‘อี แจมยอง’ ยกวิกฤตอสังหาฯ ‘ญี่ปุ่น’ เตือนสติ คุมฟองสบู่เกาหลีใต้ ป้องกัน “ทศวรรษที่สูญหาย”

สำนักข่าว CNBC รายงานว่า ประธานาธิบดีอี แจมยอง ของเกาหลีใต้ เตือนเกี่ยวกับความเสี่ยงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ โดยหยิบยกวิกฤตฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่นในช่วงต้นทศวรรษ 1990 มาเป็นกรณีศึกษา ในขณะที่รัฐบาลกำลังเตรียมปรับปรุงโครงสร้างภาษีเพื่อรักษาเสถียรภาพของภาคที่อยู่อาศัย ท่ามกลางความกังวลว่าหากปล่อยให้ปัญหาบานปลาย เกาหลีใต้อาจต้องเผชิญกับ "ทศวรรษที่สูญหาย" ไม่ต่างจากอดีตของประเทศเพื่อนบ้าน

ในการเสวนาสาธารณะเรื่องนโยบายอสังหาริมทรัพย์เมื่อวันพฤหัสบดีที่ผ่านมา ประธานาธิบดีอี แจมยอง ได้ชี้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยของกรุงโตเกียวเคย "แตกสลายราวกับลูกโป่ง" ในช่วงต้นทศวรรษ 1990 เพื่อเน้นย้ำและสะท้อนภาพภาวะความร้อนแรงที่มากเกินไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเกาหลีใต้ในปัจจุบัน

ผู้นำเกาหลีใต้ระบุว่า ประชาชนจำนวนไม่น้อยเริ่มกังวลว่าประเทศอาจต้องเผชิญกับภาวะชะงักงันทางเศรษฐกิจหรือ "ทศวรรษที่สูญหาย" (Lost decades) นาน 20-30 ปี เช่นเดียวกับที่ญี่ปุ่นเคยเผชิญหลังจากราคาสินทรัพย์และตลาดหุ้นพังทลาย

ปัจจุบันความมั่งคั่งของครัวเรือนเกาหลีใต้กระจุกตัวอยู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ในสัดส่วนที่สูงที่สุดแห่งหนึ่งของโลก ข้อมูลสิ้นเดือนมีนาคม 2025 ชี้ว่า สินทรัพย์ที่แท้จริง (Real assets) คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 75.8% ของสินทรัพย์ครัวเรือนทั้งหมด ขณะที่สินทรัพย์ทางการเงิน (Financial assets) มีสัดส่วนเพียง 24.2% เท่านั้น รัฐบาลจึงพยายามดำเนินยุทธศาสตร์เพื่อดึงเม็ดเงินความมั่งคั่งออกจากภาคที่อยู่อาศัย ให้หันไปสู่ตลาดการเงินแทน แม้ว่ายุทธศาสตร์นี้จะประสบความสำเร็จเพียงบางส่วนก็ตาม

ที่ผ่านมา ผู้นำเกาหลีใต้มักมีประวัติการตั้งเป้าที่ค่อนข้างแม่นยำ ขณะที่ดัชนีตลาดหุ้นหลักของประเทศอย่าง Kospi เคลื่อนไหวอยู่ราว 2,500 จุดในช่วงก่อนการเลือกตั้งประธานาธิบดีปี 2025 เขาได้ประกาศเป้าหมายที่จะผลักดันดัชนีให้แตะระดับ 5,000 จุดในช่วงวาระการดำรงตำแหน่ง เพื่อแก้ปัญหาหุ้นเกาหลีใต้ถูกประเมินมูลค่าต่ำกว่าความเป็นจริง ซึ่งดัชนี Kospi ก็สามารถทะยานทะลุ 5,000 จุดได้จริงในเดือนมกราคม 2026 หรือเพียง 6 เดือนหลังเขาเข้ารับตำแหน่ง โดยได้รับอานิสงส์จากยุคทองของชิปปัญญาประดิษฐ์ (AI) ปัจจุบันดัชนีทรงตัวอยู่ระดับราว 6,700 จุด แม้จะมีความผันผวนจากการพึ่งพาหุ้นขนาดใหญ่อย่าง Samsung Electronics และ SK Hynix สูงก็ตาม

อย่างไรก็ตาม บรรดานักเศรษฐศาสตร์มองว่า การนำสถานการณ์ไปเปรียบเทียบกับวิกฤตของญี่ปุ่นอาจเป็นการประเมินความเสี่ยงที่เกินจริงไปบ้าง

