'ออริจิ้น' หวังขึ้นท็อป3 เจาะกลุ่มลูกค้าทุกตลาด

ทำไม ! หุ้น ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ หรือ ORI ของ 'โด่ง-พีระพงศ์ จรูญเอก' กลายเป็น 'จุดสนใจ' ของ 'นักลงทุนไซด์บิ๊ก' หากอิงตามสัดส่วนการถือหุ้น ORI ที่บริษัทแจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) จะพบชื่อ 'นเรศ งามอภิชน' เข้าถือหุ้นเป็นอันดับ 3 จำนวน 144,000,000 หุ้น คิดเป็น 8.85%

ตามติดด้วย 'เสี่ยปู่-สมพงษ์ ชลคดีดำรงกุล' ถือหุ้นจำนวน 66,360,000 หุ้น คิดเป็น 4.08% 'วารุณี ชลคดีดำรงกุล' จำนวน 10,000,000 หุ้น คิดเป็น 0.61% และปิดท้ายด้วย “สมพงษ์ ชลคดีดำรงกุล” โดย บลจ.แอสเซทพลัส จำกัด จำนวน 9,832,000 หุ้น คิดเป็น 0.60%

'ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้' มีอะไรดี ? ในปี 2560 ถือว่าบริษัทสร้างความฮือฮาข้ามคืน…! หลังประกาศเข้าซื้อหุ้น 'บริษัท พราวด์ เรสซิเดนซ์' ของ 'ตระกูลลิปตพัลลภ' ผู้พัฒนาโครงการระดับลักซัวรี่ PARK24 'ตอนนั้นทุกคนมองว่า ORI เปรียบเหมือนปลาเล็กกินปลาใหญ่' ใช้เงินลงทุน 4,000 ล้านบาท

'โด่ง-พีระพงศ์ จรูญเอก' ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ORI เล่าให้ 'กรุงเทพธุรกิจ BizWeek' ฟังว่า การลงทุนซื้อหุ้น พราวด์ เรสซิเดนซ์ ครานี้ก็เพื่อทำให้บริษัทมีสินค้าครอบคลุมในทุกตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวทั้งเป็นการขยายฐานลูกค้าใน 'กลุ่มตลาดบนและต่างชาติ' ที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งการเข้าซื้อหุ้นในครั้งนี้ทำให้บริษัทรับรู้ยอดขายรอโอน (Backlog) ของพราวด์เข้ามาทันที อีกกว่า 1 หมื่นล้านบาท ส่งผลให้บริษัทก้าวขึ้นแท่น 'TOP 5' ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทยในทันที...!

'แต่ว่าเป้าหมายของ ORI นั้น ต้องการก้าวขึ้นมาอยู่ TOP 3 ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ของเมืองไทย ภายใน 4-5 ปีข้างหน้า' 

ฉะนั้น อีกหนึ่ง 'ไฮไลน์' สำคัญของปีนี้ นั่นคือ การร่วมทุนกับพันธมิตร บริษัท โนมูระ เรียลเอสเตท ดีเวลล็อปเมนท์ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จากประเทศญี่ปุ่น ผ่านการแนะนำของธนาคารกสิกรไทย (KBANK) 'เปรียบเสมือนแม่สื่อที่ทำให้ทั้ง 2 บริษัทได้รู้จักกัน' โดยได้มีการแลกเปลี่ยนองค์ความรู้ เทคโนโลยี นวัตกรรมใหม่ๆ จากญี่ปุ่น ซึ่งถือเป็นรากฐานสำคัญที่จะช่วยทำให้บริษัทเติบโตอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืนในอนาคต

โดยเบื้องต้นบริษัทมีแผนพัฒนาโครงการร่วมกันจำนวน 4 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 8,000 ล้านบาท ซึ่งในปีนี้เปิดขายไปแล้ว 3 โครงการ มูลค่าประมาณ 6,000 ล้านบาท และในอนาคตก็จะมีโครงการที่พัฒนาร่วมกันออกมาต่อเนื่อง และไม่ได้จำกัดอยู่แค่คอนโดนิเมียมเท่านั้น แต่บริษัทสนใจลงทุนทั้งออฟฟิศ ,โรงแรม ,คลังสินค้า ,อพาร์ทเมนท์ ,อาคารสำนักงานให้เช่า เป็นต้น

โดยจะอาศัยความเชี่ยวชาญของพันธมิตรที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร ขณะนี้ก็มีโครงการที่กำลังออกแบบอยู่ 3-4 โครงการ อยู่ที่ ทองหล่อ ศรีราชา แหลมฉบัง และสุขุมวิท

