เมื่อกฏ (ผลประโยชน์) ได้รับการยกเว้น

 ส่วนหนึ่งอาจเกิดขึ้นจากข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ที่ขาดความสมบูรณ์ ครบถ้วน ดังนั้น ผู้ซื้อห้องชุด ผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ทุกคน ต้องตระหนักในรายละเอียดของข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดด้วย 

คอนโดมิเนี่ยม ภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด เป็นกฎหมายใช้บังคับกับโครงการอาคารชุดทั่วประเทศ กำหนดให้ทุกโครงการต้องมีข้อบังคับในการอยู่ร่วมกัน การใช้ประโยชน์ในห้องชุด ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง การชำระค่าใช้จ่าย การจัดการทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง การประชุมคณะกรรมการ การประชุมใหญ่เจ้าของร่วม การกำหนดบทลงโทษต่อผู้ฝ่าฝืน ฯลฯ เพื่อให้เกิดความสงบเรียบร้อย

อนึ่ง เมื่ออาคารก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ ได้รับใบอนุญาตเปิดใช้อาคาร (อ.๖) ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคารจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น ผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ มีหน้าที่ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารดังกล่าวให้เป็นอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” ตามบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา ๖ 

ทั้งนี้ เพื่อให้ได้มาซึ่งหนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุด (อ.ช.๑๐) หนังสือสำคัญการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด (อ.ช.๑๓) และหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.๒) ทุกห้องชุด มอบให้แก่เจ้าของโครงการ เป็นหลักฐาน และใช้เป็นหลักฐานการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้จะซื้อห้องชุด ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย

ขณะเดียวกันเจ้าของโครงการ ยังมีหน้าที่จัดทำ (ร่าง) ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งต้องมีสาระ ตามที่กฎหมายกำหนด ตามมาตรา ๓๒ ใช้ประกอบการจดทะเบียนอาคารชุด - นิติบุคคลอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” พร้อมกันอีกด้วย

แสดงว่าข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดฉบับซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” ได้ จดทะเบียน ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด มีหน้าที่ส่งมอบข้อบังคับดังกล่าวให้แก่ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด ทั้งผู้ซื้อ และผู้ขาย ใช้เป็นแนวปฏิบัติการใช้ประโยชน์ห้องชุด และการอยู่อาศัยร่วมกัน ฯลฯ โดยผู้จัดการเป็นผู้มีอำนาจควบคุม ดูแล การใช้ข้อบังคับของ นิติบุคคลอาคารชุดแก่ทุกคน 

อย่างไรก็ตามหากข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดอเกิดความไม่เหมาะสมต่อการใช้บังคับ เจ้าของร่วม หรือผู้อาศัย สามารถเสนอแก้ไข เปลี่ยนแปลงข้อบังคับต่อที่ประชุมคณะกรรมการเมื่อที่ประชุมคณะกรรมการอนุมัติให้ความเห็นชอบ ผู้จัดการ มีหน้าที่นำเสนอให้ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมพิจารณาอนุมัติต่อไป ย่อมหมายความว่าจะแก้ไข เปลี่ยนแปลงโดยผู้จัดการ หรือคณะกรรมการ ฝ่ายเดียว หรือทั้งสองฝ่ายมิได้ แต่ต้องได้รับฉันทานุมัติจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม (ทุกครั้ง)

อย่างไรก็ดี ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งผู้ประกอบธุรกิจ หรือเจ้าของโครงการอาคารชุดได้นำจดทะเบียนตามมาตรา ๓๒ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด กับพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” นั้น ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่นำข้อบังคับฉบับดังกล่าว ประกอบการพิจารณาอนุมัติให้ความเห็นชอบจากที่ประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม “ครั้งแรก” ตามมาตรา ๔๒ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด ซึ่งที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมสามารถแก้ไข เปลี่ยนแปลงข้อบังคับฉบับดังกล่าวได้ ประเด็นซึ่งมีการ ถกเถียงกันมากเกี่ยวกับข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด มักได้แก่ การชำระค่าส่วนกลาง และกองทุน ตามข้อบังคับ กับเจ้าของร่วม ในฐานะ ผู้ประกอบการโครงการอาคารชุด ตามบทเฉพาะกาล ซึ่งผู้ประกอบการกำหนดไว้ในการจัดทำข้อบังคับ “คราวแรก”

