เศรษฐีไทยช้อปอสังหาฯ ‘ดิเอเจ้นท์’แนะกระจายเสี่ยง

โดยเฉพาะกลุ่ม High Net Worth Individual (HNWI)หรือผู้มีบัญชีเงินฝากไม่ต่ำกว่า 1 ล้านดอลลาร์ จึงเป็นที่มาให้บริษัทพัฒนาอสังหาฯ เบนเข็มมาหาลูกค้าในเอเชียโดยมี “ไทย” เป็นหนึ่งในเป้าหมาย

อัณณพ วงศ์ชุมพิศ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่และผู้บริหารสูงสุด บริษัท ดิเอเจ้นท์ (พร็อพเพอร์ตี้เอ๊กซ์เพิร์ท) จำกัด กล่าวว่า  หลังชิมลางนำอสังหาฯ ในอังกฤษมาขายในไทยปีที่ผ่าน และมีผลตอบรับดีเกินคาดด้วยมูลค่าการขายราว 300 ล้านบาท ปีนี้จึงจับมือกับพันธมิตรเดิม “เบิร์กลีย์ กรุ๊ป” ผู้พัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่จากอังกฤษ ซึ่งมีโครงการอยู่ในลอนดอน มาเปิดขายในปีนี้อีกครั้ง ตั้งเป้าหมายกลุ่มผู้มีรายได้สูงและต้องการกระจายความเสี่ยงในการลงทุนต่างประเทศ มุ่งปักธงเมืองเป็นศูนย์กลางการเงินอันดับ 1 ของโลก

จุดแข็งของตลาดนี้ คือ จำนวนอุปทานในตลาดที่มีอยู่ 2.1 หมื่นยูนิต และถูกควบคุมอย่างเข้มงวดในการขออนุญาตก่อสร้างสวนทางกับความต้องการซื้อและเช่าที่สูงราว 4.9 หมื่นยูนิต ทำให้อัตราอสังหาฯ ที่ถูกปล่อยว่างมีเพียง 17% ต่ำเป็นประวัติการณ์ในปี 2558

แต่ประเด็นที่เพิ่มแรงดึงดูดมากที่สุดสำหรับการเข้าช้อนซื้ออสังหาฯ ในอังกฤษเวลานี้ คือ “ค่าเงิน” ซึ่งอ่อนค่าเหลือราว 44 บาทต่อปอนด์  หากเทียบกับช่วงก่อนเบร็กซิท (การลงมติเพื่อออกจากสมาชิกสหภาพยุโรป) เคยอยู่ที่ 52.04 บาท เท่ากับว่า กำไรจากมูลค่าอสังหาฯ ที่ซื้อจะลดลงไป 15.5%

หากพิจารณาการวิเคราะห์ระยะยาวที่เชื่อว่าอังกฤษจะผ่านกระบวนการเบร็กซิทและแสวงหาพันธมิตรใหม่จากสหรัฐและแคนาดามารักษาสถานะการเป็นศูนย์กลางของโลกไว้ให้ได้ต่อไปนั้นเชื่อว่าอนาคตเงินปอนด์จะกลับมาแข็งค่าช่วยเพิ่มมูลค่าของสินทรัพย์ที่จะขยายตัวตามค่าเงินและทำให้อังกฤษได้ชื่อว่าเป็น Safe Heaven of property แห่งหนึ่งของโลกต่อไป

“แนวโน้มการลงทุนอสังหาฯ เพิ่มขึ้นต่อเนื่องจากที่ถูกจัดให้เป็นเพียงการลงทุนทางเลือกมาเป็นการลงทุนหลัก โดยเฉพาะกลุ่มคนไทยสนใจการซื้ออสังหาฯ ต่างประเทศ เพราะให้ผลตอบแทนที่ดี”

ข้อมูล ธนาคารแห่งประเทศไทย ปีที่ผ่านมา ระบุว่า คนไทยออกไปลงทุนซื้ออสังหาฯ ในอังกฤษ เป็นจุดหมายอันดับ 3 ด้วยมูลค่ารวม 2,683 ล้านบาท รองจากฮ่องกงที่มีมูลค่าการซื้อรวม 3,557 ล้านบาท และสิงคโปร์ 2,869 ล้านบาท แต่สิ่งที่น่าสังเกต คือ อังกฤษมักเป็นลูกค้ารายย่อย ต่างจากสิงคโปร์และฮ่องกงที่มักอยู่ในรูปสถาบันมากกว่าและทำให้ผู้พัฒนารายใหญ่อย่างเบิร์กลีย์มาตั้งสำนักงานในไทยด้วยหลังจากที่มีสำนักงานในสิงคโปร์แล้ว