'ปี 2560 เรายังทำงานร่วมกันยังน้อยอยู่ แต่ปี 2561 อยากพัฒนาโครงการมากกว่านี้อีกอย่างน้อย 2 เท่า เราโชคดีมีพันธมิตรเข้ามาลงทุนกันคนละครึ่งมาช่วยกันวางแผนการถือเป็นการประสานจุดเด่นของทั้ง 2 บริษัท เราก็เป็นเหมือนคนหนุ่มไฟแรง ขยันขันแข็ง ส่วนพันธมิตรก็เป็นหนุ่มใหญ่ทำโครงการมามากกว่า 60 ปี ก็จะช่วยต่อยอดสินค้าให้มีมาตรฐานที่ดีขึ้น'

หากย้อนดู 'จุดเริ่มต้น' ของ 'ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้' ช่วงแรกบริษัทเลือกทำธุรกิจด้วยการสร้างความ 'แตกต่าง' ในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวเน้นในย่านบางนาและแบริ่ง จังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งไม่เหมือนกับผู้พัฒนาอสังหาฯ รายอื่น ๆ ตอนนั้นที่เลือกพัฒนาอสังหาฯ ในพื้นที่ใจกลางกรุงเทพฯ มากกว่า โดย ORI โฟกัสลูกค้าระดับ 'กลาง-ล่าง' โดยเฉพาะกลุ่มนักศึกษาจบใหม่ และกลุ่มลูกค้าวัยเริ่มต้นทำงานที่ต้องเดินทางด้วยรถไฟฟ้า

ทว่าในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา หลังมีนโยบายรถยนต์คันแรก ส่งผลกระทบให้ผู้บริโภคกลุ่มกลาง-ล่าง มีปัญหาหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง กระทบกำลังซื้อที่ 'หดหาย' ถือเป็น 'จุดเปลี่ยนครั้งสำคัญ' ของบริษัทต้องตัดสินใจ 'ปรับกลยุทธ์ใหม่' หันมาทำตลาดกลุ่มลูกค้าระดับ 'กลาง-บน-ลักซ์ชัวรี' เพื่อเป็นการกระจายความเสี่ยงธุรกิจด้วยการกระจายสินค้าให้มีสัดส่วนเท่าๆ กันในทุกตลาด รวมทั้งชดเชยกำลังซื้อตลาดกลาง-ล่างที่หายไปด้วย

ทว่า สิ่งสำคัญถือเป็น 'หัวใจสำคัญ' ในการดำเนินธุรกิจ นั่นคือ ผู้พัฒนาอสังหาฯ จำเป็นต้องติดตามข้อมูลข่าวสารตลอดเวลา พร้อมกับนำมาวิเคราะห์สภาพตลาดและกำลังซื้อเพื่อจะได้ปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ได้ทันกับแต่ละสถานการณ์นั้นๆ เพื่อรองรับความต้องการของลูกค้าแต่ละกลุ่มที่มีความต้องการที่แตกต่างกัน และขึ้นอยู่กับสถานการณ์แต่ละช่วง

ยกตัวอย่าง ตอนนี้ 'ตลาดบน-ลักซ์ชัวรี่' มีความน่าสนใจและมีทิศทางเติบโตต่อเนื่อง เนื่องจากไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อและเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยแท้จริง ฉะนั้น ในปี 2561 บริษัทมีแผนพัฒนาโครงการในกลุ่มตลาดบนและลักซ์ชัวรี่มากขึ้น เนื่องจากมองเศรษฐกิจกำลังเริ่มฟื้นตัว ขณะที่กลุ่มตลาดกลางล่างคงจะต้องใช้เวลาอีกประมาณ 1-2 ปี จึงจะกลับมาเติบโตอย่างเต็มที่อีกครั้ง

'ตลาดลักซ์ชัวรี่เหมือนยอดพีระมิดที่มีพื้นที่เล็ก ยิ่งเฉพาะราคาเกิน 20 ล้านบาทขึ้นไป ตอนนี้กำลังซื้อน้อยลงแล้ว แต่ว่าตลาดบนที่ระดับราคา 5-10 ล้านบาท กลุ่มนี้ยังมีฐานใหญ่ประกอบกับธนาคารสนับสนุนสินเชื่อมากขึ้น เพราะว่ากำลังซื้อยังดี'

ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร เล่าต่อว่า ปัจจุบันบริษัทมีสินค้าครบทุกตลาดแล้ว เริ่มตั้งแต่คอนโดมิเนียมห้องละล้านกว่าบาทไปจนถึงเริ่มต้นห้องละกว่า 10 ล้านขึ้นไป โดยมีการพัฒนาโครงการทั้งหมดแบ่งเป็น 4 แบรนด์ ประกอบด้วย 'เคนซิงตัน' ราคาเริ่มต้นห้องละ 1.5-2 ล้านบาท, 'น็อตติ้ง ฮิลล์' ราคา 2-3 ล้านบาท, 'ไนท์บริดจ์' ราคา 3-5 ล้านบาท และพาร์ค ราคาเริ่มต้น 5-8 ล้านบาท ต่อ 1 ห้องนอน เจาะกลุ่มลูกค้าลักซ์ชัวรี่

'จากจุดเริ่มต้นที่เราซื้อที่ดินเป็นแปลงๆ และค่อยๆพัฒนา เนื่องจากเราไม่มีแลนด์แบงก์เป็นของตัวเอง จากโครงการมูลค่า 200 ล้านบาท ต่อมาขยับขึ้นมาเป็น 400 ล้านบาท จนมาถึงปัจจุบันเราเปิดโครงการมูลค่าราว 1.8 หมื่นล้านบาท ถือเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดและเร็วใช้เวลาแค่ 8 ปีเท่านั้น'

สำหรับธุรกิจในส่วนของการลงทุนโครงการแนวราบ เขาบอกว่า บริษัทตั้งเป้าแผนธุรกิจ 5 ปี (2561-2565) จะเปิดโครงการแนวราบอีก 30-35 โครงการ มูลค่ารวม 3.5 หมื่นล้านบาท ในโซนบางนาและสมุทรปราการ รวมทั้งครอบคลุมไปถึงพื้นที่ โครงการระเบียงเขตเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ EEC หลังจากปี 2560 เปิดตัวโครงการแนวราบโครงการแรกเป็นบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดภายใต้แบรนด์ 'บริทาเนีย' จำนวน 149 ยูนิต มูลค่าโครงการประมาณ 800 ล้านบาทไปแล้ว

ขณะที่ ผลประกอบการปี 2560 มั่นใจรายได้ทำได้ตามเป้าหมาย 9,000 ล้านบาท ยอดขาย 14,000 ล้านบาท โดยงวด 9 เดือนที่ผ่านมาทำยอดขายได้แล้วกว่า 1.1 หมื่นล้านบาท ขณะที่ยอดขายรอโอน (Backlog) ล่าสุดอยู่ที่เกือบ 30,000 ล้านบาท ซึ่งถือว่าสูงสุดในตลาดและจะทยอยรับรู้เป็นรายได้ไปอีก 4 ปีข้างหน้า

ทั้งนี้ ในปี 61 บริษัทมีแผนเปิดตัวโครงการอีก 12 โครงการ มูลค่า 2.5 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 10 โครงการ และแนวราบ 2 โครงการ โดยตั้งงบลงทุน 5,000 ล้านบาท ในการซื้อที่ดินพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและคลังสินค้าให้เช่าในพื้นที่ EEC

ในปี 61 ตั้งเป้ารายได้รวม 1.4 หมื่นล้านบาท และยอดขาย 1.8 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้นราว 50% จากปี 60' 

อย่างไรก็ตาม มองว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เมืองไทยได้ 'ผ่านจุดต่ำ' ไปแล้ว ในปี 2561คาดว่าได้รับอานิสงส์จากภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง รวมทั้งการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ของรัฐบาลที่จะทำให้เกิดการจ้างงานมากขึ้น ทำให้ประชาชนมีรายได้มากขึ้น แต่เบื้องต้นจะเริ่มฟื้นตัวจากกลุ่มธุรกิจขนาดใหญ่ก่อน และค่อยลงสู่ผู้บริโภค

สำหรับภาพรวมแผนธุรกิจระยะยาว 5 ปี (2561-2565) บริษัทตั้งเป้ามีรายได้เกิน 30,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตทั้งจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตามการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ นอกจากนี้ บริษัทจะมีรายได้จากการ 'ธุรกิจให้เช่า-บริการ' ที่คิดเป็น 'รายได้ประจำ' หรือ Recurring Income ซึ่งจะมีสัดส่วนรายได้เพิ่มเป็น 15-20% ภายใน 3-4 ปี ขณะนี้บริษัทอยู่ระหว่างศึกษาเพื่อนำธุรกิจให้บริการที่อยู่อาศัยภายใต้บริษัทลูกเข้าจดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในอีก 2 ปีข้างหน้า

