ตึกร้าง ‘เวียดนาม’ กลับมาฮิต หลังราคาอสังหาฯ พุ่ง 40%

"นครโฮจิมินห์" กำลังเผชิญวิกฤตขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยาอย่างรุนแรง ส่งผลให้อาคารชุดร้างเกือบ 3,800 ยูนิต ซึ่งตั้งอยู่ใจกลางเมือง กลับมาเป็นที่สนใจของนักพัฒนาอีกครั้ง และถูกนำออกประมูลเป็นรอบที่ห้า หลังจากล้มเหลวมาแล้วถึงสี่ครั้ง

วิกฤตที่อยู่อาศัยในเมืองเวียดนามที่มีประชากรเกือบ 10 ล้านคนแห่งนี้กำลังทวีความรุนแรงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด กระทรวงก่อสร้าง (Ministry of Constructio) เปิดเผยว่า ราคาที่อยู่อาศัยในโฮจิมินห์ได้พุ่งสูงขึ้นถึง 36% ในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2025 เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า จนแม้แต่ที่อยู่อาศัยเพื่อการจัดสรรใหม่ที่มีสภาพทรุดโทรม ก็ยังถูกเปลี่ยนประเภทเพื่อนำออกมาขายสู่ตลาด

ข้อมูลของ ซีบีอาร์อี เวียดนาม (CBRE Vietnam) ระบุว่า ปีที่แล้วมีจำนวนที่อยู่อาศัยใหม่พร้อมขายเพียง 5,000 ยูนิตเท่านั้น ทำให้ตลาดตึงตัวมากสำหรับผู้ซื้อชนชั้นกลางที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ซึ่งไม่สามารถเข้าถึงคอนโดมิเนียมหรูหราที่มีราคาสูงเกินเอื้อม แต่ก็ยังคงมีความต้องการบ้านพักอาศัย

นายเกา ถิ ทานห์ เฮือง (Cao Thi Thanh Huong) ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัยของบริษัท ซาวิลส์ พีแอลซี (Savills Plc) อธิบายถึงปรากฏการณ์นี้ว่า "เมื่อที่ดินชั้นดี (Prime) มีจำกัด ผู้พัฒนาจึงพบข้อจำกัดในการหาที่ดินใหม่ ซึ่งเป็นเหตุผลที่อธิบายความสนใจในอพาร์ตเมนต์ร้างเหล่านี้ในขณะนี้"

ปลดล็อกปัญหา ดึงดูดผู้ประมูลรายใหญ่

อาคารชุดเกือบ 3,800 ยูนิตเหล่านี้เป็นส่วนหนึ่งของโครงการขนาดใหญ่ราว 12,500 ยูนิต ในเมืองใหม่ ทูเถียม (Thu Thiem) ซึ่งตั้งอยู่ในพื้นที่ที่ถูกวางแผนให้เป็นศูนย์กลางการเงินระหว่างประเทศแห่งใหม่ของประเทศ อพาร์ตเมนต์เหล่านี้สร้างโดยรัฐบาลเมื่อกว่าทศวรรษที่แล้วเพื่อชดเชยแก่ครอบครัวที่ถูกย้ายออก แต่ส่วนใหญ่ยังคงว่างเปล่า เนื่องจากครอบครัวเหล่านั้นได้รับเงินชดเชยไม่เพียงพอที่จะซื้อที่อยู่อาศัยจัดสรรใหม่ได้

การประมูลรอบก่อนหน้าล้มเหลวเนื่องจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์เผชิญปัญหาทางการเงินและยอดขายซบเซา โดยเฉพาะยูนิตไฮเอนด์ ตามความเห็นของคุณทราน แค็ง กว๋าง (Tran Khanh Quang) ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของบริษัท เวียด อัน ฮวา เรียล เอสเตท อินเวสท์เมนท์ จำกัด (Viet An Hoa Real Estate Investment Co.)

