อสังหาฯไทยซบเซาหนักสุด ‘ในรอบเกือบ 30 ปี’ คอนโดขายไม่ออก 4 แสนยูนิต

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญ “ภาวะซบเซาหนักที่สุด” ในรอบเกือบสามทศวรรษ นับตั้งแต่วิกฤติต้มยำกุ้ง 2540 สต็อกที่อยู่อาศัยซึ่งขายไม่ออกพุ่งแรง การเปิดโครงการใหม่หดตัวหนัก ขณะที่กำลังซื้อของผู้บริโภคก็อ่อนแรงลง จากภาระหนี้ครัวเรือนสูง รวมถึงการปล่อยสินเชื่อ ก็ตึงตัวอย่างไม่เคยเห็นมาก่อน

ภาพรวมดังกล่าว ทำให้ผู้เชี่ยวชาญจำนวนมากไม่แน่ใจว่า ตลาดจะสามารถฟื้นตัวได้ในระยะ 2–3 ปีข้างหน้าหรือไม่ โดยเฉพาะในบริบทเศรษฐกิจไทยที่เติบโตต่ำอย่างต่อเนื่อง เมื่อกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) คาดว่า เศรษฐกิจไทยในปี 2026 จะขยายตัว “เพียง 1.6%” สะท้อนข้อจำกัดเชิงโครงสร้างที่ยังฝังลึก และตอกย้ำว่า วิกฤติอสังหาริมทรัพย์รอบนี้อาจไม่ใช่แค่ “ชะลอตัวตามวัฏจักร” หากแต่เป็นการปรับฐานยาวที่ยัง “มองไม่เห็นจุดสิ้นสุด”

คอนโดขายไม่ออก 4 แสนยูนิต

เว็บไซต์นิกเกอิ เอเชียรายงานว่า สำหรับ “สัญญาณอันตรายที่สุด” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในรอบนี้ คือ ปริมาณที่อยู่อาศัยคงค้างที่ยังระบายไม่ออก ซึ่งสะสมต่อเนื่องมาหลายปีและกลายเป็นภาระการเงินใหญ่ของผู้ประกอบการ

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยของบริษัท Agency of Real Estate Affairs เผยกับนิกเกอิ เอเชียว่า เฉพาะในกรุงเทพฯ มีคอนโดมิเนียมค้างขายราว 220,000 ยูนิต หากรวมทั่วประเทศ ตัวเลขอาจ “แตะระดับ 400,000 ยูนิต” ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในมือผู้พัฒนาโครงการ และกลายเป็นภาระทางการเงินที่ลากยาว

สต็อกมหาศาลเหล่านี้ ไม่ได้เป็นเพียง “ที่อยู่ขายไม่ออก” หากแต่หมายถึงต้นทุนการเงินที่ยังคงเดินต่อทุกวัน ตั้งแต่ดอกเบี้ยเงินกู้ ค่าถือครองทรัพย์สิน ค่าใช้จ่ายในการบริหารโครงการ ไปจนถึงแรงกดดันจากภาระหนี้หุ้นกู้ที่ใกล้ครบกำหนด ในช่วงที่ตลาดทุนไม่เอื้ออำนวย

ข้อมูลจากบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ CBRE ยืนยัน “ภาพการชะลอตัว” อย่างชัดเจน โดยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2025 กรุงเทพฯ มีการเปิดตัวคอนโดใหม่ “เพียง 13,700 ยูนิต” เทียบกับค่าเฉลี่ยราว 52,000 ยูนิตต่อปีในช่วงปี 2014–2024 ซึ่งรวมถึงช่วงที่ตลาดซบเซาในการระบาดของโควิด-19

การหดตัวของซัพพลายใหม่ ไม่ได้สะท้อนว่าดีมานด์กำลังกลับมา แต่สะท้อนว่า ผู้ประกอบการจำนวนมากเลือก “หยุดก่อนเจ็บตัวมากกว่านี้” เพราะการเปิดโครงการใหม่ในภาวะที่สต็อกเก่ายังล้นตลาด เท่ากับเพิ่มความเสี่ยงทั้งด้านสภาพคล่องและความสามารถในการชำระหนี้