อาจกล่าวได้ว่า๑๐๐% ของโครงการอาคารชุดทั่วประเทศ เจ้าของโครงการ เป็นผู้มีหน้าที่ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุด - นิติบุคคลอาคารชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด อย่างไรก็ตาม ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งกำหนดเป็น “บทเฉพาะกาล” ในท้ายข้อบังคับ โดยเฉพาะประเด็นการชำระค่าส่วนกลาง (Common Expense) และค่ากองทุน (Sinking Fund) ของนิติบุคคลอาคารชุด เจ้าของโครงการ มักระบุรายละเอียดเรื่องดังกล่าวอย่างใด อย่างหนึ่ง ในจำนวน ๔ ประเภท หรือรูปแบบ ดังต่อไปนี้

1. ผู้จะขายห้องชุดยินยอมรับผิดชอบค่าใช้จ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับแทนผู้ซื้อ เจ้าของร่วมรายย่อยทั้งหมดในระยะเวลา ๖ เดือนแรก นับแต่วันที่ได้รับการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด โดยไม่นำมาเป็นค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุด

2. ชำระค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด และให้นิติบุคคลอาคารชุดบริหารจัดการค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลาง ตามข้อบังคับตามปกติ

ข้อเสีย ได้แก่ กรณีห้องชุดในโครงการอาคารชุดขายได้น้อย ขายไม่ได้ ค่าส่วนกลางอาจเป็นเงินก้อนโตสำหรับผู้ประกอบการ ข้อดี ได้แก่ นิติบุคคลอาคารชุดมีรายรับค่าส่วนกลาง ซึ่งได้รับจากผู้ซื้อห้องชุดรายย่อย และผู้ขาย รายใหญ่รวมกัน สามารถบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ตามข้อบังคับอย่างถูกต้อง

3. ชำระค่าส่วนกลาง ตามข้อบังคับตามปรกติ แต่งดจ่ายค่ากองทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด

การกำหนด “บทเฉพาะกาล” โดยวิธี หรือรูปแบบนี้ อาจมีให้เห็น (มาก) พอสมควร เจ้าของโครงการ ในฐานะ เจ้าของร่วม ชำระค่าส่วนกลาง ตามข้อบังคับกับห้องชุด ซึ่งยังขายไม่ได้ให้กับนิติบุคคลอาคารชุด โดยงดจ่ายค่ากองทุน ตามข้อบังคับให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด แต่จะชำระก็ต่อเมื่อขายได้ ข้อดี ได้แก่ เป็นการแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่ายของผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ ข้อเสีย ได้แก่ การปฏิบัติตน ซึ่งไม่สอดคล้องกับข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด อีกทั้ง หมิ่นเหม่ต่อการถูกดำเนินคดี

4. ชำระค่าส่วนกลาง ค่ากองทุน ตามข้อบังคับตามปกติ แต่ค่าส่วนกลาง เมื่อมีเงินคงเหลือสิ้นปี อาจเฉลี่ยคืนแก่เจ้าของร่วมทุกรายในภายหลัง

การกำหนดรายละเอียดในข้อบังคับกับ “บทเฉพาะกาล” รูปแบบ หรือวิธีการนี้ อาจไม่ค่อยพบเห็นกับโครงการอาคารชุด เหตุเพราะผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ ต้องชำระค่าส่วนกลาง และกองทุนเป็นเงินก้อนโต อาจเหมาะสำหรับผู้ประกอบการขนาดใหญ่ ส่วนการเรียกเก็บค่าส่วนกลางเฉลี่ยคืน เจ้าของร่วมทุกราย หลังการหักค่าใช้จ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับ ในแต่ละปี ก็ให้เป็นไปตามมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมด้วยคะแนนเสียงข้างมากเป็นผู้กำหนด ในอนาคต

(ผู้เขียน) เขียนอธิบายรายละเอียดการจัดทำ การยกร่างข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดกับ “บทเฉพาะกาล” มาถึงบรรทัดนี้ เข้าใจว่าท่านผู้อ่าน แฟนคอลัมน์ ซึ่งสวมหมวกทั้งผู้ซื้อห้องชุด ในอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยม และผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ ผู้ขาย คงมี “คำตอบ” ว่ารูปแบบ วิธีการ แนวทางใด จะเกิดประโยชน์ เหมาะสม 

สำหรับผู้เขียน เห็นว่าการยกร่างข้อบังคับของ นิติบุคคลอาคารชุดกับการชำระค่าส่วนกลาง และค่ากองทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด ตามข้อบังคับกับ “บทเฉพาะกาล” ควรต้องยึดข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุดเป็นตัวตั้ง ส่วนประเด็นความพอใจ ไม่พอใจ ขอให้เป็นประเด็นรอง ซึ่งอาจสามารถทำความเข้าใจกันได้

..................................................................

นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย และ

ผู้จัดการทั่วไป กลุ่มบริษัทบีจีเอ กรุ๊ป