อย่างไรก็ตาม สาเหตุสำคัญทำให้บริษัทเติบโตและประสบความสำเร็จอย่างรวดเร็วนั้น มาจากการวางแผนงานที่ดี มีการเปิดโครงการอย่างต่อเนื่องปีละ 10-12 โครงการ ทำให้มียอดโอนเข้ามาทุกปี ซึ่งตลอดระยะเวลา 8 ปีที่ผ่านมา ได้มีการเปิดตัวโครงการไปแล้วทั้งหมด 46 โครงการ และก่อสร้างเสร็จแล้วกว่า 20 โครงการ มีสินค้าครบทุกระดับราคาเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าทุกกลุ่ม และยังช่วยกระจ่ายความเสี่ยงไม่ได้พึ่งแค่ตลาดใดตลาดหนึ่งเท่านั้น

รวมทั้งการมีพันธมิตรชั้นนำระดับโลกอย่างโนมูระซึ่งจะเพิ่มศักยภาพในการแข่งขัน ทำให้บริษัทเติบโตอย่างมั่นคง และการเดินหน้ารุกธุรกิจให้บริการที่อยู่อาศัยซึ่งถือเป็นดาวรุ่งดวงใหม่ของบริษัทในอนาคต เพราะจะทำให้มีรายได้ประจำเข้ามาอย่างสม่ำเสมอ

'ความสำเร็จของเรามาจากการตัดสินใจที่รวดเร็ว งานก่อสร้างที่ทำได้ตามแผน และกลยุทธ์ในการหาตลาดใหม่ๆ นอกจากเรื่องของทำเลและการออกแบบที่ดีแล้ว เรายังเน้นเรื่องของการให้บริการหลังการขายด้วยซึ่งจะเป็น S-curve ตัวใหม่ให้กับธุรกิจ'

'หุ้นใหญ่' ทิ้งท้ายว่า จากแผนงานทั้งหมดที่ได้ทำมาจะส่งผลให้ผลประกอบการของบริษัททำระดับสูงสุดใหม่ต่อเนื่องไปทุกปี และตั้งเป้าว่าภายใน 4-5 ปีข้างหน้า บริษัทจะก้าวขึ้นมาอยู่อันดับ 3 ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ของเมืองไทย

จุดเริ่มต้น 'ออริจิ้น' 

'โด่ง-พีระพงศ์ จรูญเอก' ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ หรือ ORI บอกว่า ตนเองเรียนจบจากคณะวิศวกรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยขอนแก่น เริ่มต้นเป็นมนุษย์เงินเดือนครั้งแรกหลังเรียนจบตอนายุ 21 ปี ด้วยการเป็นพนักงานบริษัทเอกชนแห่งหนึ่งที่ทำธุรกิจ 'รับเหมาก่อสร้าง' โดยได้รับความไว้วางใจจากเจ้านายให้เป็นผู้จัดการโครงการมูลค่า 300 ล้านบาท และมีคนงานที่ต้องดูแลหลายร้อยชีวิต ซึ่งถือเป็นเรื่องท้าทายไม่น้อยสำหรับเด็กจบใหม่ที่อาจจะยังมีประสบการณ์ไม่มาก

แต่เขาก็สามารถพิสูจน์ฝีมือให้ทุกคนเห็น ด้วยการทำให้โครงการแรกที่รับผิดชอบกลายเป็นโครงการที่มีกำไรสูงที่สุดของบริษัท โดยเขาได้ทำงานอยู่ที่บริษัทแห่งนี้เป็นเวลาประมาณ 5 ปี ก่อนไปเรียนต่อปริญญาโทที่ประเทศออสเตรเลีย 'ถือว่าเป็นเส้นทางการทำงานที่เติบโตอย่างรวดเร็ว' 

ต่อมาหลังจากจบปริญญาโทกลับประเทศไทย เขาบอกว่า ได้เริ่มทำธุรกิจของตัวเอง ด้วยการสร้างอพาร์ทเมนท์ให้เช่า มูลค่ากว่า 40 ล้านบาท ก่อนที่จะเข้ามารับบริหารงานให้กับบริษัทอสังหาฯ และก้าวขึ้นมาดำรงตำแหน่งซีอีโอของบริษัทที่มีมูลค่าระดับ 'หมื่นล้าน' ด้วยวัยเพียงแค่ 33 ปี เท่านั้น

'นี่คือจุดสูงสุดในฐานะนักบริหารมืออาชีพ จึงทำให้เขาอยากลองหาความท้าทายใหม่ๆ จึงตัดสินใจลาออกและมาเปิดบริษัทเป็นของตัวเองเมื่อปี 2552'