บ้านเวียดนาม ‘แพงเกินเอื้อม’ ยิ่งกว่าสิงคโปร์ ดับฝันชนชั้นทำงาน

ช่วงทศวรรษที่ผ่านมา เวียดนามถีบตัวขึ้นอย่างโดดเด่นในอาเซียน เป็นที่ดึงดูดการลงทุนจากบริษัทข้ามชาติมากมาย แต่ในขณะเศรษฐกิจกำลังทะยาน คนเวียดนามจำนวนมากกลับ “ยากจะมีบ้านเป็นของตัวเอง” ราวกับว่าพวกเขาถูกทิ้งไว้ข้างหลังท่ามกลางการเติบโตของประเทศ

แม้เวียดนามจะยังไม่ใช่ศูนย์กลางอสังหาริมทรัพย์ระดับหรูอย่างสิงคโปร์หรือฮ่องกง แต่เมื่อพิจารณาด้วยตัวชี้วัดสำคัญอย่าง “อัตราส่วนราคาบ้านต่อรายได้” ภาพที่ปรากฏกลับชวนตกใจ งานวิจัยของสถาบันด้านที่อยู่อาศัย Urban Land Institute (ULI) ระบุว่า ทั้งฮานอยและโฮจิมินห์ “แพงกว่า” โตเกียว โซล และสิงคโปร์ หากวัดจากกำลังซื้อของประชาชน

ราคาบ้านในตลาดฮานอยเพิ่มขึ้นกว่า 60% ในรอบปีเดียว และโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นกว่า 65% ตามข้อมูลของบริษัทบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ Cushman & Wakefield

นี่ไม่ใช่การค่อย ๆ ขึ้นตามปกติ แต่เป็นการกระโดดขึ้นแบบ “มนุษย์เงินเดือนปกติ ไล่ไม่ทัน”
ไม่แปลกที่พนักงานธนาคารวัย 39 ปีในโฮจิมินห์ที่ชื่อ อาร์เวน ซึ่งอาศัยอยู่กับพ่อแม่ จะกล่าวตรง ๆ ว่า

“ตลาดบ้านที่นี่ บ้าไปแล้ว…คนรุ่นใหม่อย่างพวกเราแทบไม่มีโอกาสซื้อเลย”

เขาคำนวณด้วยตัวเองว่า อาจต้องใช้เวลา “ประมาณ 20 ปี” กว่าจะมีเงินพอซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง

- กราฟิก: ศรัญญา หมวกเหล็ก -

ทำงานทั้งชีวิตเพื่อผ่อนบ้านหนึ่งห้อง

เว็บไซต์นิกเกอิ เอเชียรายงานว่า ในวัฒนธรรมเวียดนาม การมี “บ้านเป็นของตัวเอง” ไม่ใช่เพียงเรื่องทรัพย์สิน แต่คือ “เงื่อนไขพื้นฐานในการสร้างครอบครัว”

เถา พนักงานบริการลูกค้าวัย 36 ปีในโฮจิมินห์เล่าว่า คนรุ่นของเธอหมกมุ่นกับการมีบ้าน เพราะมองว่าต้องมีที่อยู่อาศัยมั่นคงก่อน จึงจะกล้ามีลูก กล้าสร้างครอบครัว

แต่เมื่อดูราคาในตลาด เธอกลับรู้สึกเพียงคำเดียวว่า “หมดหวัง”

แม้บางคนเริ่มยอมรับการ “เช่าบ้านระยะยาว” มากขึ้น แต่ตลาดเช่าในเวียดนามกลับไม่ได้ช่วยให้โล่งใจได้เลย เพราะแม้เป็นค่าเช่าระดับกลาง ๆ ในฮานอย–โฮจิมินห์ ก็กินสัดส่วนรายได้ครัวเรือนมากกว่าเมืองของสิงคโปร์ โตเกียว หรือโซลในเชิงเปรียบเทียบ ตามการคำนวณของ Urban Land Institute (ULI)

