ปมหุ้นกู้บิ๊กอสังหาฯ เวียดนาม 'Novaland' คลื่นใต้น้ำวิกฤติอสังหาฯ รอบใหม่?

เมื่อวันจันทร์ที่ 20 ต.ค.68 ดัชนี VN Index ปิดลบไปมากกว่า 5% ซึ่งเป็นการลดลงแรงที่สุดในรอบครึ่งปีของดัชนีตลาดหุ้นเวียดนาม นับตั้งแต่เดือนเม.ย. สะท้อนความกังวลจากข่าวเมื่อวันศุกร์ที่สำนักงานผู้ตรวจการแห่งรัฐของเวียดนามตรวจพบ "การละเมิด" กฎการออกหุ้นกู้ภาคเอกชนในบริษัทมากถึง 67 ราย

ในจำนวนนี้เป็นธนาคารขนาดใหญ่ 5 ราย ซึ่งบลูมเบิร์กระบุว่าพบความผิดหลากหลาย เช่น การใช้เงินผิดวัตถุประสงค์, การเปิดเผยข้อมูลไม่ครบถ้วน, การบริหารจัดงานเงินที่ไม่เหมาะสม, การชำระเงินต้น และดอกเบี้ยล่าช้า และการขายโครงการก่อนกำหนด 

ขณะที่สื่อท้องถิ่นเว็บไซต์ Vietnamnews รายงานว่า การตรวจสอบระหว่างวันที่ 1 ม.ค. 2015 - 30 มิ.ย.2023 ครอบคลุมธนาคาร 5 แห่ง ได้แก่ Military Bank (MB), Asia Commercial Bank (ACB), VPBank, Vietnam International Bank (VIB) และ Orient Commercial Bank (OCB) ซึ่งออกหุ้นกู้รวมกันกว่า 255 ล้านล้านดอง (ราว 3.17 แสนล้านบาท) ภายในกลางปี 2023 ยังมีหุ้นกู้คงค้างอยู่ 173 ชุด รวมมูลค่าราว 98 ล้านล้านดอง และพบว่ามีธนาคาร 3 ใน 5 แห่ง ใช้เงินจากการออกหุ้นกู้ผิดวัตถุประสงค์

อีกข่าวหนึ่งที่สะเทือนความเชื่อมั่นของนักลงทุนก็คือ ในวันเดียวกัน หน่วยงานกำกับดูแลดังกล่าวได้ขอให้เจ้าหน้าที่ตำรวจเข้าสอบสวนบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่อันดับ 2 ในประเทศ "Novaland Investment Group" กรณีอาจมีการนำเงินจากการออกหุ้นกู้ไปใช้ผิดวัตถุประสงค์ ซึ่งทั้งหมดนี้ทำให้เกิดแรงเทขายครั้งใหญ่ในตลาดหุ้นเมื่อวันจันทร์

ตลาดเริ่มหายตกใจฟื้นตัวกลับขึ้นมาได้เมื่อวันอังคารที่ 21 ต.ค.68 ดัชนี VN Index ปิดตลาดบวกไป 27.00 จุด หรือ 1.65% ปิดที่ 1,663.43 จุด ก่อนจะกลับมาลบอีกครั้งราว 0.5% ในการซื้อขายช่วงเช้าวันพุธนี้ (22 ต.ค.68)

นักวิเคราะห์จาก Turicum Investment Management มองว่า แรงเทขายหนักเมื่อวันจันทร์ส่วนหนึ่งเป็นเพราะการเติบโตอย่างแข็งแกร่งของตลาดหุ้นเวียดนามในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา กระตุ้นให้นักลงทุนรายย่อยเพิ่มการใช้เงินกู้ leverage ทำให้ตลาดเปราะบางต่อการถูกบังคับขายทันทีเมื่อมีข่าวลบออกมา