ความนิยมลงทุนอสังหาฯ ในอังกฤษ อยู่ในระดับสูงในกลุ่มคนไทยเพราะเป็นศูนย์กลางด้านการศึกษาที่สำคัญของโลก ค่าเช่าอสังหาฯ อยู่ในเกณฑ์สูง เมื่อผู้ปกครองมีแผนส่งบุตรหลานไปเรียนแต่ไม่ต้องการให้เม็ดเงินสูญเปล่าจากการเช่าจึงถือโอกาสนำกระแสเงินสดไปลงทุนระยะยาว โดยมีผลตอบแทนในการปล่อยเช่า 4-5% (เมื่อหักค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่นกฎหมาย ภาษี บริการเอเยนต์ ฯลฯ ) ขณะค่าเฉลี่ยในการซื้อก่อนขายทำกำไรที่เหมาะสมอยู่ที่ 5-7 ปี

สำหรับทำเลศักยภาพ แม้ใจกลางอังกฤษมี 4-5 โซนสำคัญทำราคาพุ่งสูงไปถึง 1 ล้านบาทต่อตร.ม. หรือ เท่าตัวเมื่อเทียบราคาสูงสุดในกรุงเทพฯ อยู่ที่ 5 แสนบาทต่อตร.ม. แต่หากขยับออกมายังโซนรอบนอกซึ่งมีระบบขนส่งมวลชนเข้าถึงทั้งทางน้ำและรถไฟสาย “Cross Rail” ยังมีโครงการที่มีราคาเฉลี่ย 5 แสนบาทต่อตร.ม. ซึ่งยังจับต้องได้สำหรับกำลังซื้อคนไทยและเป็นโครงการที่มีแนวโน้มให้ผลตอบแทนเมื่อขายทำกำไรได้สูงเพราะเป็นทำเลที่กำลังได้รับการพัฒนาใหม่ มูลค่าอสังหาฯ ต่อยูนิต ราว 17-20 ล้านบาท

“การเปิดตลาดครั้งนี้มุ่งรองรับฐานลูกค้าเก่าซึ่งมีดีมานด์ซื้อเพื่อลงทุนต่างประเทศ ส่วนใหญ่พร้อมจ่ายเป็นเงินสดมากกว่ากู้ธนาคารและด้วยระบบของอังกฤษการซื้ออสังหาฯ ได้ ต้องมีเงินสดพร้อมในระดับ 50% ของมูลค่าสินทรัพย์ที่จะซื้ออยู่แล้วเพราะกำหนดการกู้ไม่เกิน 50% หากมองว่าเงินในระดับเดียวกันอาจซื้อห้องชุดในโครงการระดับไฮเอนด์ในกรุงเทพฯ ได้เช่นกันแต่หากเปรียบเทียบโครงการในอังกฤษจะเข้าถึงตลาดผู้เช่าและผู้ซื้อที่หลากหลายกว่าต่างจากการลงทุนซื้อโครงการหรูในกรุงเทพฯ ที่ต้องจับแต่ลูกค้าระดับบนเท่านั้น”

การร่วมมือกับเบิร์กลีย์กรุ๊ปที่มีกว่า 70 โครงการในมือ เป็นการเข้ารับเป็นตัวแทนซื้อ-ขายให้อสังหาฯ ต่างประเทศครั้งแรกในรอบ 7 ปีของ  ดิเอเจ้นท์ฯ  โดยช่วงก่อตั้งเป็นตัวแทนให้กับ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่เป็นบริษัทแม่และมีลูกค้าในประเทศเป็นหลัก ปัจจุบันเริ่มขยายกลุ่มเป้าหมายผู้ซื้อและเช่าชาวต่างชาติใน 6 ประเทศให้มาซื้ออสังหาฯ ในไทยมากขึ้นปีที่ผ่านมา มียอดธุรกรรม 2,227 รายการ มูลค่า 7,889 ล้านบาท โดย 10% มาจากลูกค้าต่างประเทศ  3 อันดับสูงสุด ได้แก่ ไต้หวัน 35% ฮ่องกง 20% และสิงคโปร์ 20% ขณะที่ตลาดจีนมาแรงในการซื้ออสังหาฯ ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท เพราะอยู่ในระดับราคาที่สะดวกต่อการเคลื่อนย้ายเงินสด

ปีนี้บริษัทตั้งเป้ามีรายได้ราว 217 ล้านบาท จากการเป็นตัวแทนทั้งในและต่างประเทศเติบโต  10-15% คิดเป็นมูลค่าอสังหาฯ รวม 9,000 ล้านบาท