คัมภีร์ธุรกิจ สไตล์ ‘ประสาน ภิรัช บุรี’

ไม่ได้ออกสื่อบ่อยนัก สำหรับ “ดร.ประสาน ภิรัช บุรี” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มบริษัทภิรัชบุรี นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รุ่นลายคราม ผู้มีที่ดินบน “ทำเลทอง” หลายแห่งใจกลางกรุง โดยเฉพาะย่านธุรกิจ บนถนนสุขุมวิท อาทิ ที่ตั้งอาคารสำนักงานเกรดเอ “ภิรัช ทาวเวอร์” และศูนย์การค้าหรู “ดิ เอ็มควอเทียร์” เป็นต้น

ดร.ประสาน ย้อนให้ฟังว่า ตระกูลภิรัชบุรี เริ่มทำธุรกิจอสังหาฯจริงจังในรุ่นของเขา โดยก่อนหน้านั้นบรรพบุรุษ หลวงภาษาภิรัชบุรี ผู้เป็นตา ดำรงตำแหน่งท่านกงสุลสยามประจำเกาะปีนัง ซื้อที่ดินสะสมไว้บ้าง กระทั่งรุ่นมารดา และป้า ก็ทยอยซื้อที่ดินเก็บไว้เช่นกัน

อย่างที่ดินแปลงงามบริเวณสุขุมวิท 35 เขาก็เป็นคนซื้อเก็บไว้เตรียมที่จะพัฒนามานานแล้ว แต่จังหวะไม่เอื้อ กระทั่งเจอพันธมิตร “เดอะมอลล์ กรุ๊ป” ธุรกิจของตระกูลอัมพุช กลายการพัฒนาบิ๊กโปรเจคหรูร่วมกัน เป็นอาคารสำนักงาน ภิรัช ทาวเวอร์ แอท เอ็มคอวเทียร์ ประกบติดกับศูนย์การค้าหรู “เอ็ม คอวเทียร์” อย่างที่เห็น

“คุณตาผมซื้อที่ดิน และเป็นทูตที่เกาะปีนัง ไม่ได้ทำอสังหาริมทรัพย์ ส่วนคุณแม่ก็ซื้อที่ดินไปเรื่อยเปื่อย ไม่ได้มีแผนพัฒนา เก็บไว้นานมาก กระทั่งรุ่นผมเริ่มจัดและนำมาพัฒนาใหม่หมด” เขาเล่า และว่า

โครงการแรกๆของการพัฒนาที่ดิน ไม่ใช่โครงการหรู แต่กลับประเดิมด้วยการไปสร้างตึกแถวย่านอุดมสุข ถือเป็นการทดลองวิชา ซึ่งปัจจุบันแปลงเป็น “คอมมูนิตี้มอลล์ วัน อุดมสุข” พร้อมทั้งเป็นผู้พัฒนาตลาดสดอุดมสุข

“ประสบการณ์ทำตลาดตอนนั้น ทำให้รู้ว่าถ้าอยากดึงให้คนเข้ามาใช้บริการ ต้องวางสินค้าที่คนต้องการ ของดี ไว้หลังตลาด เพราะยังไง แม่บ้านก็ต้องเดินเข้าไปซื้อ แต่ยอมรับว่าปัจจุบันไม่ใช่อย่างนั้น ของดีจะต้องถูกจับจองบนเชลฟ์ที่ดีที่สุด เห็นง่าย ดึงดูดผู้ซื้อ”

ครั้นมาพัฒนาโครงการหรู ด้วยพื้นฐานด้านวิศวกรรมศาสตร์ ทำให้เจ้าตัวต้องเข้าไปคลุกวงใน ทั้ง “ออกแบบ” โครงการ คำนวณโครงสร้าง วางเสา ฯลฯ โดยยึดความต้องการของลูกค้าเป็น “ศูนย์กลาง”

เขาระบุว่า โครงการในอดีต ต่างจากปัจจุบันไม่น้อย เพราะเมื่อก่อนการใช้พื้นที่อาคารสำนักงาน 10 ตารางเมตร (ตร.ม.) ต่อ 1 คน ปัจจุบันก็เล็กลงเหลือ 4-5 ตร.ม.ต่อ 1 คน ส่วนออฟฟิศที่เคยเปิดให้คนเข้ามาทำงาน 8.00-17.00 น. ก็ต้องปรับมาเปิดทำงาน 24 ชั่วโมง รองรับคนรุ่นใหม่ ดังนั้นระบบไฟฟ้า ปรับอากาศ จะต้องตอบสนองความต้องการนี้

ที่สำคัญ ในอดีตการพัฒนา “อาคารสำนักงาน” กับ “ห้างค้าปลีก” ไปคนละทิศคนละทาง แม้กระทั่งบันไดเลื่อนทางขึ้น ยังแยกส่วนกันชัด แต่ปัจจุบันต้องจับมารวมกัน การพัฒนาโครงการต้อง “เอื้อประโยชน์” แก่ลูกค้าทั้งสองฝ่าย

“ลูกค้าของสำนักงานก็เป็นลูกค้าของห้างฯ อย่างพนักงานออฟฟิศ 4,500 คนบนตึก ก็ลงไปกินข้าวที่ฟู้ดคอร์ท หรือเช้ามาก็ซื้อสินค้าและบริการก่อนแล้ว ดังนั้นร้านกาแฟบางร้านก็ต้องเปิดให้บริการก่อน” เขาเล่า

ขณะที่การพัฒนาอสังหาฯวันนี้ เปลี่ยนไปมาก จากมีที่ดินปล่อยเช่า ขอแค่คู่สัญญาไม่เบี้ยวค่าเช่าเป็นพอ ขยับสู่การคาดหวังรายได้จากสิ่งปลูกสร้างหลังสิ้นสุดสัญญา รวมไปถึงการพัฒนาโดย “เจาะกลุ่มเป้าหมาย” ให้อยู่หมัด

ปัจจุบันการพัฒนาอสังหาฯ ยังต้องยึดอีก 2 สิ่ง คือ “การผนึกกำลัง” และ “ตอบสนองความต้องการกลุ่มเป้าหมายได้หลากหลาย” ดังนั้นโครงการใหม่ในอนาคต ถ้าจะพัฒนาต้องไปเป็น “แพ็คเกจ” (โครงการผสมผสาน) เท่านั้น

สร้างอสังหาฯมากับมือก็หลายทศวรรษ วันนี้ “แม่ทัพ” แห่งภิรัชบุรี ยังเปิดทางให้ “ทายาท” เข้ามามีบทบาทสานต่ออาณาจักรเต็มตัว ทั้ง “มุก ปนิษฐา บุรี” ดูแลศูนย์นิทรรศการและการประชุมไบเทค บางนา เพราะเก็บเกี่ยวประสบการณ์ทำงานด้านการท่องเที่ยวที่อิงอุตสาหกรรมไมซ์ (ธุรกิจจัดประชุม สัมมนา) มานาน และอีกคน “ปิติภัทร บุรี” ที่คุมธุรกิจอาคารสำนักงาน

“ทายาทไม่ส่งไม้ต่อ แต่รีบโยนไม้ให้ไปเลย” เขาเล่าติดตลก ก่อนขยายความว่า ไว้ใจทายาทซึ่งเป็นเลือดใหม่อย่างมาก การบริหารโครงการ เช่น ไบเทค บางนา ให้คนรุ่นใหม่ทำ เพราะมองว่าคนรุ่นเก่า คิดไม่ไกล อีกทั้งลูกๆ ถูก “ลับคม” มาเรียบร้อยแล้ว

“การฝึกลูก..ไม่ใช่วันดีคืนดีส่งไม้ต่อ แต่ส่งไม้มาตั้งแต่อายุ 16 ปีแล้ว เขารู้แล้วว่าจะต้องทำอะไรต่อ ธุรกิจเราไม่เหมือนธุรกิจเถ้าแก่ในอดีต ที่ถือบังเหียนจนอายุ 80 ปีแล้วส่งต่อ เพราะยุคนี้ถ้าอายุ 30 ปี ยังไม่ฝึกปรือ เขาจะลุกไม่ขึ้นแล้ว”

ปรมาจารย์ฟิลิป คอตเลอร์ เก่งฉกาจด้านการตลาดขึ้นชื่อ 4Ps (ส่วนประสมทางการตลาด) คอนราด ฮิลตัน(ผู้ก่อตั้งโรงแรมฮิลตัน) ยกทฤษฎี “โลเกชั่น” เป็นหัวใจสำคัญ แต่คัมภีร์ที่ ดร.ประสาน ถ่ายทอดให้ทายาทในการขับเคลื่อนธุรกิจ กลับเป็นเรื่อง “Connection“

