จับตาวิกฤติความสามารถกู้ซื้อ! 6ทำเลร้อน'โอกาส'หรือความเสี่ยง?

ปิยะพร เลิศวิสุทธิไพบูลย์ หัวหน้าฝ่ายวิจัยจากเทอร์ร่า มีเดีย เผยข้อมูลสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 สิ่งที่สะท้อนออกมาไม่ใช่แค่ตัวเลข แต่คือสัญญาณเตือนว่าตลาดอสังหาฯ ไทยกำลังเผชิญกับปัญหาเรื้อรังที่สุดในรอบหลายปีนั่น

คือวิกฤติความสามารถในการกู้ซื้อ (Mortgage Rejection Crisis) กลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% จนทำให้บรรดาผู้ประกอบการต้องถอยจากตลาดแมส “หนี” ไปพึ่งกลุ่มไฮเอนด์ที่มีเงินสดและไม่ต้องอาศัยการ “กู้” เป็นหลัก 

แต่อีกมุมหนึ่งตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) ยังมี “โอกาส” โดยเฉพาะแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งยังเป็นโซนที่ผู้ซื้ออยู่จริงยังมองหาอยู่เสมอ

จากการสำรวจโครงการกว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ ของเทอร์ร่า ระบุว่า 6 โซนที่น่าจับตามีโอกาสและความท้าทายที่แตกต่างกัน ต้องใช้กลยุทธ์ต่างกันในแต่ละทำเล เพื่อเข้าถึงความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย

1.โซนศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD (Central Business District)  ของกรุงเทพฯ อย่างสีลม สาทร สุขุมวิท และ พระราม 3 กลายเป็นสนามของตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche) แนวราบราคาทะลุเฉลี่ย 65 ล้านบาทต่อยูนิต แต่ยังโต 10% ต่อปี คอนโดมิเนียมเปิดตัวเพิ่ม 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรทรงตัว สะท้อนว่านี่คือตลาดของคนมีเงิน “ระดับบนสุด” เท่านั้น

สินค้าเหลือขายส่วนใหญ่เป็นลักชัวรีที่ต้องยิงตรงหากลุ่มต่างชาติและกลุ่มบุคคลที่มีสินทรัพย์เพื่อการลงทุนจำนวนมากตั้งแต่ 30 ล้านบาท หรือ HNWI (High Net Worth Individuals) เหมาะกับโครงการระดับลักชัวรีที่ “ขายประสบการณ์มากกว่าตารางเมตร” ส่วนความท้าทายคือ ต้นทุนสูง แข่งรุนแรง ลูกค้ามีทางเลือกมาก

2.โซนในเมือง (Urban) อย่างจตุจักร รัชดา พญาไท ห้วยขวาง เผชิญจังหวะต่ำสุดในรอบ 10 ปีของตลาดคอนโด โครงการใหม่หายไปอย่างมีนัยสำคัญ คอนโดที่ยังขายได้คือราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตร.ม. แนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮม 3 ชั้น กลายเป็นฮีโร่ของโซนนี้ เป็นโอกาสของสินค้ากลาง-ล่างที่ออกแบบเพื่ออยู่จริง ส่วนความท้าทายคือต้องแข่งกับคอนโดมือสองจำนวนมาก

  3.โซนตะวันออก เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช ลาดกระบัง กำลังเป็น Rising Star ตลาดแนวราบแบบติดเทอร์โบ! เพราะมีอัตราโตต่อเนื่อง 11% ต่อปี โดยเฉพาะช่วงต่ำกว่า 10 ล้านบาท ขณะที่คอนโดยังนิ่งในระดับ 70,000-80,000 บาทต่อตร.ม. แต่ยูนิตขายดีอยู่ที่ต่ำกว่า 150,000 บาทต่อ ตร.ม. เป็นโอกาสของคนกำลังหาบ้านจริงเพื่ออยู่ และยอมจ่ายมากขึ้น ส่วนความท้าทายคือการเดินทางและระบบขนส่งต้องรองรับการขยายตัวของชุมชนใหม่

4. โซนตะวันตก ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ พระราม 2 ราคาขยับแต่ความเสี่ยงสูง แนวราบขึ้นราคา 5% แต่เปิดโครงการใหม่ลดลง สต็อกระดับราคา 10-20 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มขายยากเพิ่มขึ้น ขณะที่ตลาดแมส ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทกลับขายดี คอนโดเปิดใหม่ลดลงถึง 30% ต่อปี สะท้อนการตั้งรับเต็มรูปแบบของดีเวลลอปเปอร์ เป็น “โอกาส” สำหรับกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ขณะเดียวกันเป็น ความท้าทาย ของตลาดกลาง-บน ที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อก

5.โซนเหนือ ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต ลำลูกกา เป็นทำเลของทาวน์โฮมและคอนโดขยายตัวตามรถไฟฟ้า ขณะที่ตลาดแนวราบนิ่งทั้งราคาและจำนวนเปิดตัว สินค้าที่กระจายอยู่ส่วนใหญ่ ราคา 3-5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮม และคอนโด ได้แรงหนุนจากรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายหมอชิ-คูคต ทำให้ราคาเริ่มไต่ขึ้นสู่โซน 60,000-150,000 บาทต่อตร.ม. แต่ปัญหาคือ “สต็อกเหลือจำนวนมาก" จุดขายที่เป็นโอกาสคือทำเลเชื่อมเมือง-ชานเมือง กำลังพัฒนาเต็มรูปแบบแต่ความท้าทายคือต้องบริหารสต็อกไม่ให้ล้นตลาด

6.โซนนนทบุรี เป็นทำเลโตแรงสุดของแนวราบ ราคาเพิ่มต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี นาน 5-6 ปี สินค้าขายดี ราคา 3-7 ล้านบาท เพราะเป็นตลาดเรียลดีมานด์เข้าถึง ในทางกลับกัน คอนโดสายสีม่วงยังต้องระบายสต็อกจากยุคเปิดตัว 58,000 ยูนิต ในปีเดียวจน Over Supply ยาวนานเกือบทศวรรษ ระดับราคาที่เหลืออยู่ส่วนใหญ่ต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตร.ม. เป็น “โอกาส” ที่บ้านแนวราบยังโตได้อีก ส่วนความท้าทายตกอยู่ที่คอนโดต้องใช้เวลาเคลียร์สต็อกในตลาดที่อ่อนแรง

แม้ตลาดเผชิญปัญหาหนักตั้งแต่กำลังซื้อหดตัว หนี้ครัวเรือนพุ่ง และดอกเบี้ยยังไม่เป็นใจ แต่โอกาสในตลาดอสังหาฯ ยังมีอยู่จริง 2 กลุ่มชัดเจน คือ ตลาดไฮเอนด์ ถูกมองเป็น Safe Haven เพราะกำลังซื้อยังแข็งแกร่ง แต่ต้องแข่งด้วยความแตกต่างและคุณค่าใหม่ และ  ตลาดแมส เป็นโอกาสในกลุ่มบ้านระดับราคา 3-10 ล้านบาท ที่เป็นทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยว ซึ่งทางรอดของดีเวลลอปเปอร์ยุคนี้ต้องช่วยลูกค้าให้ “กู้ผ่าน” และสร้าง Value Added มากกว่าคู่แข่ง

ปัจจุบันอสังหาฯ ไทยกำลังก้าวข้ามการขายบ้านไปสู่การขาย “คุณภาพชีวิต” ผู้ซื้อไม่ได้มองหาแค่ที่อยู่อาศัยแต่ต้องการ “ชีวิตที่ดีขึ้น” ในราคาที่เอื้อมถึง คือโจทย์ใหม่ที่กำลังนิยามอนาคตของอสังหาฯ ไทยในอนาคต