บทความพิเศษ

12 กันยายน 2560
231

ตั้งว่ายากแล้ว โอนยิ่งยากกว่า

Developer หรือเจ้าของโครงการหมู่บ้านจัดสรร หลายท่านสอบถาม "ค่าใช้จ่าย" งาน จดทะเบียนจัดตั้ง *นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร*

ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินกับผู้เขียน หรือฝ่ายการตลาด "บีจีเอ กรุ๊ป" ตลอดจนระยะเวลาดำเนินงาน ตั้งแต่เริ่มรับงานจนเสร็จสิ้นกระบวนการ งานสมบูรณ์ ตรงตามข้อกฎหมาย และเจตนารมณ์ของ "ผู้ว่าจ้าง" มีรายละเอียดอย่างไร ขอเรียน "ตัวเลข" ค่าใช้จ่ายในเบื้องต้น อาจเป็นเงินไม่น้อยกว่าตัวเลข 6 หลัก โดยมีระยะเวลาการทำงานไม่น้อยกว่า 4 - 6 เดือน กรณีที่ดิน - สิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเป็นแปลงจำหน่ายตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด ต่อผังโครงการ หรือ 1 ใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน จำนวนไม่เกิน 100 แปลง แต่หากแปลงจำหน่าย สิ่งปลูกสร้างมีมากกว่า 200  ไม่เกิน 500 แปลง ค่าใช้จ่ายอาจสูงขึ้นจากตัวเลขตามเสนอดังกล่าวข้างต้น เหตุเพราะความยุ่งยากจากจำนวนแปลงจำหน่าย และอาศัยทีมงานฯ รับผิดชอบจำนวนมากขึ้น

          เหตุซึ่ง Developer  และคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร ตัดสินใจอนุมัติการจ้างผู้เขียน และทีมงานฯ "บีจีเอ กรุ๊ป" เข้ารับผิดชอบงานจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ให้กับโครงการหมู่บ้านจัดสรรของตน ด้วยค่าจ้างเป็นเงินค่อนข้างสูง ถึงสูงมาก อีกทั้ง ยังยอมรับระยะเวลาการทำงานตามเสนอ "คำตอบ" ซึ่งได้ยิน ได้ฟังจาก "ผู้ว่าจ้าง" หลายท่าน หลายโครงการ กล่าว่า คุ้มค่าจ้าง มีความมั่นใจ สามารถทำให้โครงการประสบความสำเร็จในงานจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตรงตามเจตนารมณ์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และผู้จัดสรรที่ดิน ผู้ว่าจ้าง เหตุเพราะผู้เขียน และทีมงานฯ สามารถตอบ "คำถาม" และให้ "ข้อคิดเห็น" ที่เป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย อีกทั้ง มีความมั่นใจในงานที่จ้างจะสามารถจดทะเบียนจัดตั้ง"นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ให้แก่ "ผู้ว่าจ้าง" ได้สำเร็จ อาจเกิดจากประสบการณ์ มีความชำนาญ คลุกคลีในงานดังกล่าวมากกว่า 500 โครงการทั่วประเทศ

           อย่างไรก็ตาม Developer และคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร "จำนวนไม่น้อย" บอกสาเหตุการไม่อนุมัติการจ้าง "สำนักกฎหมาย" หรือ "ทนายความ" หรืออาศัยบุคลากรหลังการขาย ฝ่ายนิติกรรม รับผิดชอบงานจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน อาจเป็นเพราะการขาดประสบการณ์ ความชำนาญ ไม่สามารถให้ "คำตอบ" แก่ลูกค้า สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร อีกทั้งลูกค้า สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรส่วนใหญ่ ขาดความเกรงใจ "ขอทุกเรื่อง" ทั้งเรื่องส่วนบุคคล และส่วนกลางในเวลาเดียวกัน และ / หรือ ลูกค้า สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรส่วนใหญ่ ไม่มั่นใจทีมงานดังกล่าว เนื่องจากการขาดความน่าเชื่อถือ ประสบการณ์ ความชำนาญ และเป็นกลาง ฯลฯ เป็นต้น ดังนั้น Developer และคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรส่วนใหญ่ จึงยอมที่จะเลือกจ่ายค่าจ้างในการจ้าง "Professional Outsource"

          มืออาชีพ หรือผู้ชำนาญเฉพาะทาง มากกว่าการอาศัยสำนักกฎหมาย ทนายความ หรือบุคลากรของโครงการโดยตรง เข้ารับผิดชอบงานจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" โดยลำพัง เกรงงานดังกล่าว นอกจากอาจไม่ประสบความสำเร็จ หรืออาจยืดเยื้อ เสียเวลาแล้ว ท้ายที่สุด อาจต้องโอน หรือยกทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นรับผิดชอบแทน หรือทำให้ทรัพย์สินตกเป็นสาธารณประโยชน์ในที่สุด

          ท่านผู้อ่าน แฟนคอลัมน์ ซึ่งติดตาม "บทความ" การจัดสรรที่ดิน ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ทั้งในเชิงวิชาการ และปฏิบัติการ ผ่านสื่อสิ่งพิมพ์ธุรกิจชั้นนำ ตลอดจนการรับฟังการให้สัมภาษณ์ของผู้เขียนกับพิธีกรรายการวิทยุ โทรทัศน์บางรายการที่ผ่านมา อาจทราบมูลเหตุ หรือสาเหตุของการประสบความสำเร็จ และไม่ประสบความสำเร็จในงานจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ไม่มากก็น้อย หลายท่านได้สอบถามผู้เขียน - ทีมงานฯ "บีจีเอ กรุ๊ป" กรณีการประสบความสำเร็จ และไม่ประสบความสำเร็จในงานจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ได้แก่ เรื่องใด

