วิกฤติอสังหาฯ ‘ฮ่องกง’ ลามระบบการเงิน แบงก์หวั่น 'หนี้เสีย' ยอมขายขาดทุน

สำนักข่าวบลูมเบิร์กรายงานวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ใน “ฮ่องกง” กำลังส่งผลกระทบอย่างหนักต่อภาคการเงิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งใน “ภาคธนาคาร“ เพราะธนาคารต้องแบกรับภาระหนี้เสียจากการที่ลูกค้าผิดนัดชำระหนี้ และต้องขายทรัพย์สินในราคาต่ำ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในฮ่องกงเผชิญภาวะตกต่ำอย่างรุนแรง ซึ่งราคาของอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ลดลงอย่างรวดเร็วกว่า 40% เมื่อเทียบกับจุดสูงสุดในปี 2561 ส่งผลให้มูลค่าหลักประกันที่ธนาคารใช้ในการปล่อยกู้ลดลงตามไปด้วย  นอกจากนี้ ปัญหาสภาพคล่องทางการเงินของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ และผู้พัฒนาโครงการยังทำให้เกิดการผิดนัดชำระหนี้เพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นการซ้ำเติมสถานการณ์ให้เลวร้ายยิ่งขึ้น

วิกฤติหนี้เสียบีบแบงก์ขาย ‘ขาดทุน’

แม้ว่าธนาคารบางแห่งในฮ่องกงจะเริ่มฟื้นตัวจากผลกระทบของภาวะเศรษฐกิจถดถอยในจีนแผ่นดินใหญ่ แต่ก็มีปัญหาใหม่ที่ใหญ่กว่ากำลังคุกคามภาคการธนาคารของฮ่องกง นั่นคือ วิกฤติอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ภายในประเทศ

ภาคการธนาคารของฮ่องกงกำลังเผชิญกับความท้าทายจากวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ที่ลากยาว แม้ว่าธนาคารจะมีสภาพคล่องเพียงพอที่จะรับมือกับสถานการณ์นี้ได้ แต่ความเสี่ยงจากการปล่อยกู้ในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงมีอยู่สูงก็เป็นปัจจัยกดดันสินเชื่อที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มีแนวโน้มที่จะกลายเป็น “หนี้เสีย” เพิ่มขึ้น

ในปี 2567 ที่ผ่านมา มีการทำธุรกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เพื่อการค้า เช่น อาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า หรือโรงแรม ในฮ่องกง มูลค่ารวมประมาณ 34,000 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง และในจำนวนธุรกรรมทั้งหมดนี้ เกือบ 40% เป็นการขายทรัพย์สินในราคาที่ต่ำกว่าราคาที่ซื้อมาตอนแรก ซึ่งถือเป็นการขายขาดทุน

เจมส์ แม็ก จาก Midland Commercial Realty ได้ให้ความเห็นว่า ธนาคารตระหนักดีว่า หากปล่อยให้สถานการณ์เป็นเช่นนี้ต่อไป มูลค่าของทรัพย์สินจะลดลงเรื่อยๆ จนถึงจุดที่ไม่สามารถกู้คืนได้อีกต่อไป ดังนั้น การตัดสินใจขายขาดทุนในตอนนี้จึงเป็นทางเลือกที่ดีที่สุดในสถานการณ์ปัจจุบัน  

คาเรน วู นักวิเคราะห์สินเชื่อจากบริษัทวิจัย CreditSights ชี้ให้เห็นว่าเหตุการณ์ล่าสุดที่บริษัทก่อสร้าง New World Development Co. ประสบปัญหาหนี้สิน ก็ยิ่งตอกย้ำความเสี่ยงที่ภาคการธนาคารกำลังเผชิญอยู่ โดยปัญหาส่วนใหญ่ในขณะนี้เกิดขึ้นกับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลาง และขนาดเล็ก แต่สถานการณ์กำลังขยายวงกว้างขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เช่น อาคารสำนักงานและศูนย์การค้า

รายงานของ Bloomberg Intelligence ชี้ให้เห็นว่า อัตราสำนักงานว่างที่เพิ่มขึ้น และค่าเช่าที่ลดลงอย่างต่อเนื่องในฮ่องกง กำลังส่งผลกระทบต่อคุณภาพสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มูลค่าสูงถึง 8 หมื่นล้านดอลลาร์ของธนาคารใหญ่ 5 แห่งในฮ่องกง ได้แก่ Hang Seng Bank, HSBC, Bank of East Asia, Bank of China และ Standard Chartered ซึ่งธนาคารเหล่านี้มีส่วนแบ่งสินเชื่อในภาคอสังหาริมทรัพย์พัฒนาและลงทุนในฮ่องกงรวมกันประมาณ 40%

อย่างไรก็ดี ธนาคารในฮ่องกงกำลังเตรียมพร้อมรับมือกับความเสี่ยงจากการสูญเสียเงินกู้ในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยการบันทึกค่าเสื่อมราคาสินเชื่อล่วงหน้า ซึ่งเป็นการยอมรับว่าหนี้สินบางส่วนอาจไม่สามารถกู้คืนได้ทั้งหมด

เมื่อปีที่แล้วบริษัทจัดอันดับความน่าเชื่อถือ  S&P Global Ratings เคยเตือนว่า เศรษฐกิจที่อ่อนแอของฮ่องกง การลดลงของสำนักงานใหญ่ประจำภูมิภาค และการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างในภาคการค้าปลีก จะยังคงส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของฮ่องกง โดยมูลค่าจะลดลงอย่างต่อเนื่องจากจุดสูงสุด  

สถาบันการเงินขนาดเล็กอาจประเมินความรุนแรงของหนี้เสียนี้ต่ำไป ธนาคารฮ่องกงขนาดเล็ก และขนาดกลางมีสัดส่วนสินเชื่อที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ต่อสินเชื่อรวมนั้นสูงกว่าธนาคารขนาดใหญ่
 
บุคคลธรรมดา และบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในฮ่องกงมากเกินไปจะไม่สามารถชำระหนี้ได้ หากคิดจากอัตราผลตอบแทนค่าเช่าในปัจจุบัน ซึ่งอาจกระตุ้นให้เกิดการขายลดราคาสินทรัพย์ครั้งใหญ่

พิสูจน์อักษร....สุรีย์   ศิลาวงษ์