CBRE คาดว่า ซัพพลายคอนโดใหม่ในกรุงเทพฯ จะลดลงต่อเนื่อง เหลือไม่ถึง 40,000 ยูนิตในปีนี้ ลดลงเหลือราว 20,000 ยูนิตในปี 2027 และอยู่ที่ราว 10,000 ยูนิตต่อปีในสองปีถัดไป ซึ่งถือเป็นระดับต่ำผิดปกติสำหรับเมืองหลวงของประเทศ และสะท้อนการเข้าสู่โหมด “ตั้งรับระยะยาว” ของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

- กราฟิก: กษิดิศ สิงห์กวาง -

ดอกเบี้ยกลับทิศ ทำอสังหาฯไทยสะดุด

สำหรับต้นตอของปัญหาครั้งนี้คือ การขยายตัวอย่างรวดเร็วในยุคดอกเบี้ยต่ำที่เอื้อต่อการกู้ยืม ซึ่งยาวนานต่อเนื่องหลายปี ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากเร่งเปิดโครงการใหม่ ขยายพอร์ต และใช้เลเวอเรจในระดับสูง โดยตั้งอยู่บนสมมติฐานว่าอัตราดอกเบี้ยต่ำจะคงอยู่อีกระยะ และกำลังซื้อของชนชั้นกลาง จะฟื้นตัวหลังโควิด-19 อย่างรวดเร็ว

แต่สมมติฐานดังกล่าวก็พังทลายลงอย่างฉับพลัน เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทย “ปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบาย” จากระดับต่ำสุดที่ 0.5% ขึ้นสู่ 2.5% ภายในเวลาเพียงปีเดียว ต้นทุนสินเชื่อที่อยู่อาศัยจึงพุ่งสูงขึ้น ขณะที่ความต้องการซื้อกลับลดลง

ในเวลาเดียวกัน ภาครัฐเริ่มจริงจังกับการควบคุม “หนี้ครัวเรือน” ที่สูงมากของประเทศ ซึ่ง ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2025 อยู่ที่ 88.2% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (จีดีพี) นับว่าสูงเป็นอันดับสองในเอเชีย รองจากเกาหลีใต้ ตามข้อมูลของบริษัทที่ปรึกษา Trading Economics ส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์ “เข้มงวด” การปล่อยสินเชื่อมากขึ้น และกระแทกตลาดที่อยู่อาศัยโดยตรง

สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ซึ่งเป็นองค์กรภาคเอกชนรายงานว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยเฉลี่ยสูงถึง 40% และบางกรณีสูงเกือบเป็นสองเท่า โดยเฉพาะในกลุ่มโครงการต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยสาเหตุหลักคือภาระหนี้สูง รายได้ไม่มั่นคง และประวัติการเงินไม่แข็งแรง

“ตัวเลขนี้สูงมาก” นักวิเคราะห์ชาวต่างชาติรายหนึ่งกล่าว “ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์บางราย แทบจะกลายเป็นบริษัทซอมบี้ คือไม่สามารถชำระหนี้เงินกู้ได้ หรือกำลังพยายามปรับโครงสร้างการชำระหนี้หุ้นกู้ และแทบจะขายโครงการไม่ได้เลย”

- กราฟิก: กษิดิศ สิงห์กวาง-

‘ตลาดแมส’ ติดหล่ม แต่ตลาดบนยังไปต่อ

ทั้งนี้ ดัชนีกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างในตลาดหลักทรัพย์ไทย ร่วงกว่า 42% จากจุดสูงสุดต้นปี 2023 แม้จะฟื้นเล็กน้อยจากการลดดอกเบี้ยในช่วงหลัง โดยหุ้นที่ปรับตัวลงแรง ได้แก่ WHA Corporation, Land and Houses และ Sansiri

อย่างไรก็ตาม ในกรุงเทพฯ อสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงทำผลงานได้ค่อนข้างดี อยู่ในทำเลที่เชื่อมกับระบบขนส่งมวลชน รอบโรงพยาบาลและสถานศึกษา รวมถึงย่านศูนย์กลางธุรกิจ

“ตัวอย่างเช่น บริเวณใกล้จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย อสังหาริมทรัพย์ยังขายได้ และเรายังดำเนินธุรกิจได้ค่อนข้างดี” ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการและประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายกลยุทธ์ของ Sansiri กล่าวกับนิกเกอิ เอเชีย