บ๋าว หนุ่มวัย 32 ปีที่ทำงานบริษัทประกันภัยในโฮจิมินห์ จึงเลือกอยู่กับแม่ต่อไป

“ค่าเช่าช่วงนี้ขึ้นเหมือนจรวด จะออกไปเช่าก็ไม่ไหว อยู่กับแม่ไปก่อนยังดีกว่า”

- กราฟิก: ศรัญญา หมวกเหล็ก -

‘อยู่กับพ่อแม่’ ไม่ได้แปลว่า ‘สบาย’ แต่คือภาพสะท้อนตลาดที่อยู่ล้มเหลว

สำหรับชาวเวียดนามไม่น้อย การอยู่ร่วมกับพ่อแม่ ในบางครั้งอาจไม่ใช่คอนเซ็ปต์ “บ้านอบอุ่น” แบบในภาพการตลาด แต่อาจมาพร้อมกับการขาดความเป็นส่วนตัว ความขัดแย้งขนาดเล็กในชีวิตประจำวัน เช่น วิธีเลี้ยงลูก เวลาอาหาร การใช้พื้นที่ รวมถึงกระตุ้นความรู้สึกว่า “ชีวิตตัวเองยังไม่ได้เริ่มจริง ๆ เพราะยังไม่มีพื้นที่เป็นของตัวเอง”

“แทบไม่มีความเป็นส่วนตัวเลย เพราะมีพื้นที่ใช้สอยร่วมกันหลายส่วน” เหงียน บิช ฮา พนักงานมหาวิทยาลัย ต้องอาศัยอยู่ร่วมกับสามีและลูกสองคนในห้องขนาดเพียง 16.5 ตารางเมตร ซึ่งแทบจะใหญ่กว่าที่จอดรถยนต์หนึ่งคันเล็กน้อยเท่านั้นกล่าว “และเพราะเป็นบ้านของพ่อแม่สามี เราก็ไม่สามารถตัดสินใจเรื่องการตกแต่งหรือปรับเปลี่ยนอะไรในบ้านได้”

“แน่นอนว่าฉันอยากมีบ้านของตัวเอง แต่ด้วยราคาที่อยู่อาศัยที่แพงลิ่วขนาดนี้ เราไม่สามารถซื้อได้” เธอกล่าว “ฉันรู้สึกหมดหนทาง แต่ก็ต้องอดทน ฉันพยายามเก็บเงินมาตลอด แต่ราคาบ้านกลับเพิ่มขึ้นไม่หยุด หากจะซื้อบ้านในราคาที่เห็นกันอยู่วันนี้ ฉันต้องออมเงินต่อไปอีกอย่างน้อย 10 ปี”

ในอีกด้านหนึ่ง กลุ่มแรงงานจากชนบทที่เข้ามาในเมืองก็เจอสถานการณ์หนักกว่า พวกเขามักไม่เข้าเกณฑ์สิทธิบ้านสังคมของรัฐ อีกทั้งต้องเช่าที่พักคุณภาพต่ำ หอพักคนงาน หรือห้องเช่าที่ต้องใช้ห้องน้ำรวม และล้างจานในพื้นที่กลางแบบไม่ถูกสุขลักษณะ

ตู เฟือง เหงียน อาจารย์ด้านเอเชียศึกษาจากมหาวิทยาลัยเมลเบิร์น ได้เข้าไปเยี่ยมพื้นที่อยู่อาศัยของคนงานโรงงานรองเท้าในโฮจิมินห์ซิตี้เมื่อไม่นานมานี้ โดยพบว่าสภาพความเป็นอยู่ “ย่ำแย่อย่างมาก” คนงานเหล่านี้มักต้องใช้ห้องน้ำร่วมกัน และล้างภาชนะในพื้นที่ส่วนกลางกลางแจ้ง

สรุปคือ ทั้งชนชั้นแรงงาน และชนชั้นกลาง ต่างก็อยู่ในภาวะ “มีบ้าน แต่ไม่ใช่บ้านของตัวเอง” กันถ้วนหน้า