อย่างไรก็ตาม การหายตกใจของตลาดหุ้นไม่ได้หมายความว่าปัญหาจบลงแล้ว และหากประมวลจากข่าวสารในเวียดนามตลอดช่วงที่ผ่านมาจะพบว่า วิกฤติอสังหาริมทรัพย์ และการปราบปรามการฉ้อโกงครั้งใหญ่เมื่อปี 2022 ยังคงส่งผลกระทบมาจนถึงปัจจุบัน บริษัทอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหาขาดสภาพคล่อง เกิดการผิดนัดชำระหนี้หุ้นกู้ ขณะที่ทางการเวียดนามก็ทยอยส่งสัญญาณเตือน และปรับปรุงกฎระเบียบการกำกับดูแลในตลาดอย่างต่อเนื่อง 

จับตาอสังหาฯ เบอร์ 2 'Novaland'

หน่วยงานกำกับดูแลของเวียดนามรายงานเมื่อวันศุกร์ว่า ได้ขอให้กระทรวงความมั่นคงสาธารณะเข้าสอบสวนบริษัท Novaland ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดของประเทศ โดยกล่าวหาว่าบริษัทนำเงินจากการออกหุ้นกู้ระหว่างปี 2015–2023 ไปใช้ไม่ตรงตามวัตถุประสงค์ที่ระบุไว้

ในแถลงการณ์บนเว็บไซต์ของรัฐบาลเวียดนาม Novaland ระบุว่าบริษัทได้ชำระหนี้หุ้นกู้มูลค่ามากกว่า 15 ล้านล้านดอง (ราว 1.86 หมื่นล้านบาท) แล้ว และได้ดำเนินการแก้ไขปัญหาที่ค้างอยู่ พร้อมกำลังจัดทำแผนเพื่อบริหารหนี้คงค้างเพื่อคุ้มครองผลประโยชน์ของนักลงทุน

แต่ในเว็บไซต์สื่อท้องถิ่น VNEconomy รายงานว่า Novaland ไม่สามารถชำระดอกเบี้ยหุ้นกู้แปลงสภาพมูลค่ากว่า 335 ล้านดอลลาร์ (ราว 1.1 หมื่นล้านบาท) ที่ครบกำหนดเมื่อวันที่ 16 ต.ค.68 ได้ เนื่องจาก "ปัญหาสภาพคล่องระยะสั้น" โดยบริษัทเตรียมหาข้อเสนอเพื่อขอความยินยอมจากผู้ถือพันธบัตรในการแก้ไขการผิดนัดชำระดังกล่าว

Novaland Group ซึ่งก่อตั้งโดยมหาเศรษฐีระดับท็อปในเวียดนามที่เคยลงนิตยสารฟอร์บส์มาแล้วอย่าง "บุ่ย แทง เญิณ" (Bui Thanh Nhon) นับเป็นบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ที่พัฒนาโครงการจำนวนมากทั่วเวียดนาม มีหุ้นอยู่ทั้งในดัชนี VN30 และ VN100 แต่ Novaland ก็เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่ได้รับผลกระทบจากมาตรการกวาดล้างคอร์รัปชันเข้มงวดตั้งแต่ปี 2022 ที่สะเทือนภาคอสังหาฯ เช่นกัน 

บลูมเบิร์ก ระบุว่า ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามเผชิญภาวะขาดสภาพคล่องอย่างหนัก หลังรัฐบาลเริ่มปราบปรามตลาดทุนมาตั้งแต่ปี 2022 ซึ่งนำไปสู่การจับกุมผู้ประกอบการรายใหญ่หลายราย เช่น นักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชื่อดัง เจือง มี้ ลาน (Truong My Lan) กรณีฉ้อโกงธนาคารไซ่ง่อนแบงก์ (SCB) มูลค่า 12,000 ล้านดอลลาร์ ซึ่งถูกศาลชั้นต้นตัดสินประหารชีวิต แต่คดียังไม่ถึงที่สิ้นสุด

รัฐบาลได้เข้มงวดเรื่องการออกพันธบัตรภาคเอกชนเพื่อควบคุมการเก็งกำไร และการพุ่งขึ้นของราคาที่อยู่อาศัย ซึ่งถูกมองว่าเป็นความเสี่ยงต่อเสถียรภาพทางการเงินของประเทศ ในเดือนพ.ย. ที่ผ่านมา สมัชชาแห่งชาติเวียดนามได้อนุมัติการแก้ไขกฎหมายหลักทรัพย์ เพื่อจำกัดความสามารถของนักลงทุนรายย่อยในการซื้อ หรือซื้อขายหุ้นกู้เอกชน โดยเป็นส่วนหนึ่งของความพยายามในการฟื้นความเชื่อมั่นต่อตลาดตราสารหนี้หลังการสืบสวนคดีฉ้อโกงครั้งใหญ่

ก่อนหน้านี้ในเดือนเม.ย. 2024 บริษัท Novaland ได้รับการอนุมัติจากผู้ถือหุ้นกู้ให้ดำเนินการปรับโครงสร้างหุ้นกู้แปลงสภาพมูลค่า 300 ล้านดอลลาร์ (ราว 9.8 พันล้านบาท) เพื่อให้บริษัทมีเวลาฟื้นฟูทางการเงิน 

ทั้งนี้ Novaland รายงานผลขาดทุน 6.039 แสนล้านดอง (ราว 750 ล้านบาท) ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ ต่อเนื่องจากที่ขาดทุนสุทธิ 7.2 ล้านล้านดอง ในช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า

จับตาหุ้นกู้ครบกำหนดเพียบครึ่งปีหลัง

เว็บไซต์สื่อท้องถิ่น The Investor รายงานเมื่อต้นเดือนก.ย. ว่า บริษัทในเวียดนามกำลังเผชิญแรงกดดันด้านการชำระหนี้ หลังจากมีหุ้นกู้มูลค่ารวมกว่า 94.3 ล้านล้านดอง (ราว 1.2 แสนล้านบาท) ที่จะครบกำหนดภายในสิ้นปีนี้ โดยเฉพาะหุ้นกู้ใน "ภาคอสังหาริมทรัพย์" ที่คิดเป็นสัดส่วนมากกว่าครึ่งหนึ่งของทั้งหมด

รายงานของสมาคมตลาดตราสารหนี้เวียดนาม (VBMA) ระบุว่า บริษัทอสังหาฯ ต้องชำระหนี้หุ้นกู้มูลค่า 48.4 ล้านล้านดอง หรือคิดเป็น 51.3% ของยอดรวม โดยเฉพาะเดือนส.ค. ซึ่งเป็นเดือนที่มีหุ้นกู้ครบกำหนดมากที่สุดในปีนี้ รวมมูลค่าราว 18 ล้านล้านดอง และคลื่นการชำระหนี้รอบใหญ่อีกระลอกจะเกิดขึ้นในเดือนธ.ค. โดยมีหุ้นกู้มูลค่าราว 13 ล้านล้านดอง (ราว 1.6 หมื่นล้านบาท) ที่จะครบกำหนดไถ่ถอน

รายงานของ VBMA สะท้อนให้เห็นว่าภาคธุรกิจเวียดนามโดยเฉพาะบริษัทอสังหาฯ ยังคงเผชิญแรงกดดันสูงจากภาระการชำระหนี้หุ้นกู้ที่ครบกำหนดในช่วงครึ่งหลังของปี ซึ่งอาจกลายเป็นบททดสอบสำคัญของเสถียรภาพทางการเงิน และความเชื่อมั่นของตลาดตราสารหนี้เวียดนามในช่วงปลายปีนี้

แบงก์ชาติเตือนความเสี่ยงหนี้

เมื่อวันที่ 25 ก.ย.68 ธนาคารกลางเวียดนาม (SBV) ออกโรงเตือนถึงความเสี่ยงต่อเสถียรภาพทางการเงินของประเทศ หลังยอดสินเชื่อในภาคอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวอย่างรวดเร็ว ท่ามกลางความกังวลเกี่ยวกับหนี้เสีย ฟองสบู่สินทรัพย์ และความไม่สมดุลด้านสภาพคล่อง

ตามรายงานของ SBV ยอดสินเชื่อคงค้างในภาคอสังหาริมทรัพย์ ณ วันที่ 31 ก.ค.68 อยู่ที่ 4,080,000,000,000,000 ดอง (4.08 Quadrillion) หรือประมาณ 5.9 ล้านล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้น 16.95% จากสิ้นปี 2024 ตัวเลขดังกล่าวคิดเป็น 23.68% ของยอดสินเชื่อทั้งหมดในระบบเศรษฐกิจ และอัตราการขยายตัวของสินเชื่อในภาคอสังหาริมทรัพย์ยังเพิ่มขึ้นเร็วกว่าค่าเฉลี่ยของระบบเศรษฐกิจโดยรวม 

