5ข้อปฏิบัติ เมื่อผู้จัดสรรที่ดิน(ประสงค์) จัดตั้ง "นิติบุคคล

จากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ล้วนสามารถจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" หรือ นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น เพื่อโอน หรือมอบหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาต หรือตามที่จัดทำขึ้นให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันดูแล รับผิดชอบ และบำรุงรักษาทรัพย์สินดังกล่าวต่อจากผู้จัดสรรที่ดินได้ทั้งสิ้น แต่อย่างไรก็ดี อาจมีปัญหา หรืออุปสรรคเพียง "ข้อเดียว" ได้แก่ ผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน (ยัง) ไม่แสดงความประสงค์ (เป็นหนังสือ) ขอพ้นหน้าที่ในการบำรุงรักษาทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค ส่งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดำเนินการ ตามมาตรา 44(1) แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน อย่างไรก็ดี เมื่อเกิดกรณี หรือเหตุการณ์ดังกล่าวขึ้น ย่อมแสดงว่าผู้ซื้อที่ดินจัดสรร (ยัง) ไม่สามารถจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นขึ้นมาได้แต่อย่างใด

หมายความว่า ผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ยังคงมีหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการ หรือที่จัดทำขึ้นต่อไป ตามมาตรา 43 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน

แต่อย่างไรก็ตาม โครงการจัดสรรที่ดิน อาจ (ยัง) ไม่สามารถดำเนินการจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น เพื่อโอน - รับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคมายังผู้ซื้อที่ดินจัดสรร หากโครงการจัดสรรที่ดิน (ยัง) ไม่ครบ "องค์ประกอบ" การจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ถึงแม้ผู้จัดสรรที่ดินขายกรรมสิทธิ์ในที่ดินจัดสรร (สิ่งปลูกสร้าง) ให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหมดไปนาน (มาก) แล้วก็ตาม อนึ่ง "องค์ประกอบ" การจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ตามนัยพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2543 และแก้ไข เพิ่มเติม 2558 ได้แก่ ประเด็นต่างๆ ดังต่อไปนี้

1. ผู้จัดสรรที่ดินขายกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรร (สิ่งปลูกสร้าง) แปลงจำหน่ายให้แก่ผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยกว่า "กึ่งหนึ่ง" ของแปลงจำหน่ายที่มีทั้งหมด หรือแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต
2. ผู้จัดสรรที่ดินจัดทำสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต "ถูกต้อง - ครบถ้วน"
3. ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุญาต อนุมัติ "ยกเลิก" สัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตจากคณะ (อนุ) กรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด
4. ผู้จัดสรรที่ดินจัดทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค มอบสัญญาดังกล่าวให้แก่คณะ (อนุ) กรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดเป็นหลักฐาน และ
5. ผู้จัดสรรที่ดินได้รับหนังสือรับรองการตรวจสอบสภาพสาธารณูปโภคในบริเวณที่ดินจัดสรร เพื่อใช้ประกอบการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจากคณะ (อนุ) กรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดเป็นหลักฐาน

เมื่อครบ "องค์ประกอบ" ทั้ง ๕ ข้อ ดังกล่าวข้างต้น ผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน สามารถ “เดินหน้า” การจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ตามพระราชบัญญัติ การจัดสรรที่ดินต่อไปได้ (ทันที)

*5 ข้อปฏิบัติ* เมื่อผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนุญาตฯ ประสงค์จดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” มีหน้าที่ดำเนินการได้แก่ เรื่องต่างๆ ดังต่อไปนี้

1. ส่งหนังสือแสดงความประสงค์ขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต และจัดทำขึ้น ด้วยการให้ผู้ซื้อร่วมกันจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น พร้อมจัดทำ (แนบ) บัญชีรายการทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค และ / หรือบริการสาธารณะที่ประสงค์จะมอบ หรือโอนให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทราบ (ทุกราย) ทางไปรษณีย์ลงทะเบียน โดยจัดส่งหนังสือดังกล่าวได้ด้วยตนเอง หรือตามภูมิลำเนา หรือที่อยู่ครั้งสุดท้ายที่แจ้งต่อสำนักงานที่ดิน และ "ปิดประกาศ"สำเนาหนังสือ พร้อมบัญชีรายการทรัพย์สินฯ โดยเปิดเผย ณ บริเวณที่ดินจัดสรร
2. ระยะเวลาดำเนินการ ตามข้อ 1. กำหนดไว้ไม่น้อยกว่า 180 วัน หรืออาจมากกว่าเวลาตามที่กฎหมายกำหนดดังกล่าว ก็ได้
3. อำนวยความสะดวกทั้งเอกสารหลักฐาน และการจัดสถานที่การประชุมให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
4. เข้าร่วมประชุมชี้แจงบัญชีรายรับ - รายจ่าย ค่าบริการสาธารณะ (ค่าส่วนกลาง) ตลอดจนการซ่อมแซม ปรับปรุง แก้ไขสาธารณูปโภคที่ชำรุด (ถ้ามี) และ
5. ส่งมอบค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค (7%) และค่าบริการสาธารณะ (คงเหลือ) "ถ้ามี"

เมื่อดำเนินการทั้ง 5 ข้อข้างต้น และผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ตามนัยมาตรา 45 ของพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน เสร็จสิ้น ย่อมหมายความว่า ท่านผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินได้พ้นหน้าที่ความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการ หรือที่จัดทำขึ้น ถูกต้อง 100%

โดย... 

นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย