จีนกำลัง ‘กู้ซากฟองสบู่’ พลิก ‘ตึกร้าง’ ให้ ‘ทำเงิน’

ท่ามกลาง “วิกฤติเมืองผีจีน” จีนกำลังพยายาม “ชุบชีวิต” ตึกระฟ้าที่เคยถูกทิ้งร้างให้กลับมามีชีวิตชีวาอีกครั้ง ผ่านโมเดลดัดแปลงอาคารว่างให้กลายเป็น “ที่อยู่ปล่อยเช่า” แทน รวมถึงการใช้กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) เพื่อพลิกสร้างกระแสเงินสดกลับมา

เว็บไซต์นิกเกอิ เอเชียรายงานว่า หนึ่งในตัวอย่างที่สะท้อนภาพดังกล่าวชัดที่สุด คือ โครงการ “Shenzhen-Hong Kong International Center” ในเมืองเซินเจิ้น มณฑลกวางตุ้ง ซึ่งเดิมถูกวางแผนให้เป็น “ตึกที่สูงที่สุดในจีน” ด้วยความสูง 700 เมตร แซงหน้า Shanghai Tower ที่สูง 632 เมตร

แต่ความฝันดังกล่าวพังทลายลง หลังบริษัทอสังหาริมทรัพย์ Shimao Group Holdings ประสบปัญหาผิดนัดชำระหนี้ดอลลาร์ในปี 2022 จนที่ดินถูกยึดและนำออกประมูลหลายครั้งโดยไม่มีผู้ซื้อ ก่อนที่รัฐวิสาหกิจ China Resources Land จะเข้าซื้อในปี 2026 ด้วยมูลค่าเพียง 7,000 ล้านหยวน ต่ำกว่าราคาที่ Shimao เคยซื้อเมื่อปี 2017 ถึงกว่า 3 เท่า

อย่างไรก็ตาม เจ้าของใหม่เลือก “ทิ้งความฝันตึกระฟ้า” และปรับแผนใหม่ทั้งหมด โดยเน้นสร้างเป็น “ที่อยู่อาศัย” แทน เพราะมองว่าเป็นวิธีคืนทุนที่จับต้องได้มากกว่าในยุคที่ตลาดสำนักงานจีนกำลังเผชิญภาวะล้นตลาด

ภายใต้แผนใหม่ หากนำมูลค่าที่ดิน 7,000 ล้านหยวน มาหารด้วยพื้นที่ส่วนที่วางแผนพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัย จะคิดเป็นต้นทุนราว 23,000 หยวนต่อตารางเมตร ซึ่ง “ถูกกว่า” ราคาบ้านใหม่ในพื้นที่ใกล้เคียงที่อยู่ราว 50,000 หยวนต่อตารางเมตร

บริษัทประเมินว่า สามารถกู้คืนเงินลงทุนได้ แม้รวมต้นทุนการก่อสร้างแล้วก็ตาม โดยจะเน้นขายโครงการที่อยู่อาศัยเป็นหลักในช่วงแรก

ภาพดังกล่าวสะท้อนการเปลี่ยนผ่านของเศรษฐกิจจีน จากยุคที่เมืองต่าง ๆ แข่งกันสร้างแลนด์มาร์กขนาดมหึมา เพื่อดึงดูดการลงทุนและแสดงศักยภาพทางเศรษฐกิจ สู่ยุคที่ “การอยู่รอด” และ “การกู้คืนมูลค่า” กลายเป็นเป้าหมายสำคัญกว่า

ในนครเซี่ยงไฮ้ โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่หยุดก่อสร้างนานกว่า 10 ปีในเขตเจียติ้ง ก็กำลังถูกนำกลับมาพัฒนาใหม่เช่นกัน โดยบริษัทบริหารหนี้เสียรายใหญ่ของจีน China Cinda Asset Management มีแผนเปลี่ยนอาคารดังกล่าวให้เป็น “อพาร์ตเมนต์ปล่อยเช่า” พร้อมเฟอร์นิเจอร์ ก่อนสร้างรายได้ค่าเช่าระยะยาวและนำเข้าจดทะเบียนเป็น REIT ในอนาคต