เพื่อจำกัดความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น ธนาคารกลางได้ออกมาตรการกำกับดูแลที่เข้มงวดมากขึ้น เช่น เพิ่มน้ำหนักความเสี่ยงของสินเชื่อที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์สูงสุดถึง 200% และกำหนดให้ธนาคารพาณิชย์เพิ่มการกันสำรองหนี้สูญ

“การเพิ่มขึ้นดังกล่าวแสดงให้เห็นว่า มีเงินทุนจำนวนมากไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะเวลาอันสั้น” ธนาคารกลางระบุ พร้อมเตือนว่าการพึ่งพาเงินทุนระยะสั้นจากธนาคารเพื่อใช้ในโครงการลงทุนระยะยาว อาจสร้างความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง หากผู้กู้ไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามกำหนด

ธนาคารกลางยังชี้ถึงปัญหาความไม่สมดุลของอุปทานที่อยู่อาศัย และความสามารถในการซื้อของประชาชน โดยระบุว่าอัตราส่วนราคาบ้านต่อรายได้ในเวียดนามอยู่ที่ 23.7 เท่า สูงกว่าค่าเฉลี่ยโลกที่ 14.6 เท่า อย่างมีนัยสำคัญ “ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์บางรายมีฐานะการเงินอ่อนแอ ขณะที่ช่องทางระดมทุนระยะยาว เช่น ตลาดหุ้นและหุ้นกู้ (พันธบัตรภาคเอกชน) ยังพัฒนาไม่เพียงพอ” SBV ระบุในรายงาน

ในข้อเสนอเชิงนโยบาย ธนาคารกลางเวียดนามเรียกร้องให้กระทรวงการคลังจัดทำกฎเกณฑ์ภาษีใหม่เพื่อควบคุมการเก็งกำไรที่ดิน โดยให้มีการเก็บภาษีในอัตราที่สูงขึ้นกับผู้ถือครองบ้านหลายหลัง เจ้าของที่ดินรกร้างหรือใช้ประโยชน์ต่ำ และผู้ที่พัฒนาโครงการล่าช้า SBV ยังแนะนำให้กระทรวงการคลังเสริมสร้างกฎระเบียบในการกำกับดูแลตลาดหลักทรัพย์ และตลาดหุ้นกู้ (พันธบัตรภาคเอกชน) เพื่อสนับสนุนการระดมทุนระยะยาวอย่างมั่นคง และยั่งยืน

สำหรับหน่วยงานท้องถิ่น ธนาคารกลางเสนอให้เร่งรัดขั้นตอนทางปกครอง และกระบวนการอนุมัติสำหรับโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และที่อยู่อาศัย เพื่อบรรเทาความตึงตัวของอุปทาน และส่งเสริมให้โครงการสามารถดำเนินได้รวดเร็วขึ้น นอกจากนี้ ธนาคารกลางยังเรียกร้องให้กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมดำเนินการควบคุมการทุจริต และการประพฤติมิชอบในการประมูลที่ดิน ซึ่งอาจบิดเบือนกลไกตลาด และกระตุ้นให้เกิดการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์

ธนาคารกลางเวียดนามเตือนว่าการขยายตัวอย่างรวดเร็วของสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังเพิ่มแรงกดดันต่อเสถียรภาพทางการเงินของประเทศ ทั้งจากปัญหาหนี้เสีย ฟองสบู่ราคา และความเปราะบางของระบบการระดมทุน พร้อมเรียกร้องให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องเร่งออกมาตรการทั้งด้านภาษี การกำกับดูแล และการบริหารจัดการ เพื่อป้องกันไม่ให้ความร้อนแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ลุกลามจนกลายเป็นความเสี่ยงเชิงระบบต่อเศรษฐกิจโดยรวม

 

 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์