คัง มินจู นักเศรษฐศาสตร์อาวุโสประจำภูมิภาคเกาหลีใต้และญี่ปุ่นจาก ING ประเมินว่า โอกาสที่ฟองสบู่สินทรัพย์ที่แท้จริงในเกาหลีใต้จะแตกนั้นมีจำกัด เนื่องจากเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีความเข้มงวดมาหลายปี และทางการได้ควบคุมอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) และอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ (DTI) อย่างเคร่งครัด จากเดิมที่ LTV เคยสูงถึง 80% ปัจจุบันได้ลดลงต่ำกว่า 40% โดยเฉพาะในเขตกรุงโซล ท่าทีของประธานาธิบดีอีน่าจะเป็นเพียงการสะท้อนความกังวลต่อราคาบ้านที่พุ่งขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ มากกว่าสัญญาณการแตกของฟองสบู่

แม้ว่าอัตราส่วนหนี้สินครัวเรือนต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ ณ ปี 2024 จะอยู่ที่ 90.14 ซึ่งสูงเป็นอันดับสองในเอเชียรองจากออสเตรเลีย แต่ก็ถือว่าปรับลดลงแล้วจากจุดสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 98.67 เมื่อปี 2021

มุมมองดังกล่าวยังสอดคล้องกับ แกเร็ธ เลเธอร์ นักเศรษฐศาสตร์อาวุโสประจำภูมิภาคเอเชียจาก Capital Economics ที่ระบุว่า ความกลัวเรื่องฟองสบู่ดูจะเกินความจริงไปสักหน่อย เพราะมีเพียงราคาอสังหาริมทรัพย์ในกรุงโซลเท่านั้นที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ก็สูงกว่าระดับในเดือนมกราคม 2022 เพียง 10% ขณะที่ในเมืองใหญ่อย่างปูซาน ราคาได้ปรับตัวลดลงเหลือเกือบ 80% ของราคาเมื่อต้นปี 2022 แล้ว นอกจากนี้ ความเสี่ยงต่อเสถียรภาพทางการเงินยังถูกจำกัดด้วยข้อบังคับที่ผู้ซื้อบ้านต้องวางเงินดาวน์ก้อนใหญ่ โอกาสที่จะเกิดภาวะมูลค่าบ้านต่ำกว่ายอดหนี้ จนลุกลามเป็นปัญหาของภาคธนาคารจึงมีน้อยมาก

ในแง่ของเสถียรภาพระยะยาว ผู้เชี่ยวชาญมองว่าเกาหลีใต้ไม่น่าจะเผชิญกับการล่มสลายของราคาสินทรัพย์และตลาดควบคู่กันเหมือนญี่ปุ่นในยุคทศวรรษ 1990 แม้ทั้งสองประเทศจะมีลักษณะทางการเงินและประชากรศาสตร์ที่คล้ายคลึงกันก็ตาม

หม่า เถี่ยอิง นักเศรษฐศาสตร์อาวุโสจากศูนย์วิจัย DBS ชี้ว่า ปัจจัยที่ทำให้เกาหลีใต้คล้ายคลึงกับญี่ปุ่นช่วงก่อนเกิดวิกฤต คือการมีอัตราส่วนสินเชื่อต่อจีดีพี และมูลค่าหุ้นตามราคาตลาดในระดับสูง ซึ่งทำให้โครงสร้างเศรษฐกิจมีความเปราะบางต่อภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น สินเชื่อตึงตัว และปัจจัยเสี่ยงระดับโลก

อย่างไรก็ดี ข้อได้เปรียบสำคัญที่ทำให้เกาหลีใต้มีเกราะป้องกันที่แข็งแกร่งกว่า คือการที่ประเทศไม่ได้เผชิญกับกระแสเงินทุนไหลเข้ามหาศาล หรือภาวะค่าเงินแข็งค่าอย่างต่อเนื่องเหมือนญี่ปุ่นในช่วงก่อนฟองสบู่แตก ทำให้ธนาคารกลางเกาหลีใต้มีความยืดหยุ่นในการกำหนดนโยบายมากกว่า

ยิ่งไปกว่านั้น ธนาคารกลางยังได้ดำเนินการเชิงรุก เพื่อรับมือกับเงินเฟ้อและความไม่สมดุลทางการเงินได้รวดเร็วกว่าธนาคารกลางญี่ปุ่น ซึ่งเคยตัดสินใจขึ้นอัตราดอกเบี้ยช้าไปจนนำไปสู่การพังทลายของตลาดการเงินและการเติบโตที่เชื่องช้านานหลายทศวรรษ