'ตั้งสติ' ก่อนคว้าสิทธิ์ 'บ้านหลังแรก'

 จากปัญหาเศรษฐกิจฉุดกำลังซื้อ กับความหวังที่จะ “กระตุ้นอสังหาฯ” ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี ที่มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมโอน ในกรุงเทพฯและปริมณฑล มูลค่าสูงถึง 1.2 แสนล้านบาท 

แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 8 หมื่นกว่าล้านบาท ที่เหลืออีกกว่า 4 หมื่นล้านบาท เป็นบ้านจัดสรร ทาวน์เฮ้าส์ และที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ 

ในจำนวนนี้ยังพบว่า ที่อยู่อาศัยตามเกณฑ์ของมาตรการฯ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นระดับราคาที่ค้างสต็อกรอโอน “มากที่สุด”

ข้อมูลจากศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจธนาคารไทยพาณิชย์ ระบุว่า คอนโดมิเนียมที่เปิดตัวในปี 2556-2557 ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีสัดส่วนถึง 70% 

ขณะที่บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ เปิดตัวต้นปี 2558 พบว่า สัดส่วน 67%  มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

โดยรายละเอียดของมาตรการ ประกอบด้วย การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองเหลือ 0.01% พร้อมกับให้นำ 20% ของราคาที่อยู่อาศัย มาใช้หักภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เป็นเวลา 5 ปี ปีละเท่าๆกัน พร้อมกับมาตรการผ่อนปรนด้านภาษี ผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่เตรียมวงเงินเบื้องต้นไว้ที่ 1 หมื่นล้านบาท โดยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ยจะต่ำกว่าตลาด 0.5%

ทว่า มาตรการเหล่านี้ จะให้สิทธิ์กับผู้บริโภคที่ต้องการมี “บ้านหลังแรก” เท่านั้น และห้ามโอนกรรมสิทธิ์ภายใน 5 ปีนับจากครอบครองกรรมสิทธิ์ เพื่อป้องกันการซื้อเพื่อ “เก็งกำไร”  

แม้ดูจากรายละเอียดมาตรการ จะเป็น “ยาแรง” ผู้ประกอบการอสังหาฯมองว่าจะช่วยผลักดันยอดขายบ้านได้ไม่น้อย

แต่สิ่งที่ผู้บริโภคต้องคำนึงให้มาก อย่าด่วน “เร่งตัดสินใจ” แม้ช่วงเวลาของมาตรการจะมีเพียง 6 เดือน (19 ต.ค.2558-มี.ค.2559) 

นั่นคือ.. ความสามารถในการชำระหนี้ในอนาคต 

เพราะต้องไม่ลืมว่า แม้ธอส.จะอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบผ่อนปรน แต่ภาระหนี้จะเกิดกับผู้ซื้ออสังหาฯ ยาวนานถึง 30 ปี กรณีใช้ระยะเวลาผ่อนชำระสูงสุด

“ความผันผวนของเศรษฐกิจ” ที่จะกระทบต่อธุรกิจปีหน้า และปีถัดๆไปยังเป็น “ปัจจัยเสี่ยง” ที่ต้องนำมาคาดการณ์รายได้ในอนาคตของผู้ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย 

โดยต้องไม่มองเพียง “สิทธิประโยชน์” เบื้องหน้าที่ล่อใจเท่านั้น 

แต่ต้องมองกัน ยาวๆ  

ยังมีความกังวลว่า มาตรการดังกล่าว จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจเฉพาะหน้า หลังจากนั้น หากผู้ซื้ออสังหาฯไม่มีความสามารถในการชำระหนี้ จะกลายเป็นตัวเร่ง “หนี้ครัวเรือน” ของประเทศให้พุ่งสูงขึ้นไปอีก  

หมักหมมปัญหาระดับประเทศ !!

นอกจากนี้ การก่อหนี้อสังหาฯตามมาตรการยัง “กดดัน” การใช้จ่ายเงินในอนาคตของผู้บริโภค ที่จะกระทบถึงยอดขายสินค้าอื่นๆ ตามมา เนื่องจากมีภาระหนี้ที่อยู่อาศัย ค้ำคอ จนไม่อาจก่อหนี้เพิ่ม 

ไม่ต่างจากโครงการ “รถคันแรก” ที่ดึงเงินในกระเป๋าผู้คน กลายเป็นอีกเหตุผลหนึ่ง ทำให้สถาบันการเงิน “ปฏิเสธ” การปล่อยสินเชื่อผู้ขอกู้ซื้อที่อยู่อาศัย ในช่วงที่ผ่านมา  

“สติ” เท่านั้น จะช่วยตอบคำถามได้ว่า....

จะซื้อ “บ้านหลังแรก” ช่วงนี้ดีไหม?