อสังหาฯรุกภูธร-ตปท.หนีกับดักราคาที่ดิน-อีไอเอ-ร้องเรียนเมืองกรุงพุ่ง

Key Points: 

• จากข้อมูลของ เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ระบุว่า ปี 2566 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4% เป็นผลจากการเปิดรถไฟฟ้าสายใหม่ และในปี2567 คาดว่าราคาที่ดินจะยังปรับสูงขึ้นเฉลี่ย 3-5% 
• ขณะเดียวกัน การจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA รวมทั้งกฎหมายเข้มขึ้น ส่งผลให้เกิดต้นทุนเพิ่มขึ้นรวมทั้งปรากฏการณ์นักร้อง(เรียน)ศาลปกครองที่อาจเกิดขึ้นเหมือนทุกปีทีผ่านมา

ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ราคาที่ดินที่ปรับขึ้นนั้นเป็น “ต้นทุน” สำคัญในการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ส่งผลให้ราคาบ้านและคอนโดสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ 

แต่ว่าปัจจัยลบที่สำคัญของผู้ประกอบการอสังหาฯ ปัจจุบันนี้คือ รายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA และ กฎหมายควบคุมที่มีแต่เข้มมากขึ้น ยกตัวอย่างเช่น กฎหมายควบคุมอาคารที่กำลังออกมาใหม่ เพิ่มรายละเอียดในเรื่องการป้องกันแผ่นดินไหวเข้ามาทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้น
 

“ระเบียบ กฎเกณฑ์สิ่งแวดล้อม กฎหมายที่ยากขึ้น ทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้น วางแผนลำบาก วิธีการลดความเสี่ยงของศุภาลัย การลงทุนในต่างจังหวัดและต่างประเทศมากขึ้น โดยปีนี้ ศุภาลัยจะมีโครงการรวม 270 โครงการ เป็นโครงการในออสเตรเลีย 24 โครงการ ซึ่งแม้ไม่ถึง 1ใน 10 แต่มูลค่าต่อโครงการสูงกว่าในประเทศ เฉลี่ยโครงการละมากกว่า 10,000 ล้านบาท ขณะที่โครงการในประเทศไทยเฉลี่ย 1,000 ล้านบาท”

ปัจจุบัน ศุภาลัยพัฒนาโครงการครอบคลุมกว่า 28 จังหวัด รวมกรุงเทพฯ รวมทั้งหมด 161 โครงการ จำนวน 36,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวม 118,000 ล้านบาท โดยในปีที่ผ่านมาบริษัทมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในภูมิภาครวม 20 โครงการ มูลค่ารวม 17,000 ล้านบาท
 

อภิสิทธิ์ สุนทรชูเกียรติ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น คอนโดมิเนียม จำกัด เครือออริจิ้น ระบุว่า แนวโน้มการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ ยากขึ้น เนื่องจากที่ดินพัฒนาโครงการหายากทำให้ “ราคาที่ดิน” สูงขึ้น รวมทั้งการจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA เข้มขึ้นระยะเวลาอนุมัตินาน ทำให้การพัฒนาโครงการเกิดความล่าช้ากว่าที่กำหนด จึงเป็นเหตุผลหนึ่ง ที่ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯหลายรายหันไปลงทุนพัฒนาการโครงการในต่างจังหวัดมากขึ้น

“ในเครือ ออริจิ้น ที่มีทีมงานในการพัฒนาโครงการในต่างจังหวัดที่มีศักยภาพอย่าง ภูเก็ต เขาใหญ่ เพื่อรองรับดีมานด์ลูกค้าที่มีความหลากหลายมากขึ้น ถือเป็นการบริหารจัดการความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจอย่างหนึ่ง ”

ทางด้าน ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า นอกเหนือจากต้นทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้นทุกปี ปัจจุบันกฎเกณฑ์สิ่งแวดล้อม กฎหมายการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ทำให้ต้นทุนสูงขึ้น และมีกฎเกณฑ์ใหม่ออกมาตลอดเวลา โดยเฉพาะรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA ถือเป็นความเสี่ยงอย่างหนึ่ง ที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ กังวล เพราะเกี่ยวข้องกับการมีส่วนร่วมชุมชนใกล้เคียง และทำให้ต้นทุนสูงขึ้น

“เรื่องต้นทุนจากกฎเกณฑ์ ผู้ประกอบการไม่กลัวเท่ากับปัญหาที่เกิดขึ้นจากปัญหาบังแดดบังลม ที่ทำเกิดปรากฏการณ์นักร้องขึ้นมา เพราะเป็นความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจ น่ากลัวมากที่สุด เพราะถ้าซื้อที่ดินมาพัฒนาแล้วขึ้นไม่ได้ รวมทั้งการถูกร้องศาลปกครอง"

ทั้งนี้เพราะกรณีไม่ได้รับการอนุมัติ EIA นั้นโครงการยังไม่ได้ก่อสร้าง แต่กรณีฟ้องศาลปกครอง คือ โครงการก่อสร้างแล้ว แม้จะผ่าน EIA แล้ว ทำให้ต้องหยุดการก่อสร้าง หลังจากที่การลงทุนดำเนินการไปแล้ว

ในฐานะผู้ประกอบการอยากให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องพัฒนากฎหมาย รายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA ให้มีความชัดเจน โปร่งใสตรวจสอบได้ ว่าอะไรทำได้ อะไรที่ทำไม่ได้ เพื่อลดความเสี่ยงที่เกิดขึ้น เพราะอสังหาฯ ถือเป็นธุรกิจที่มีผลต่อการกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศ รวมถึงปกป้องประชาชนที่เข้ามาซื้อโครงการอสังหาฯไม่ให้ได้รับผลกระทบ โดยบาลานซ์ผู้ที่มีส่วนได้ส่วนเสีย ที่อยู่บนความถูกต้อง

โอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจุบันการขอ EIA ต้องใช้เวลาขั้นต่ำ 11 เดือน ซึ่งนานกว่าในอดีตที่ใช้เวลา 4 เดือนก็สามารถอนุมัติได้แล้ว และหากไม่อนุมัติ การยื่นขอรอบ 2 ก็ต้องรออีก 11 เดือน และถ้ายังไม่อนุมัติก็อีกต้องรออีก 11 เดือน

“จากประสบการณ์โครงการที่รอนานสุดคือ คอนโดมิเนียมในทำเลปิ่นเกล้า ถือเป็นอุปสรรคสำคัญในการพัฒนาโครงการ ทำให้เป็นต้นทุนเพิ่มขึ้น จึงเป็นเหตุผลหนึ่งที่ทำให้หันมาทำโครงการแนวราบมากขึ้นเพื่อแก้ปัญหาในระยะสั้น แต่สิ่งที่แก้ยากคือปัญหาเรื่องบังแดด บังลม เป็นอุปสรรคในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม"

ทั้งนี้หากมองภาพรวม การพัฒนาโครงการในเมืองต้องเป็นอาคารสูงอยู่แล้ว ก็ไม่ควรจะมีข้อจำกัดจาก EIA เรื่องบังแดดบังลม เพราะถ้าผังเมืองอนุญาตให้สร้างอาคารสูงได้ก็ควรจะดำเนินการได้ ทว่าปัจจุบันไม่มีหลักยึดและความชัดเจน ในฐานะคนทำธุรกิจไม่ได้กลัวเรื่องกฎหมายหรือกฎระเบียบ แต่ขอให้มีความชัดเจนเพื่อมีทางออกร่วมกัน