เบื้องหลังตลาดเบี้ยว: เมืองสร้างแต่ “คอนโดหรู” คนส่วนใหญ่กลับอยู่ข้างนอก

คำอธิบายสำคัญหนึ่ง มาจากตัวเลขที่ชัดเจนมากของ Cushman & Wakefield บริษัทให้บริการฐานข้อมูลอสังหาฯ ที่ระบุว่า 91% ของอพาร์ตเมนต์เปิดตัวใหม่ในฮานอยช่วงไตรมาส ก.ค.–ก.ย. เป็นกลุ่ม “ไฮเอนด์และลักชัวรี”

ในโฮจิมินห์ ภาพก็แทบไม่ต่างกัน ผู้พัฒนานิยมสร้างคอนโดราคาสูง โดยหวังขายให้นักลงทุนระดับรวยในประเทศ กลุ่มคนซื้อเก็งกำไร และผู้กู้รายใหญ่ที่เอาอสังหาริมทรัพย์ไปเป็นหลักทรัพย์ค้ำกู้เพิ่ม

ตัวอย่างหนึ่งคือ โครงการของ Masterise Homes ที่ให้บริษัทสถาปนิกระดับโลกอย่าง Foster + Partners มาช่วยออกแบบ ขายในราคา 125 ล้านดอง (ประมาณ 150,000 บาท) ต่อตารางเมตร พร้อมขายจินตภาพว่ามีคลองดนตรียาวที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ริมน้ำสีเขียว และทางเดินลอยน้ำ

แต่นั่นคือ “ตลาดระดับไฮโซ” ที่คนรายได้ระดับกลาง ยากจะเอื้อมถึง

เหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าจัดซื้ออสังหาริมทรัพย์เวียดนามยอมรับเองว่า

“ตลาดเอกชนตอนนี้เสียสมดุลอย่างหนัก โครงการส่วนใหญ่กระจุกตัวในเซกเมนต์บน–หรู ขณะที่บ้านราคาปานกลางให้เอื้อมถึง แทบไม่มี”

เขายังเตือนตรง ๆ ว่า นี่คือสัญญาณของ “ความเสี่ยงฟองสบู่” เพราะราคาทรัพย์สินกำลังลอยสูงหลุดจากฐานรายได้จริงของประชาชน

ทำไมผู้พัฒนาถึงไม่ทำบ้านราคากลาง–บ้านเอื้อมถึง?

จากมุมมองนักกลยุทธ์ตลาดหลักทรัพย์และผู้เชี่ยวชาญอสังหาฯ คำตอบสั้น ๆ คือ กำไรของโครงการหรู “ดีกว่ามาก” และยังขายได้เสมอ

ปัจจัยที่ผลักดันให้ผู้พัฒนาวิ่งเข้าหาเซกเมนต์หรู ได้แก่ อัตรากำไรที่สูง ขายจำนวนน้อยแต่ทำกำไรต่อหน่วยสูง และยังมีดีมานด์จากกลุ่มรวยและนักลงทุน

ไม่เพียงเท่านั้น การที่ฝากธนาคารแล้วได้ผลตอบแทนน้อย คนมีเงินก้อนจึงหันไปซื้อคอนโดหรู ถือเป็นสินทรัพย์เก็บมูลค่า บางคนซื้อหลายห้อง “โดยไม่ได้อยู่จริง”

เล ฮง เหียบ นักวิจัยอาวุโสประจำสถาบัน ISEAS–Yusof Ishak ในสิงคโปร์เผยว่า นโยบายการเงินแบบผ่อนคลายของธนาคารกลางเวียดนาม ก็ไม่ได้ช่วยบรรเทาปัญหาเช่นกัน โดยผู้กู้ที่สามารถขอสินเชื่อวงเงินสูงขึ้นได้ในอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง ต่างหันไปไล่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ ส่งผลให้ราคาพุ่งสูงขึ้นไปอีก

นอกจากนี้ มีการตั้งข้อสังเกตว่า บางผู้บริหารใช้โครงการหรูที่ตั้งราคาสูงเกินจริง เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อกู้เงินก้อนใหญ่ แล้วดึงเงินจากระบบธนาคารไปเป็น “ความมั่งคั่งส่วนตัว” มากกว่าไปลงทุนสร้างเศรษฐกิจจริง

