ซัพพลายออฟฟิศใหม่เพิ่มหนุนผู้เช่าทิ้งอาคารเก่า

ไมเคิล แกลนซี  กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล ผู้ให้บริการและบริหารการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอาคารสำนักงาน การเพิ่มขึ้นของซัปพลายใหม่จะทำให้อัตราว่าง (Vacancy rates) ของพื้นที่อาคารสำนักงานปรับตัวสูงขึ้น โดย ณ ไตรมาส 2 ปี 65 อยู่ที่ 18.8% คาดว่าภายในปลายปี 2566 จะมีอัตราว่างเติบโตถึง 30% (ช่วงวิกฤติต้มยำกุ้ง วิกฤติค่าเงินบาท อาคารสำนักงานมีพื้นที่ว่างประมาณ 36%) แสดงให้เห็นว่าผู้เช่าจะมีโอกาสได้รับเงื่อนไขที่ดีจากเจ้าของอาคาร

"จากการวิเคราะห์ข้อมูลช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาดีมานด์ที่จะเข้ามาเช่าพื้นที่ในอนาคตจะมาจากกลุ่มผู้เช่าที่อยู่อาคารเก่ามา 12 ปี ซึ่งมีพื้นที่รวมมากถึงครึ่งของตลาด หรือประมาณ 4.3 ล้านตร.ม.และคาดว่าผู้เช่าที่อยู่อาคารเดิมมากว่า 15 ปี จะย้ายไปสู่อาคารที่พึ่งก่อสร้างแล้วในสัดส่วนมากขึ้น "

เจแอลแอล ได้คาดการณ์ไว้ตั้งแต่ช่วงเกิดโควิดว่า ผู้เช่าในอาคารเก่าจะย้ายพื้นที่  ดังนั้น เจ้าของอาคารเดิม ควรปรับปรุงอาคาร แต่ไม่ใช่ยกระดับไปสู่เกรดเอ แต่แค่รักษาอัตราการเช่าให้คงมาตรฐานไว้ หรือหากอัตราการว่างของพื้นที่ลดต่ำกว่า70 % บางอาคารอาจมีการลดราคาลงบ้าง หรือบางรายอาจให้อยู่ฟรี 3-6 เดือนในการต่อสัญญา แต่จะเป็นช่วงโควิด แต่ตอนนี้ลดลงไปแล้ว เป็นต้น

ไมเคิล  กล่าวว่า ช่วงโควิดที่ผ่านมาอาคารสำนักงานเกรดเอ ได้มีการ"ลดราคา"ค่าเช่าลงโดยพบว่าอัตราค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอใจกลางกรุงเทพฯจากที่เคยอยู่ที่กว่า 980 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน ขณะที่ช่วงเกิดโควิดราคาค่าเช่าลดลงเหลือ 900-920 บาท และปัจจุบันอัตราค่าเช่าเริ่มทยอยกลับขึ้นมาเติบโตอย่างช้าๆ อยู่ที่ 930-940 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน

ขณะที่ภาพรวมอัตราค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ทั้งตลาด ซึ่งปัจจุบันมีประมาณ 10 ล้าน ตร.ม. ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 720 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน โดยอาคารสำนักงานที่มีอายุมากกว่า 20 ปี มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยที่ 666 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน ส่วนอาคารสำนักงานที่มีอายุน้อยกว่า 20 ปี ปัจจุบันอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 816 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน ทั้งนี้ แนวโน้มค่าเช่าอาคารสำนักงานที่มีอายุน้อยกว่า 20 ปีจะเริ่มห่างจากอัตราค่าเช่าเฉลี่ยของทั้งตลาดและค่าเช่าอาคาเก่าเกิน 20 ปีไปมากขึ้นเรื่อยๆ

ทว่าจากการสำรวจภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา พบว่าอาคารที่มีอายุตั้งแต่ 25 ปีขึ้นไป มีอัตราการเข้าใชัพื้นที่ติดลบไปกว่า 135,006 ตร.ม. อาคารที่มีอายุตั้งแต่ 20-24 ปี อัตราการเข้าใช้พื้นที่ติดลบไป 19,895 ตร.ม.

ขณะที่อาคารที่มีอายุ 0-4 ปี มีอัตราการเข้าใช้พื้นที่เป็นบวก 108,623 ตร.ม. และในสัดส่วน 76% มีการเช่าอาคารที่มีมาตร ฐานอาคารเขียว โดยคาดการณ์สัดส่วนนี้จะเติบโตขึ้นเรื่อยๆ อย่างไรก็ตาม อาคารเก่าบางแห่งอาจจะปรับปรุงให้ดีขึ้น ซึ่งมีบางอาคารที่อยู่ในทำเลที่ดี สามารถเป็นจุดขายในการให้บริการผู้เช่าได้
 

“ 3 ปีที่ผ่านมา พบว่า 35% เป็นการย้ายออกไปยังอาคารที่มีคุณภาพสูงขึ้น แนวโน้มนี้จะยิ่งมีความชัดเจนมากขึ้นไปอีก เนื่องจากในช่วง 3-4 ปีข้างหน้า กรุงเทพฯ จะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จใหม่คิดเป็นพื้นที่เพิ่มขึ้นอีก 2 ล้าน ตร.ม. จากปัจจุบันมีอยู่ 10 ล้าน ตร.ม.รวมถึงพื้นที่สำนักงานในโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ เช่น โครงการ วัน แบงค็อก และโครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค จะได้รับความสนใจสูงจากบริษัทผู้เช่าที่ต้องการพื้นที่สำนักงานเกรดพรีเมียม ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกรองรับ และเกื้อหนุนวิถีใหม่ของการทำงานและเป้าหมายด้านความยั่งยืน หรือ ESG ของบริษัทผู้เช่า”

ดังนั้น อาคารเก่าๆ หากตีมูลค่าของตัวอาคารแล้วมีมูลค่าเหลือต่ำกว่า 30% ของมูลค่าที่ดิน แนะนำให้มีทุบแล้วสร้างใหม่จะคุ้มกว่าการลงทุนปรับปรุง ซึ่งในช่วงที่ผ่านมาและปีนี้ เริ่มเห็นไปบ้างแล้วที่เจ้าของอาคารตัดสินใจทุบอาคารเก่าและสร้างใหม่ อาทิ  อาคารนันทวัน ถ.ราชดำริ และอาคารบุญมิตร ถ.สีลม ที่ขณะนี้อยู่ระหว่างการทุบและเตรียมก่อสร้างเป็นอาคารใหม่ ส่วนที่ทุบแล้วและก่อสร้างใหม่แล้วเสร็จมีอาคารวานิศา ถ.ชิดลม และอาคารเคี่ยนหงวน 1 ถ.วิทยุ เป็นต้น

"  5 ปี จะมีโครงการสำนักงานใหม่เตรียมสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นอีกจำนวนมาก แม้จะมีโควิดหรือไม่มีก็ตาม จะเพิ่มแรงกดดันมากขึ้นในด้านการแข่งขัน โดยเฉพาะอาคารเกรดรอง หรืออาคารเก่าที่เจ้าของอาคารจำเป็นจะต้องใช้ความพยายามและความคิดสร้างสรรค์มากขึ้นในการรักษาหรือเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันด้วยการปรับปรุงอาคาร เพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวก ให้สามารถตอบโจทย์ความต้องการของบริษัทผู้เช่า เพื่อป้องกันไม่ให้อาคารถูกลดเกรดลงได้" นายไมเคิล กล่าว