ANAN - ซื้อเก็งกำไร

ราคาหุ้น ANAN ควรจะฟื้นตัวในระยะสั้น เนื่องจากยัง Laggard การเติบโตของกำไรหลักสำหรับปี 2562 และอัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ (leverage ratio) คาดว่าอยู่ในระดับเดียวกับค่าเฉลี่ยของกลุ่มอสังหาฯเพื่อที่อยู่อาศัย แต่หุ้นมีมูลค่าถูกมาก ซื้อขายต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชีอยู่ 25% สำหรับปี 2561 (หากไม่รวมหุ้นกู้จะต่ำกว่าอยู่ 7%) และ PER ปี 2562 ต่ำเพียง 4.8 เท่า (ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยตั้งแต่บริษัทเข้าตลาดหลักทรัพย์ในปี 2556 อยู่ 1.75 ส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐาน) เรายังคงคำแนะนำ “ซื้อเก็งกำไร” ด้วยราคาเป้าหมายปี2562 ที่ 4.50 บาท อ้างอิงจาก PER ที่ 7 เท่า

คาดกำไรปี 2561 เติบโตน่าประทับใจ

แม้ว่าบริษัทจะพลาดเป้ายอดจองซื้อและเป้าหมายการโอนสำหรับปี 2561 กำไรหลักคาดว่าเติบโตแบบก้าวกระโดดที่ 95% มาทำสถิติสูงสุดใหม่ที่ 2.5 พันล้านบาท อัตรากำไรหลักในปี 2561 จะทำสถิติสูงสูดที่ 21.3% ซึ่งสูงกว่าผลกระทบจากรายได้จากการขายอสังหาฯเพื่อที่อยู่อาศัยที่ลดลง (ลดลง 10% YoY มาอยู่ที่ 8 พันล้านบาท) ในปี 2561 การประมาณการยอดจองซื้ออยู่ที่ 3.2 หมื่นล้านบาท หดตัว 10% และ ต่ำกว่าเป้าหมายของ ANAN ที่ 3.5 หมื่นล้านบาท มูลค่าการโอนในปี 2561 คาดว่าสูงขึ้นแบบก้าวกระโดด 119% มาทำสถิติสูงสุดใหม่ที่ 3.3 หมื่นล้านบาท (ต่ำกว่าเป้าหมายของ ANAN อยู่ 5%) การลงทุนของ ANAN ในโครงการร่วมทุ่นกับพันธมิตรจากประเทศญี่ปุ่น มิตซุย ฟูโดซัง ได้เริ่มให้ผลตอบแทนแล้วจากการคาดการณ์ส่วนแบ่งกำไรคาดว่าจะพลิกกลับมาทำกำไร YoY ที่ 1.7 พันล้านบาทในปี 2561

แผนธุรกิจปี 2562 เติบโตปานกลาง

ผู้บริหารตั้งเป้ามูลค่าโครงการใหม่ในปี 2562 ที่ 3.8 หมื่นล้านบาท (โครงการคอนโด 93% และโครงการแนวราบ 7%) เพิ่มขึ้น 42% YoY (เปิดตัวโครงการเชิงอนุรักษ์ในปี 2561) เป้าหมายยอดจองซื้อในปี 2562 มีความเป็นไปได้ที่ 3.6 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 14% YoY จากการตั้งเป้าการเติบโตของยอดจองซื้อโครงการคอนโดแบบอนุรักษ์นิยมที่ 6% ยอดจองซื้อโครงการแนวราบมีแนวโน้มเติบโต 29% มาอยู่ที่ 3.9 พันล้านบาท ในปี 2562 เป้าหมายมูลค่าการโอนมีความเป็นไปได้ที่การเติบโต 9% มาอยู่ที่ 3.6 หมื่นล้านบาท การประมาณการรายได้จากการขายอสังหาฯ เพื่อที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 9 พันล้านบาท (ประกันรายได้ที่ 35% จากการคาดการณ์มูลค่างานในมือในปี 2561) ซึ่งเป็นการคาดการณ์เชิงอนุรักษ์นิยมกว่าเป้าหมายของบริษัทที่ 9.6 พันล้านบาท เราประเมินว่าอัตรากำไรขั้นต้นของการขายอสังหาฯอยู่ที่ 30.1% ลดลง 1.4% YoY (เพื่อสะท้อนการแข่งขันที่รุน
แรฃ) ซึ่งเป็นการคาดการณ์เชิงอนุรักษ์นิยมกว่า ANAN ที่คาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นขั้นต่ำอยู่ที่ 31%

เปิดโอกาสใหม่จากธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำ

ANAN วางแผนพัฒนาธุรกิจด้านเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 5 แห่ง ซึ่งเป็นการร่วมทุนกับพันธมิตรธุรกิจ (โครงการซัมเมอร์เซ็ท รามา 9 บางกอก, แอสคอททองหล่อ, แอสคอท เอมบาซซี่ สาทร, เอลวายเอฟ สุขุมวิท 8 และอีกแห่งที่พัทยา) เพื่อเป็นการสร้างรายได้ประจำ, การรักษาเสถียรภาพของกำไรและการเติบโตระยะยาว IRR ของโครงการอยู่ในช่วง 12-15% แต่การmonetization (ขายสินทรัพย์ให้แก่ REIT) จะเพิ่ม IRR ได้สูงถึง 20% โดยเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์แห่งแรก ได้แก่ โครงการซัมเมอร์เซ็ท รามา 9 จะเริ่มเปิดดำเนินการเชิงพาณิชย์ในไตรมาส 4/63

การจัดการความเสี่ยง

เนื่องจากปี 2562 เป็นปีที่มีความไม่แน่นอน (การชะลอตัวของการเติบโตของ GDP ประเทศไทย, นโยบายการควบคุมสินเชื่อบ้านใหม่ที่เข้มงวด และความเสี่ยงด้านเศรษฐกิจทั่วโลก) บริษัทจึงต้องมีการบริหารเงินสดและงบดุลอย่างเหมาะสม ทั้งนี้บริษัทมีที่ดินพร้อมสำหรับโครงการที่จะเปิดในปีนี้ทั้งหมดแล้ว ทำให้งบสำหรับการซื้อที่ดินลดลงจาก 1 หมื่นล้านบาทเมื่อปี 2561 มาอยู่ที่ 6-8 พันล้านบาท ในปี 2562 บริษัทตั้งเป้าอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนลดลงจาก 0.7 เท่าในปี 2561 มาอยู่ที่ 0.4-0.6เท่า ในปี 2562 (อัพไซด์ต่อการประมาณการของเราที่ปัจจุบัน 0.7 เท่า)