“พูดตรง ๆ หากเรายังดำเนินงานในระดับปัจจุบัน เราก็อยู่ได้อย่างสบาย” เขากล่าว “ดังนั้น เราไม่มีปัญหาเรื่องสต็อกเลย” ทั้งนี้ เขาเสริมว่า สต็อกที่อยู่อาศัยซึ่งขายออกได้ยากกว่า มักอยู่ในพื้นที่รอบนอก และเป็นยูนิตใน “ตลาดแมส” ที่มีราคาขาย 3 ล้านบาทหรือต่ำกว่า

แสงสว่างนอกกรุงเทพฯ–แรงหนุนจาก FDI

ในผลสำรวจของ AREA ระบุว่า นอกเขตกรุงเทพฯ ยังมีบางพื้นที่ที่ตลาดที่อยู่อาศัยมีสัญญาณสดใสกว่า ได้แก่ ภูเก็ต พัทยา เกาะสมุย หัวหิน และศรีราชา บนชายฝั่งทะเลภาคตะวันออก โดยศรีราชาเป็นพื้นที่ที่มีชาวญี่ปุ่นพำนักอยู่หนาแน่นเป็นอันดับสองของไทย รองจากกรุงเทพฯ ซึ่งส่วนใหญ่ทำงานในนิคมอุตสาหกรรมภายใต้เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC)

ขณะเดียวกัน “ภาคอสังหาริมทรัพย์ด้านอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์” กลับทำผลงานได้ดีกว่าเมื่อเทียบกับภาคอื่น ๆ โดยได้รับแรงหนุนจากการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่แข็งแกร่งในปี 2025

“ภาคการผลิตมีความแข็งแกร่งค่อนข้างมาก” มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ หัวหน้าฝ่ายกลยุทธ์และโซลูชันอุตสาหกรรมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก Knight Frank กล่าว “เราเห็นความต้องการในระดับสูงมาก ไม่ใช่แค่จากจีนเท่านั้น แต่จากทั่วทั้งภูมิภาค ไม่ว่าจะเป็นอาเซียน ยุโรป หรือสหรัฐต่างก็ยังคงเข้ามาลงทุนที่นี่ ภาคการผลิตที่มุ่งเน้นการส่งออก ยังคงมีเสถียรภาพค่อนข้างดี”

นอกจากนี้ การเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ “ที่อยู่อาศัยมือสอง” ซึ่งมีราคาถูกกว่า กลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจมากขึ้น ส่งผลให้ตลาดมือสองของไทย ซึ่งโดยปกติมีสภาพคล่องค่อนข้างต่ำ เริ่มขยับตัวดีขึ้นเล็กน้อย ขณะเดียวกันก็ยิ่งเพิ่มแรงกดดันต่อโครงการที่อยู่อาศัยสร้างใหม่มากขึ้น

โดยสรุป แม้อสังหาริมทรัพย์บางทำเลและบางเซกเมนต์ยังพอไปได้ แต่ท่ามกลางอสังหาฯโดยรวมที่ยังคงซบเซา และขายออกยาก โสภณ พรโชคชัย จาก AREA ให้มุมมองว่า หากต้องการวางรากฐานตลาดอสังหาฯให้มีเสถียรภาพในระยะยาว จำเป็นต้องอาศัยความมั่นคงทางการเมือง จัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่ปล่อยทิ้งร้างอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อกระตุ้นสภาพคล่อง ลงทุนโครงสร้างพื้นฐานมากขึ้น รวมถึงออกมาตรการเพิ่มเติม เพื่อลดภาระหนี้ครัวเรือน

“หากเราต้องการช่วยตลาดอย่างแท้จริง สิ่งแรกที่ต้องทำคือ การลดอัตราดอกเบี้ย” เขากล่าว

“หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าในปีหน้า การเติบโตทางเศรษฐกิจอาจต่ำกว่า 2% ดังนั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็คงจะไม่มีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ เว้นแต่ว่าเราจะสามารถทำอะไรได้มากกว่าที่เป็นอยู่นี้” โสภณกล่าวทิ้งท้าย

อ้างอิง: nikkei