“ผู้บริหารที่ไร้จริยธรรมบางรายฉวยประโยชน์ โดยนำคอนโดมิเนียมหรูที่ตั้งราคาสูงเกินจริงมาใช้เป็นหลักประกัน เพื่อขอสินเชื่อธุรกิจในวงเงินที่มากขึ้น” ตัน ฮวินห์ หุ้นส่วนผู้จัดการของบริษัทวิเคราะห์ข้อมูล THKeymaker ในโฮจิมินห์ซิตี้กล่าว

โครงสร้างแบบนี้ ทำให้ตลาดบ้านเวียดนามมีลักษณะคล้าย “เครื่องดูดทรัพย์สิน” จากระบบการเงินเข้าสู่มือกลุ่มทุนใหญ่ ผ่านราคาคอนโดหรูที่พุ่งสูงเกินพื้นฐาน

รัฐบาล ‘รู้ปัญหา’ แต่อยู่ในเกมที่แก้ยาก

แม้รัฐบาลเวียดนามจะรับรู้ปัญหาราคาบ้านที่พุ่งสูงเกินรายได้ แต่การแก้ไขกลับยากกว่าที่เห็น นายกรัฐมนตรีฝ่าม มิงห์ จิ๋ง ได้ยอมรับแล้วว่า นี่คือผลข้างเคียงอันน่าเศร้าของการเติบโตทางเศรษฐกิจอย่างรวดเร็วของเวียดนาม และตั้งคำถามเสียงดังกลางที่ประชุมคณะรัฐมนตรีว่า

“อพาร์ตเมนต์ราคา 70–100 ล้านดองต่อตารางเมตร คนที่ไหนจะมีเงินซื้อ?”

ท่าทีแข็งกร้าวของเขาถูกมองว่าเป็นทั้งความไม่พอใจจริง และเป็นสัญญาณทางการเมืองที่ต้องการยืนข้างชนชั้นกลางในเมือง แต่ความย้อนแย้งคือ ผู้ที่ควรรู้คำตอบว่าราคาบ้านทำไมถึงสูงขึ้นเรื่อย ๆ ก็คือรัฐบาลเอง ผู้กำหนดนโยบายการเงิน การคลัง ภาษีที่ดิน และกติกาพัฒนาเมืองทั้งหมด

ในทางปฏิบัติ รัฐบาลเริ่มเดินเกมเชิงรุกมากขึ้น มีทั้งการตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติ มูลค่า 197 ล้านดอลลาร์เพื่อพัฒนาบ้านเช่าสาธารณะ การปรับเพดานรายได้ผู้มีสิทธิซื้อบ้านสังคมจาก 15 ล้านดองเป็น 20 ล้านดองต่อเดือน และการตั้งเป้าสร้างบ้านเพื่อสังคมให้ได้ “1 ล้านยูนิต” ภายในปี 2030 ควบคู่กับกติกาบังคับให้โครงการพาณิชย์ กันพื้นที่อย่างน้อย 20% เป็นยูนิตที่ราคาเอื้อมถึง รวมถึงเตรียมจำกัดสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อบ้านหลายหลัง เพื่อลดการเก็งกำไร

ภาคเอกชนรายใหญ่อย่าง Vingroup ก็ขานรับ ประกาศจะสร้างที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยากว่า 500,000 ยูนิต เพื่อเสริมแรงนโยบายรัฐ

หากมาตรการทั้งหมดเดินหน้าได้อย่างจริงจัง เวียดนามจะมี “คันโยก” มากขึ้นในการดึงตลาดอสังหาฯ ที่กระจุกอยู่บนเซกเมนต์หรู ให้กลับสู่จุดที่คนส่วนใหญ่ยังพอเอื้อมถึงได้ แม้หนทางข้างหน้าจะท้าทาย แต่ก็เป็นก้าวสำคัญของการพยายามไม่ให้ชนชั้นกลางถูกทิ้งไว้ข้างหลัง ในการเติบโตทางเศรษฐกิจครั้งใหญ่ของประเทศ

อ้างอิง: nikkei, vietnam