คอนโด 'สู้' แผ่นดินไหว

สาลินีย์ ทับพิลา - รายงาน

อสังหาริมทรัพย์เริ่มตื่นตัวกับภัยธรรมชาติที่ขยับใกล้กับชีวิตคนมากขึ้น ‘พรีบิลท์’ ชูจุดขายคอนโดสู้แผ่นดินไหว จับมือมิยาโมโต ผู้เชี่ยวชาญจากญี่ปุ่นร่วมออกแบบ รองรับแผ่นดินไหวได้ถึง 7 ริกเตอร์ จับกลุ่มลูกค้าต้องการความปลอดภัย

สถานการณ์แผ่นดินไหว 6.3 ริกเตอร์ทางภาคเหนือ ทำเอาคนในกรุงเทพก็หวั่นวิตกไปด้วย เพราะร่วมรับรู้แรงสั่นสะเทือน โดยเฉพาะคนที่อยู่ในอาคารสูง นายชัยรัตน์ ธรรมพีร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน) เผยว่า โครงการคอนโดมิเนียมที่รองรับผลกระทบจากแผ่นดินไหวเป็นการวางแผนระยะยาวของบริษัทฯ

:: เสริมทีมผู้เชี่ยวชาญแดนซามูไร

“เราพยายามมองไปข้างหน้า ดังเช่นจากเหตุการณ์น้ำท่วมในปี 2554 ที่หลังจากนั้นไม่นาน หลายคนเริ่มคิดที่จะออกแบบแก้ปัญหาน้ำที่อาจจะท่วมอีก แต่สำหรับพรีบิลท์ กรุ๊ป เราโฟกัสที่อนาคต มองวิกฤตที่อาจจะเกิด โดยเฉพาะแผ่นดินไหว” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร พรีบิลท์ ชี้

คอนโดมิเนียมที่รองรับผลกระทบจากแผ่นดินไหวของพรีบิลท์จึงเริ่มเป็นรูปเป็นร่างในช่วงปี 2556 โดยเริ่มที่โครงการคอนโดมิเนียม “เทมโป แกรนด์ สาทร-วุฒากาศ”

จากปกติ สถาปนิกจะออกแบบรูปทรงอาคาร แล้วส่งต่อให้กับวิศวกรออกแบบในส่วนของโครงสร้างอาคาร และพื้นที่ต่าง ๆ ว่า โครงสร้างหลักทั้งเสาหลัก ลิฟท์หลักจะอยู่ตรงไหน แต่เพื่อตอบโจทย์ในการรองรับแรงจากแผ่นดินไหว พรีบิลท์เลือกใช้มิยาโมโต ซึ่งเป็นบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญด้านแผ่นดินไหวจากประเทศญี่ปุ่นมาช่วยเป็นที่ปรึกษา รวมถึงมาตรวจสอบและรับรองประสิทธิภาพในการรองรับแผ่นดินไหวของตัวอาคารอีกด้วย โดยการทำงานร่วมกับมิยาโมโต จะปรับวิธีการทำงาน ดึงวิศวกรมาร่วมออกแบบ ดูรูปทรงตึกและโครงสร้างไปพร้อมๆ กัน

นายวิโรจน์ เจริญตรา กรรมการผู้จัดการของพรีบิลท์ อธิบายว่า กฎกระทรวงมีการบังคับใช้ในเรื่องการรองรับผลกระทบจากแผ่นดินไหว 5 ริกเตอร์ โดยมีสูตรการคำนวณเพื่อออกแบบตึกที่มีศักยภาพนี้ แต่เราพยายามทำให้ตึกของพรีบิลด์มีประสิทธิภาพรองรับแผ่นดินไหวได้มากกว่า

"ตึกมี 2 ส่วนคือ โครงสร้าง ที่ประกอบไปด้วยเสา คาน พื้น ลิฟท์หลัก บันไดหลัก ที่สามารถออกแบบให้มีความเหนียวและปลอดภัยได้ แต่ส่วนของอุปกรณ์ตกแต่งอื่น ๆ ไม่สามารถออกแบบได้ ตึกที่มีการรองรับผลจากแผ่นดินไหวจึงอาจเกิดรอยร้าว การแตกหักได้ หากแต่ประสิทธิภาพในการรับแรงจะถูกผลักไปยังจุดที่ทีมออกแบบวิเคราะห์ทางพลศาสตร์ให้รองรับแรงได้ เปิดโอกาสให้คนที่อยู่ในตัวตึกสามารถออกจากตึกได้อย่างปลอดภัย"

กรรมการผู้จัดการพรีบิลท์เสริมว่า ตึกที่รองรับแผ่นดินไหว มีการปรับยกพื้น เปลี่ยนห้องระบบไฟฟ้าไปอยู่ด้านบน วัสดุต่าง ๆ เสริมเหล็กให้มากขึ้น เนื่องจากจุดเปราะคือ รอยต่อระหว่างเสา-คาน และ เสา-พื้น การจะทำให้ข้อต่อมีความแข็งแรง จำเป็นต้องเสริมเหล็กให้มีความเหนียวมากพอจะรับแรงได้