          เพื่อให้ท่านผู้อ่าน ท่านที่เกี่ยวข้องได้ทราบมูลเหตุดังกล่าว ทั้งสองด้าน ได้แก่ การประสบความสำเร็จ และไม่ประสบความสำเร็จมีเรื่องใด ผู้เขียนขอแบ่งหัวข้อการนำเสนอ ดังต่อไปนี้

           ปัจจัยซึ่งส่งผลให้โครงการจัดสรรที่ดิน (หมู่บ้านจัดสรร) ประสบความสำเร็จ ได้แก่ มาตรฐาน - คุณภาพของโครงการ และผู้ประกอบการ หรือผู้จัดสรรที่ดิน สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินแปลงจำหน่ายมีคุณภาพ - มาตรฐาน สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร (สิ่งปลูกสร้าง) เป็นมาตรฐาน การจัดทำ - ก่อสร้างสาธารณูปโภคสอดคล้องกับแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค การให้บริการสาธารณะเป็นมาตรฐาน สอดคล้องกับคำขอ และวิธีการจัดสรรที่ดินตามที่ได้รับอนุญาต การเอาใจใส่ของผู้จัดสรรที่ดินต่อสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร หรือลูกค้าตามสมควร เหมาะสม (บริการหลังการขาย) การแจกแจงบัญชีรายรับ - รายจ่ายค่าบำรุงบริการสาธารณะ หรือค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเป็นมาตรฐาน ถูกต้อง และประชาสัมพันธ์เรื่องดังกล่าวให้สมาชิกทราบอย่างทั่วถึง เป็นระยะๆ ตามความเหมาะสม และสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ลูกค้าเข้าใจบทบาท อำนาจหน้าที่ของตนอย่างดีพอ ฯลฯ เป็นต้น

           นอกจากความสำเร็จของการจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินแล้ว ยังส่งผลทางอ้อม ได้แก่ การบริหารกิจการอันเป็นสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะโดยคณะกรรมการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร มักประสบความสำเร็จ ได้รับความร่วมมือจากสมาชิก อีกทั้งยังส่งเสริมภาพลักษณ์ ชื่อเสียงต่อทั้งผู้จัดสรรที่ดิน ตลอดจนสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร อีกด้วย อย่างไรก็ตาม ปัจจัย ซึ่งเป็นเหตุให้โครงการจัดสรรที่ดินไม่ประสบความสำเร็จ ซึ่งอาจเป็นเรื่องตรงข้ามกับการประสบความสำเร็จดังกล่าวข้างต้น อาจส่งผลกระทบต่อผู้จัดสรรที่ดินในด้านอื่นๆ โดยเฉพาะการโอน หรือการส่งมอบทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร กล่าวคือ การประวิงเวลา การปฏิเสธการจดทะเบียนรับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะจากผู้จัดสรรที่ดินไปยังนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

           อย่างไรก็ดี แม้ภาครัฐ "กรมที่ดิน" ได้ประกาศบังคับใช้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่สอง) 2558 และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นฯ 2559 ก็ตาม เมื่อโครงการจัดสรรที่ดินแห่งใดได้รับการอนุมัติการจดทะเบียนโดยเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด หรือจังหวัดสาขา ความตามระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางฯ หมวด 2 การโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น ข้อ 12. วรรคสอง

          *เมื่อได้จดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ให้บรรดาทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคตกเป็นของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร นับแต่วันที่ได้จดทะเบียน หากผู้จัดสรรที่ดินได้ส่งเงิน ค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ต้องรับผิดชอบให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ให้ผู้จัดสรรที่ดินพ้นจากหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ได้จัดให้มีขึ้นตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต*

          แต่การที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ประวิงเวลา ขยายเวลาโดยไม่มีขอบเขตที่แน่นอน หรือการยกข้ออ้างอื่นใด หรือปฏิเสธการจดทะเบียนรับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคกับผู้จัดสรรที่ดิน ย่อมสร้างแรงกดดันต่อผู้จัดสรรที่ดิน เหตุเพราะเงินค่าบำรุงบริการสาธารณะ อาจมีจำกัด หรือไม่เพียงพอรองรับค่าใช้จ่าย การให้บริการในระยะยาว ซึ่งหากหมดเงินจำนวนดังกล่าว หรือไม่มีการเรียกเก็บรอบใหม่ หรืออาจเรียกเก็บรอบใหม่ แต่จัดเก็บไม่ได้ ถามว่าจะเกิดอะไรขึ้นกับการบริการสาธารณะ ตลอดจนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขาด หรือไม่มีอำนาจการบริหารจัดการสาธารณูปโภคโดยสมบูรณ์ ถูกต้อง ตามข้อบังคับ และกฎหมายเชื่อว่าทั้งผู้จัดสรรที่ดิน และผู้ซื้อที่ดินจัดสรร (นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร) น่าจะมี *คำตอบ* เป็นที่ประจักษ์ในใจกันทุกคน ทุกฝ่ายแล้ว

/////// โดยนายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด หมู่บ้านจัดสรรไทย และ

"ที่ปรึกษา" ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ

Email Address : Bgathaigroup@gmail.com

แชร์ข่าว :
Tags: