วิกฤติอสังหาฯ 3 รอบใน 30 ปีของสหรัฐ

ขณะนี้สหรัฐกำลังเข้าสู่ภาวะวิกฤติอสังหาริมทรัพย์รอบที่ 3 หรือไม่ แล้วไทยจะได้ผลลัพธ์อย่างไร เราต้องเร่งศึกษาเรียนรู้แล้ว

ตอนที่ผมทำวิทยานิพนธ์สำหรับดุษฎีบัณฑิตด้านที่ดินที่อยู่อาศัยที่ Asian Institute of Technology (AIT) ผมศึกษาถึงวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ของหลายประเทศทั่วโลก และครั้งที่ใหญ่ที่สุดในสมัยนั้นเกิดเมื่อปี 2531 ชื่อวิกฤติสินเชื่อ Savings and Loan Crisis (https://tinyurl.com/prbapl7) แต่ปรากฏว่าวิกฤติสินเชื่อซับไพรม์ (Subprime: https://tinyurl.com/y3tpl35b) ในปี 2549 กลับยิ่งใหญ่กว่าอย่างเทียบไม่ติด มาปีนี้ 2562 คาดว่าจะมีการก่อตัวของฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์อย่างใหญ่หลวง ซึ่งอาจนำไปสู่วิกฤติที่ยิ่งใหญ่เข้าไปอีก นี่เป็นสิ่งที่เราต้องจับตามอง คลาดสายตาไม่ได้

มาทบทวนกันว่าวิกฤติ 2 ครั้งใหญ่ของสหรัฐเป็นอย่างไร มาเริ่มต้นที่วิกฤติสินเชื่อ Savings and Loan Crisis กันก่อน  สำหรับปัญหาในสหรัฐนั้น มีรากฐานมาจากสถาบันการเงิน โดยเฉพาะกิจการด้านเงินออมและการให้สินเชื่อ โดยในภาวะเศรษฐกิจปกติ อุตสาหกรรมการออมและการให้สินเชื่อก็ไม่มีปัญหาอะไร แต่เมื่อเกิดการ “บูม” ของเศรษฐกิจในช่วงปลายทศวรรษ 1970 ถึง ต้นทศวรรษ 1980 สถานการณ์ก็เปลี่ยนแปลงเพราะดอกเบี้ยเคลื่อนไหวมากในขณะที่สถาบันการเงินต่าง ๆ ใช้เงินกู้ยืมระยะสั้นมาให้สินเชื่อระยะยาว (https://tinyurl.com/y5plcvv4)

จุดหลักที่ทำให้สถาบันการเงินประสบปัญหาก็คือ การขาดระบบการควบคุม เปิดช่องให้เกิดความไม่ซื่อสัตย์ของเจ้าหน้าที่ของรัฐ (ร่วมฉ้อฉลหรือ “เอาหูไปนา เอาตาไปไร่”) และเจ้าของหรือผู้บริหารสถาบันการเงิน จนทำให้เกิดความเสียหายมากมาย เช่น ให้สินเชื่อแบบไม่มีหลักประกัน ให้สินเชื่อแบบแอบแฝงหลายซับหลายซ้อน ทำให้ในภายหลังเมื่อรัฐบาลกลางยื่นมือเข้ามาแก้ไข กลับต้องสูญเสียเงินเพื่อการนี้จำนวนมหาศาล ยิ่งกว่านั้นนักอุตสาหกรรมทางการเงินเหล่านี้ยังสามารถซื้อนักการเมืองในรัฐสภาได้อีกด้วย ทำให้เกิดการ “ซื้อเวลา” จนการแก้ไขปัญหาล่าช้าออกไป สร้างความเสียหายเพิ่มขึ้น

และในที่สุดรัฐบาลกลางสหรัฐจำเป็นต้องเข้ามาแทรกแซงในช่วงปี 2532 ในครั้งนั้นนักการเมือง เจ้าหน้าที่ของรัฐ เจ้าของและผู้จัดการสถาบันการเงินถูกจับดำเนินคดีมากมาย (ของเขาเอาจริง) นอกจากนี้ รัฐบาลยังตั้ง Resolution Trust Corporation (RTC) ซึ่งก็คือบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทยที่เรากำลังจะตั้งขึ้น RTC นี้มีหน้าที่สำคัญคือ การขายทรัพย์สินให้ได้มาก เร็วและได้ราคาดีที่สุดโดยให้เกิดผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์และสถาบันการเงินน้อยที่สุด และส่งเสริมการให้มีที่อยู่อาศัยแก่ผู้มีรายได้น้อย (ในขณะที่มีอุปทานเหลืออยู่มากมายในราคาถูก)

ส่วนในกรณีวิกฤติซับไพรม์ (Subprime Lending) หรือการให้สินเชื่อที่มีความเสี่ยงสูงโดยพิจารณาจากหลักประกันและฐานะของผู้กู้นั้นได้ก่อให้เกิดวิกฤติปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ในวงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกา และส่งผลต่อกิจกรรมอื่น ๆ ทางเศรษฐกิจ และเกิดความวิบัติในวงการที่อยู่อาศัยสหรัฐตั้งแต่ช่วงปี 2546-2548 ที่มีการอำนวยสินเชื่อชนเพดาน 100% ของมูลค่าบ้าน และในช่วงเวลาเดียวกันนี้ก็มีการเคลื่อนย้ายทุนในตลาดหลักทรัพย์เข้ามาในตลาดอสังหาริมทรัพย์สูงมาก ความเลวร้ายเห็นได้ชัดเจนมากขึ้นในช่วงปี 2548-กลางปี 2550 ที่มีการอำนวยสินเชื่อที่ให้ผ่อนชำระแค่ดอกเบี้ยเท่านั้น ซึ่งแสดงถึงการปล่อยสินเชื่ออย่างประมาทและไร้วินัยอย่างที่สุด รวมถึงการประกันการจัดจำหน่ายเครื่องมือทางการเงินกันอย่างขาดการวิเคราะห์ที่ดีกันอย่างกว้างขวาง (http://bit.ly/1RQ84gg)

แต่ในช่วงเวลาเดียวกันนี้ การขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยคึกคักมาก มีการซื้อขายบ้านกันมากมายและราคาบ้านก็เพิ่มขึ้น แต่ในอัตราที่ช้าลงแล้ว แสดงให้เห็นอาการที่ส่อเค้าถึงปัญหา Subprime ที่กำลังก่อตั้งอยู่อย่างจริงจัง และด้วยการขาดวินัยทางการเงินเช่นนี้ จึงทำให้เกิดวิกฤติ Subprime ขึ้นในช่วงปี 2550 เป็นต้นมา เกิดการหดตัวของสินเชื่อ และเกิดคำถามสำคัญขึ้นว่าแล้วผู้ควบคุม (Regulator) หายไปไหน ไม่ได้ทำหน้าที่อันควรหรืออย่างไร และผลจากวิกฤติ Subprime นี้ทำให้การขายบ้านใหม่ในตลาดลดลง การขายบ้านมือสองในตลาดก็ลดลงอย่างเด่นชัดไปด้วย ทั้งนี้คงเป็นเพราะความเข้มงวดของสินเชื่อด้วย

โดยสรุปแล้ววงจรชีวิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สหรัฐอเมริกา เป็นดังนี้:

1. สหรัฐมีการเติบโตของราคาที่อยู่อาศัยตั้งแต่เดือนม.ค. 2534 - เดือนมี.ค.2550 เป็นระยะเวลาประมาณ 16 ปีอย่างต่อเนื่อง และตกต่ำมาจนถึงเดือน พ.ค.2554 เป็นเวลาประมาณ 4 ปี และขณะนี้ก็อยู่ในช่วง “ขาขึ้น” อีกครั้งหนึ่งจนถึงปัจจุบัน และกว่าราคาจะเท่ากับเดือน มี.ค. 2550 ก็ปาเข้าไปถึงเดือนพ.ย.2561 (ข้อมูลล่าสุด)
2. ในช่วงขาขึ้น (ม.ค. 2534 - มี.ค.2550) นั้น ราคาบ้านเพิ่มขึ้นปีละ 5.1% โดยประมาณ
3. ในช่วงตกต่ำระหว่างเดือนเม.ย. 2550 - พ.ค. 2554 ราคาบ้านตกต่ำลงปีละ 5.9% โดยประมาณ
4. ในช่วงเติบโตใหม่ระหว่างเดือนม.ค. 2555 - พ.ย. 2561 ราคาบ้านเพิ่มขึ้นปีละ 6.1% โดยประมาณ (https://bit.ly/2kjUGes) ซึ่งสูงกว่าประเทศไทยทั้งประเทศที่เพิ่มขึ้นเพียง 1-3% เป็นสำคัญ

ณ สิ้นเดือนพ.ย. 2561 ซึ่งเป็นเดือนล่าสุดที่สำรวจพบว่าราคาบ้านในสหรัฐยังเพิ่มขึ้น 0.4% แต่บางภูมิภาคก็ลด บางภูมิภาคก็เพิ่ม ภูมิภาคที่เคยขึ้นสูงๆ ก็จะลดลงหรือคงที่ ภูมิภาคที่ราคาไม่ค่อยขึ้นมาก่อนหรือขึ้นน้อย ก็จะเพิ่มมากเป็นพิเศษ การที่ราคาบ้านเพิ่มขึ้นถึง 6.1% ตั้งแต่เดือน ม.ค. 2555 หรือเป็นเวลาประมาณ 82 เดือนต่อเนื่อง (เกือบ 7 ปี) นั้น ถือว่าเพิ่มขึ้นมากทีเดียว (https://tinyurl.com/yydogoa9) คือเป็นการเพิ่มขึ้นถึง 50% ตั้งแต่เดือน ม.ค. 2555

การ “บูม” ของตลาดที่อยู่อาศัยจากปรากฏการณ์บ้านขึ้นราคาอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมานี้ชี้ว่า ได้เกิด “ฟองสบู่” ขึ้นมาเป็นครั้งที่ 3 แล้ว และจะนำไปสู่วิกฤติอสังหาริมทรัพย์ครั้งที่ 3 ในเร็ววันนี้หรือไม่ เป็นสิ่งที่ต้องจับตาดูเป็นพิเศษ และต้องศึกษาให้ชัดเจน (https://tinyurl.com/y4zztknh) ธรรมชาติของการ “บูม” นั้น ไม่อาจจะยั่งยืนต่อไปไม่สิ้นสุด และจะมีอันต้อง “พังพาบ” ลงเช่น 2 ครั้งที่ผ่านมา ก็มีโอกาสเป็นไปได้สูง ประเด็นสำคัญที่จะชี้ชัดก็คือ ในขณะที่ราคาบ้านเพิ่มขึ้น แต่อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่ากลับไม่เพิ่มตาม จนวันหนึ่งราคาที่เพิ่มขึ้น (ส่งเดช) ก็ไม่สะท้อนความเป็นจริง กลายเป็นราคาที่เกินจริงไป เมื่อนั้นวิกฤติเศรษฐกิจก็จะเกิดขึ้น และเมื่อเกิดความอลหม่านขึ้น ก็ยิ่งเร่งให้เกิดการพังทลายเร็วขึ้นไปอีก

  การมีวินัยทางการเงินที่ดี การไม่เห็นแก่สมัครพรรคพวก การไม่เปิดช่องโหว่ให้เกิดการทุจริต และที่สำคัญ การมีข้อมูลที่ดี ทันสมัย จะทำให้ทุกฝ่ายรู้ตัวทั่วพร้อมในป้องกันไม่ให้เกิดวิกฤติ และในการรับมือกับวิกฤติอย่างมีสติ