โมเดลลักษณะนี้ กำลังเริ่มได้รับความสนใจมากขึ้นในจีน โดยเฉพาะการนำ “อาคารสำนักงานร้าง” มาปรับเป็น “ที่อยู่อาศัยสำหรับคนรุ่นใหม่”

ตัวอย่างหนึ่งคือกอง REIT ของ China Universal Asset Management ที่ลงทุนในโครงการแปลงอาคารสำนักงานว่างในเซี่ยงไฮ้ ให้เป็น “ห้องเช่าขนาดเล็ก” สำหรับพนักงานในนิคมเทคโนโลยีใกล้เคียง จนสามารถรักษาอัตราการเข้าพักได้ “มากกว่า 90%”

อย่างไรก็ตาม แม้จะเริ่มมี “เรื่องราวความสำเร็จ” เกิดขึ้นบ้าง แต่ความท้าทายของอสังหาริมทรัพย์จีนยังคงหนักหน่วง

ในเมืองเทียนจิน โครงการตึกสูง 597 เมตรที่ถูกขนานนามว่า “ตึกร้างที่สูงที่สุดในโลก” กลับมาเริ่มก่อสร้างอีกครั้งในปี 2025 หลังหยุดชะงักนานเกือบ 10 ปี จากผลกระทบของฟองสบู่ตลาดหุ้นจีนแตกในปี 2015

- ตึกร้างระฟ้า Goldin Finance 117 สูง 597 เมตร (ภาพ: Shutterstock) -

แม้โครงการจะกลับมาเดินหน้า แต่หลายฝ่ายยังตั้งคำถามว่า เมืองที่เศรษฐกิจกำลังชะลอตัวอย่างเทียนจิน จะมี “ผู้เช่า” มากพอรองรับหรือไม่ เพราะปัญหาหลักของจีนเวลานี้ ไม่ใช่แค่ “สร้างไม่เสร็จ” แต่คือ “สร้างเสร็จแล้วไม่มีคนใช้”

ข้อมูลจากองค์กรสำรวจอาคารสูงระดับนานาชาติระบุว่า จากอาคารสูงเกิน 200 เมตรจำนวน 133 แห่งที่สร้างเสร็จทั่วโลกในปี 2024 ในจำนวนนั้น “มีมากถึง 91 แห่ง” ที่อยู่ในจีน สะท้อนภาวะการก่อสร้างที่ยังล้นตลาดอย่างหนัก

ผลที่ตามมาคือ อัตราพื้นที่สำนักงานว่างในเมืองใหญ่ของจีน “พุ่งขึ้นสู่ระดับ 20%-30%” สูงกว่าญี่ปุ่นที่อยู่เพียง 2%-3% อย่างมาก

แม้แต่ Shanghai Tower ซึ่งเป็นสัญลักษณ์สำคัญของจีนยุคใหม่ ก็ยังเคยถูกวิจารณ์ว่าเป็น “หอคอยผี” หลังเปิดใช้งานแล้วมีผู้เช่าจริงเพียงบางส่วน และเผชิญต้นทุนบำรุงรักษาสูงจากดีไซน์อาคารที่ซับซ้อน

เมื่ออาคารว่างมากขึ้น ค่าเช่าก็ถูกกดดันให้ลดลง ทำให้รายได้จริงต่ำกว่าที่เคยประเมินไว้ และเริ่มกระทบมูลค่าทรัพย์สินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์และกองทุนลงทุนต่าง ๆ

อย่างไรก็ตาม ปัญหาที่แท้จริงของจีนอาจ “ใหญ่กว่าที่เห็น” เพราะอาคารจำนวนมากถือครองโดยรัฐวิสาหกิจหรือกองทุนที่เกี่ยวข้องกับรัฐบาล ทำให้ข้อมูลอัตราการเช่าจริงหรือสภาพทางการเงินที่แท้จริงไม่ได้ถูกเปิดเผยอย่างชัดเจน

ตราบใดที่ธนาคารของรัฐยังคงปล่อยสินเชื่อสนับสนุน โครงการจำนวนมากก็ยังสามารถ “ประคองอยู่ต่อ” ได้ แม้อาคารจะมีผู้เช่าน้อยหรือแทบไม่มีคนใช้งานจริงก็ตาม

อ้างอิง: nikkei