:: ตอบโจทย์ชีวิตปลอดภัย

คอนโดที่ถูกออกแบบด้วยมาตรฐานจากญี่ปุ่นเมื่อเทียบกับอาคารที่ออกแบบตามสูตรของกฎกระทรวง นายวิโรจน์ชี้ว่า แตกต่างกันตรงที่ ผู้อยู่อาศัยจะสามารถมั่นใจในเรื่องของตึกถล่ม เพราะการรับแรงแผ่นดินไหวเท่า ๆ กัน ตึกที่ผ่านการรับรองของมิยาโมโตจะมีการเสียหายน้อยกว่า รอยร้าวน้อยกว่า ต้องซ่อมแซมน้อย เพราะสามารถออกแบบแล้วจำลองการรับแรงแผ่นดินไหวผ่านคอมพิวเตอร์ เพื่อศึกษาว่า จะกระจายแรงไปทางไหนเพื่อลดความเสียหายและจำเป็นต้องซ่อมตรงไหนที่จะสะดวกกว่า ง่ายกว่า

"การรับรองในเรื่องของแผ่นดินไหวจากมิยาโมโต จะเป็นการสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้อยู่อาศัย ในขณะเดียวกันก็เป็นจุดขายสำหรับกลุ่มเป้าหมายที่ให้ความสำคัญกับความปลอดภัย"

นายชัยรัตน์เผยว่า การจ้างมิยาโมโตเป็นที่ปรึกษา จะทำให้ต้นทุนเพิ่ม 10% ของมูลค่าการก่อสร้าง หรือราว 500 บาทต่อตารางเมตร โดยโครงการ “เดอะ เทมโป แกรนด์ สาทร-วุฒากาศ” ที่พัฒนาในนามบริษัท บิลท์แลนด์ จำกัด พื้นที่ประมาณ 6 ไร่ ต้องปรับความสูงของอาคารจาก 41 ชั้น เหลือ 24 ชั้น และอีก 1 อาคาร จาก 24 ชั้น เพิ่มเป็น 32 ชั้น ทำให้ห้องชุดหายไป 60 ยูนิต จากเดิมมี 1,068 ยูนิต จะเหลือ 1,004 ยูนิต ภายหลังจากยื่นเสนอการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรือ EIA

ราคาขายของโครงการคอนโดที่รองรับแผ่นดินไหวของพรีบิลท์มูลค่า 2.5 พันล้านบาทจึงเพิ่มขึ้น 1% ของราคาเดิม เริ่มต้นที่ 2.1 ล้านบาทหรือ 75,000 บาทต่อตารางเมตร ขนาดห้อง 30-60 ตร.ม. โดยจะเปิดการขายกลางเดือนพฤษภาคม 2557

"ตลาดคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะคอนโดแนวรถไฟฟ้าจะยังไปได้เรื่อย ๆ แม้การซื้อขายจะไม่เร็วนักเนื่องจากสภาพเศรษฐกิจและวิกฤตการเมือง ที่ทำให้คนชะลอการซื้อ แต่อนาคตมั่นใจว่า คอนโดจะไปได้ดี เพราะรถติด น้ำมันแพง รวมถึงวิกฤตการเมือง คนจำเป็นต้องอยู่คอนโด โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าที่มีความต้องการสูงต่อเนื่อง" ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร พรีบิลท์มอง ก่อนชี้ว่า ในขณะเดียวกัน อสังหาริมทรัพย์ก็มีขนาดเล็กลง ราคาถูกลง อยู่ที่ 1-2 ล้านบาท ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่ต้องการห้องไม่ใหญ่มากแต่สามารถเดินทางได้สะดวก

เมื่อคิดพัฒนานวัตกรรมทางด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ทั้งความปลอดภัยและความสะดวกสบาย พรีบิลท์ ตั้งเป้ารายได้ปี 2557 รวม 6800 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 20% จากรายได้ปี 2556 ที่ 5 พันล้านบาท

อย่างไรก็ดี พรีบิลท์มองว่า ไม่ใช่ทุกตึกของพรีบิลท์กรุ๊ปจะมีเรื่องการรองรับแผ่นดินไหว เนื่องจากหากเป็นตึกเตี้ยหรือตึกที่มีต้นทุนไม่สูงนัก ก็จะไม่ใช้ทีมของมิยาโมโตที่มีต้นทุนสูง แต่สำหรับ ตึกสูง 21 เมตรขึ้นไป ทางพรีบิลท์ก็จะดูแลในเรื่องของการรับแรงกระทบจากแผ่นดินไหว แต่อาจจะสลับใช้บริษัทจากนิวซีแลนด์ที่ถือว่าเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านแผ่นดินไหวเช่นกัน