ของผมสอนลูก คอนเน็คชั่น และคอนเน็คชั่น” ซึ่งคนอาจตีความได้ 2 อย่าง คือ การมีเส้นสาย มีพวก

ทว่า “ผมไม่แปลอย่างนั้น แต่แปลว่า คือ การเชื่อมโยง (Connect) ข้อมูล อาจจะมาจากความก้าวหน้าของเทคโนโลยี มาประกอบในการตัดสินใจทางธุรกิจ

ล่าสุด ดร.ประสาน เล่าว่า ไปซื้อที่ดินแปลงงามที่เขาใหญ่ บริเวณเหวปลากั้งมาได้ เพราะคอนเน็คชั่นพาไป ตอนขึ้นไปบนเนินเขา เห็นวิวสวย เลยนำผังโฉนดมาครอบรูปควบคู่ไปกับการเปิด google map ก็พบว่า มีอ่างเก็บน้ำขนาดมหึมาอยู่บริเวณหลังเขา

“นี่คือคอนเน็คชั่น” เพราะหลังจากนั้นเจ้าตัวก็ลุยไปดูที่ทางว่ามีจริงไหม?

สุดท้าย “เกือบซื้อที่ดินไม่ทัน” เขาเล่าออกรส

แม้จะออกตัวไม่ได้เป็นคนมีพรรคแบบนักการเมือง แต่ชีวิตจริง “ดร.ประสาน” ยอมรับว่า ธุรกิจต้องมี “พวก” ซึ่งหมายถึง “พันธมิตร” เพื่อร่วมกันพัฒนาที่ดินแปลงงามให้ออกมาสมบูรณ์พร้อม

ขณะที่ธุรกิจยุคนี้ ต้องแข่งด้วย “Speed” (ความเร็ว) การบริหารงานจึงต้อง “ปรับเปลี่ยน” ตลอด แต่สิ่งหนึ่งที่จะไม่เปลี่ยนแต่จะต้องยึดมั่นให้เหนียวแน่น คือ เรื่องจรรยาบรรณ สอดคล้องกับพันธกิจองค์กรที่ว่า

“ผสมผสานประสบการณ์ ความรู้และข้อมูล ดำเนินธุรกิจบนความถูกต้อง เป็นธรรม และด้วยความระมัดระวัง”

ขณะเดียวกัน ยังปลูกฝังให้พนักงาน หรือที่เขาเรียกว่า “ลูกๆ” กว่า 700 ชีวิต ต้องมีคุณสมบัติ 4 ประการ คือ มีความสามารถในการสื่อสาร ไม่ใช่ไปไหนมาสามวาสองศอก, ต้องมีวิจารณาญาณในการพัฒนาตนเอง หากไม่พัฒนา องค์กรก็ไปต่อยาก

การเอื้ออาทรช่วยเหลือซึ่งกันและกัน และสุดท้ายมีความมั่นคงทางอารมณ์(EQ) เนื่องจากการทำงานย่อมมีกระทบกระทั่งกัน จึงต้องเข้าใจกันมากหน่อย

“พูดเสมอว่าคนของภิรัช ต้องมีคุณสมบัติ 4 ประการนี้”

อยู่เบื้องหลังมานาน ครั้นให้มองสังเวียนอสังหาฯปี 2560 จะมีทิศทางอย่างไร ดร.ประสาน ตอบทันควันว่า

“ผมไม่มองแล้ว ผมจะเลิกแล้ว ผมหยุดมอง ถ้ามองเดี๋ยวก็มีกิเลสอีก" ประกอบกับลูกๆเข้ามาช่วยบริหาร เลยวางใจได้ระดับหนึ่ง

หลายคนเคลื่อนธุรกิจย่อมอยากเห็นผลลัพธ์เติบใหญ่รั้งตำแหน่งต้นๆในตลาดที่ยืน แต่ไม่ใช่กับเขา เพราะหากจะวัดความสำเร็จ ดร.ประสาน ขอแค่เห็นตัวเองยังสุขภาพดี พนักงานมีความสุข

สร้างองค์กรให้ “ยั่งยืน มั่นคง Build on Trust” ก็พอแล้ว