง สาเหตุการเปลี่ยนวันนัดประชุมดังกล่าว เป็นวันอื่น *100%มีผลประโยชน์ที่เกี่ยวของ แอบแฝงกับนิติบุคคลอาคารชุดทั้งสิ้น *

4.-5.อำนาจตามข้อบังคับ และกฎหมายเกี่ยวกับการออกหนังสือเชิญประชุมใหญ่ขึ้นอยู่กับบุคคล ซึ่งปฏิบัติหน้าที่ ในฐานะประธานคณะกรรมการของนิติบุคคลฯ (ข้อบังคับ หมวดที่ 13 ข้อ 13.5 หรือข้อ 13.6 และพ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 42/1 หรือ 42/2)

สมาชิก จะกระทำการเปิดประชุมใหญ่เจ้าของร่วมด้วยตนเอง หรือโดยลำพัง โดยไม่เป็นไปตามข้อบังคับ และกฎหมายกำหนดข้างต้น มิได้

6.สมาชิกรายดังกล่าว หรือผู้มีส่วนได้ ส่วนเสียกับการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม“ครั้งแรก” เมื่อมิ.ย.2561 สามารถใช้สิทธิทางศาล ดำเนินคดีต่อนิติบุคคลอาคารชุด และพวก ข้อหาความผิด เพิกถอนมติการประชุมดังกล่าวได้ แต่ต้องกระทำภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ที่ประชุมมีมติ

 โดย... 

พิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย และ

“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ

email address :[email protected]