อสังหาฯ เปิดใหม่หดตัวแรง ‘สต็อกสะสม’พุ่งทะยาน คอนโดล้นตลาด

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์  (REIC)  ประเมินว่าปี 2568 ทั้งปี พื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลจะมีซัพพลายใหม่เพียง 52,000 หน่วย ลดลงถึง 17% ใกล้ระดับช่วงวิกฤติโควิด-19 ขณะที่สินค้ากลุ่มเสี่ยงที่สุดคือยูนิตสร้างเสร็จราคา 2-3 ล้านบาท มากถึง 17,268 หน่วย หรือกว่า 27% ของทั้งหมด ผู้ประกอบการจำเป็นต้องวางกลยุทธ์อย่างรอบคอบทั้งด้านทำเล ราคา และความต้องการจริงของผู้ซื้อ เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงสต็อกล้นและรอบการขายที่ยาวนานขึ้น

หากพิจารณาผลสำรวจครึ่งแรกปี 2568 ของ REIC  ตลาดที่อยู่อาศัยใน 27 จังหวัดหลัก พบจำนวนโครงการที่อยู่ระหว่างการขายเพิ่มขึ้นเป็น 401,869 หน่วย มูลค่ารวมกว่า 2.27 ล้านล้านบาท แม้เป็นสัญญาณว่าผู้ประกอบการยังเปิดเกมรักษาส่วนแบ่งตลาด แต่ตัวเลขยอดขายกลับไม่สามารถรองรับซัพพลายที่สูงขึ้นได้ ส่งผลให้ปริมาณบ้านที่เหลือขายเพิ่มขึ้นต่อเนื่องทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าในจำนวนนี้ พื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลยังเป็นตลาดขนาดใหญ่ที่สุด คิดเป็นสัดส่วนกว่า 68% ของยูนิตทั้งหมด และมากกว่า 70% ของมูลค่า ทำให้ความผิดปกติในตลาดเมืองหลวงส่งผลต่อภาพรวมประเทศโดยตรง
 

แม้ซัพพลายในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 3 % แต่ยอดเปิดโครงการใหม่กลับหดลงกว่า 37% เหลือเพียง 9,729 หน่วย สะท้อนความกังวลของผู้ประกอบการต่อสภาพตลาดที่ยังเปราะบาง ขณะที่ราคาขายเฉลี่ยของโครงการใหม่กลับปรับขึ้นแตะ 8.6 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งสวนทางกำลังซื้อที่ลดลงต่อเนื่อง

สาเหตุหนึ่งมาจากต้นทุนพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้น ทั้งราคาที่ดินและต้นทุนก่อสร้าง ทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถปรับลดราคาได้มาก ขณะเดียวกันผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยถูกจำกัดความสามารถในการกู้จากภาระหนี้ครัวเรือนที่สูง จนดีมานด์จริงแทบไม่ขยับขึ้น ผลลัพธ์คือ ตลาดมีกลุ่ม “สนใจดูบ้าน แต่ซื้อไม่ได้” เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

ส่วนสต็อกเหลือขายในกรุงเทพฯ แตะระดับ 93,600 หน่วย มูลค่ากว่า 760,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นทั้งหน่วยและมูลค่า โดยกลุ่มราคาที่มีปัญหามากที่สุดคือ 2-3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดหลักของทาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียม กลายเป็นจุดอ่อนไหวของทั้งตลาด เพราะแม้เป็นกลุ่มราคาที่ดู “ควรขายได้ง่ายสุด” แต่กลับสะท้อนกำลังซื้อถดถอยมากที่สุด

คอนโดมิเนียมยังคงเป็นสินค้าค้างสต็อกใหญ่สุด คิดเป็นสัดส่วนเกือบ 38% ของยูนิตเหลือขายทั้งหมด โดยเฉพาะโครงการในโซนส่วนต่อขยายระบบรางและย่านชานเมือง ซึ่งออกแบบมาเพื่อจับกลุ่มคนที่เพิ่งเริ่มต้นทำงาน (First Jobber) แต่ต้องเผชิญแรงต้านจากภาวะดอกเบี้ยสูงในช่วงที่ผ่านมา และการชะลอตัวของกำลังซื้อทั้งในและต่างประเทศ

แม้ภาครัฐยังพยุงตลาดผ่านมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง และผ่อนคลาย LTV ถึงกลางปี 2569 ขณะเดียวกันอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง แต่ปัจจัยเสี่ยงยังรายล้อม ทั้งเศรษฐกิจครึ่งหลังที่ไม่สดใส ความเสี่ยงด้านสภาพคล่องของผู้ประกอบการรายกลาง-รายเล็ก รวมถึงจำนวนนักท่องเที่ยวและผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ชะลอตัวลง

สัญญาณทั้งหมดนี้ชี้ว่าตลาดอสังหาฯ ปี 2568 “ไม่ใช่” ปีแห่งการเร่งเปิดเกมรุก แต่เป็นปีแห่ง “การรักษาสมดุล” ของซัพพลายและดีมานด์ ที่ผู้ประกอบการต้องเดินเกมช้าแต่แม่นยำกว่าเดิม เพื่อรักษาสภาพคล่องและความยั่งยืนในระยะยาว