อุปสงค์ที่อยู่อาศัยใหม่และสวนทาง

อย่างไรก็ตาม ครั้งนี้สถานการณ์เปลี่ยนไป โดยได้รับความสนใจจากผู้พัฒนารายใหญ่ เช่น บริษัท ซอน คิม แลนด์ (Son Kim Land), กลุ่มพันธมิตรระหว่างบริษัท ซันไชน์ กรุ๊ป เจเอสซี (Sunshine Group JSC) และบริษัท ดีไอเอ อินเวสท์เมนท์ เจเอสซี (DIA Investment JSC) รวมถึงบริษัท บีคอนส์ เรียล เอสเตท เจเอสซี (Bcons Real Estate JSC)

ปัจจัยสำคัญที่จุดประกายความสนใจคือ การปลดล็อกข้อจำกัดทางกฎหมาย ในเดือนมีนาคม ที่อยู่อาศัยกลุ่มนี้ถูก เปลี่ยนสถานะทางกฎหมาย จากเดิมที่เป็น “ที่อยู่อาศัยเพื่อการจัดสรรใหม่” หรือ ที่อยู่อาศัยที่รัฐสร้างเพื่อรองรับคนที่ถูกย้ายออกจากพื้นที่เดิม (resettlement housing) มาเป็นโครงการเพื่อการค้า (commercial use) การเปลี่ยนแปลงนี้ทำให้ผู้พัฒนาสามารถระดมทุนสำหรับการปรับปรุงได้ง่ายขึ้น และยังเป็นการผ่อนคลายข้อจำกัดในการขายให้แก่ผู้ซื้อทั่วไปอีกด้วย

นายเล ฮวง เชา (Le Hoang Chau) ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (Ho Chi Minh City Real Estate Association) กล่าวว่า "ผู้พัฒนาซบเซาเพราะอุปสรรคทางกฎหมายและวิกฤตพันธบัตรในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ซึ่งทำให้ทรัพยากรลดลงและทำให้พวกเขาไม่ได้เข้าร่วมการประมูลก่อนหน้า" แต่ตอนนี้สถานการณ์กำลังดีขึ้น

ความหวังใหม่ในอสังหาริมทรัพย์

อพาร์ตเมนต์ ทูเถียม (Thu Thiem) แม้จะถูกใช้เป็นพื้นที่กักตัวและโรงพยาบาลสนามในช่วงโควิด-19 และปัจจุบันถูกทิ้งร้าง แต่ก็ตั้งอยู่ใกล้กับโครงการระดับไฮเอนด์ โดยห้องชุดที่อยู่ตรงข้ามขายในราคาประมาณ 90 ล้านด่ง (3,400 ดอลลาร์) ต่อตารางเมตร ซึ่งแสดงให้เห็นถึงมูลค่าของทำเล

นายกว๋างกล่าวว่า "ราคาคอนโดในเมืองใหญ่พุ่งขึ้นมาก และยอดขายทั้งในตลาดระดับกลางและไฮเอนด์ก็ดีขึ้น" และเสริมว่า "นี่เป็นช่วงเวลาที่ดีที่ผู้พัฒนาจะเข้าร่วมประมูลอพาร์ตเมนต์ร้างเหล่านี้และปรับปรุงใหม่"

เพื่อเพิ่มโอกาสสำเร็จ การประมูลครั้งนี้จะขายอพาร์ตเมนต์เป็นบล็อก แทนที่จะแยกยูนิต ทำให้ผู้พัฒนาสามารถทำการซ่อมแซมอาคาร การลงทุนในพื้นที่ส่วนกลาง และพื้นที่สีเขียวได้สะดวกขึ้น

นายเชากล่าวทิ้งท้ายด้วยความหวังว่า "การประมูลครั้งนี้อาจมีโอกาสประสบความสำเร็จสูงกว่า" โดยผู้พัฒนาอาจเสนอแก้ไขแผนผัง หรือแม้กระทั่งรื้ออาคารเดิมเพื่อสร้างใหม่ทั้งหมด

ในขณะที่นายกรัฐมนตรี ฝ่าม มิงห์ จิ๋งห์ (Pham Minh Chinh) ยอมรับว่าเป้าหมายการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังคงเป็นความท้าทายใหญ่ เนื่องจากซัพพลายตามไม่ทันความต้องการที่เพิ่มขึ้นทุกปี การประมูลอาคารชุดร้าง ทูเถียม (Thu Thiem) จึงเป็นความหวังสำคัญในการบรรเทาวิกฤตที่อยู่อาศัยของเมือง