เปิดอินไซต์ คน42% เล็งย้ายออกอยู่เองใน 1 ปีผู้57% เช่าไม่เกิน 2 ปี

ปี 2025 ไม่ได้เป็นเพียงอีกหนึ่งปีที่เศรษฐกิจไทยต้องเผชิญความผันผวน แต่ยังเป็นปีที่ความฝันในการมีบ้านของผู้บริโภคต้องทดสอบความแข็งแกร่งอย่างหนัก กำลังซื้อที่อ่อนแรงจากค่าครองชีพที่เร่งตัว หนี้ครัวเรือนระดับสูง และความไม่แน่นอนเศรษฐกิจโลก ล้วนทำให้ผู้บริโภคต้องชะลอการใช้จ่าย แม้ “ที่อยู่อาศัย” จะยังเป็นปัจจัยพื้นฐานที่มีดีมานด์แทบไม่เคยลดลง

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) สะท้อนภาพชัดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วง 9 เดือนแรกปี 2568 ลดลงทั้งจำนวนและมูลค่า -9.3% และ -12.4% ตามลำดับ สัญญาณเตือนว่ากำลังซื้อของคนไทยยังไม่ฟื้นเต็มที่ แม้ยังคง “อยากมีบ้าน” แต่แรงกระแทกจากเศรษฐกิจบีบให้หลายคนต้องหยุดคิด ทบทวน และรอจังหวะที่ใช่

กระนั้น สัญญาณฝั่งดีมานด์ก็ยังไม่มอดข้อมูลจากผู้เข้าชมเว็บไซต์ DDproperty ชี้ว่า ความต้องการซื้อในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นถึง 26% YoY ยืนยันว่า “ความต้องการมีบ้านยังคงอยู่ เพียงแต่ผู้ซื้อรอวันที่พร้อมทั้งเงินในกระเป๋าและมาตรการรัฐที่ใช่”

3 ใน 4 มองบวก ผู้ประกอบการ-รัฐช่วยพยุงความหวัง

แม้ภาพรวมตลาดจะถูกโหมด้วยพายุความไม่แน่นอน แต่กว่า 76% ของผู้ตอบแบบสำรวจ DDproperty ยังรู้สึกเชื่อมั่นตลาดอสังหาฯ ปัจจัยสำคัญมาจากโปรโมชั่นเดือดของผู้ประกอบการ และมาตรการรัฐที่ทยอยออกมาในจังหวะที่ดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาลง ทำให้ปีนี้ถูกมองว่าเป็น “โอกาสทองของคนพร้อมซื้อ”

ในด้านการเลือกแบรนด์พัฒนาอสังหาฯ คนไทยให้ความสำคัญกับชื่อเสียงและมาตรฐานมากขึ้น20% เลือกจากแบรนด์ที่เชื่อมั่นได้ ขณะที่ 17% ให้ความสำคัญกับโครงการที่ยั่งยืนหรือผ่านมาตรฐานอาคารเขียว สะท้อนว่าประเด็นสิ่งแวดล้อมกำลังกลายเป็นปัจจัยใหม่ในการตัดสินใจซื้อบ้าน

โลกออนไลน์ยังมีบทบาทสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเว็บไซต์อสังหาฯ เช่น DDproperty (17%) ตามด้วย Facebook, เว็บผู้พัฒนา, Google และ YouTube การเข้าถึงข้อมูลของผู้บริโภคจึงย้ายมาอยู่บนปลายนิ้ว ส่งสัญญาณว่าผู้ประกอบการต้องเร่งลงทุน PropTech เพื่อไม่ตกขบวน
 

เจาะลึกกำลังซื้อ คนไทยพร้อมแค่ไหน

แม้จะเผชิญแรงบีบทางการเงิน คนไทยจำนวนไม่น้อยยังวางแผนก้าวสู่การมีบ้านของตัวเอง1 ใน 3 เก็บเงินพร้อมซื้อแล้ว แม้ยังติดกับดักหนี้แบบสำรวจ DDproperty พบว่า

• 36% มีเงินออมพร้อมซื้อบ้านแล้ว
• 38% อยู่ระหว่างออมและใกล้ถึงเป้าหมาย
• แต่ยังมี26% ที่ยังไม่ได้เริ่มออมเพื่อซื้อบ้าน

ในด้านระดับราคา ความต้องการส่วนใหญ่พุ่งไปที่บ้านไม่เกิน 5 ล้านบาท คิดเป็น 82% สอดคล้องกับกำลังซื้อจริงและสภาพเศรษฐกิจปัจจุบัน โดยเรตราคา 1-3 ล้านบาทคือกลุ่มที่มีความต้องการสูงสุด (44%)

DSR สูง-หนี้ท่วม ถูกปฏิเสธกู้สูงถึง 40%

การมีบ้านยังไม่ง่ายสำหรับหลายคนปัญหาใหญ่สุดคือ อัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ (DSR)19% ยอมรับว่านี่คือกำแพงสำคัญในการยื่นขอสินเชื่อ ข้อมูลจาก ttb ยังระบุว่า 8 ใน 10 มนุษย์เงินเดือนมีหนี้ทำให้ธนาคารต้องเข้มงวดมากขึ้นในเกณฑ์ปล่อยกู้ผลคืออัตราปฏิเสธสินเชื่อยังสูงลิ่วกว่า 39-40% ตอกย้ำว่าความต้องการซื้อมีจริง แต่ “ความสามารถเข้าถึงเครดิต” กลายเป็นคอขวดของตลาดอสังหาฯ ไทย

เมื่อบ้านยังเกินเอื้อมเทรนด์เช่าพุ่ง คนรุ่นใหม่เลือกความคล่องตัว ความเปลี่ยนแปลงทางพฤติกรรมเด่นชัดในปีนี้ ส่งผลให้Generation Rent ขยายตัวต่อเนื่อง

•  23% เลือกเช่าเพราะ “ราคาบ้านสูงเกินไป”
•  20% ไม่มีเงินเก็บพอซื้อ
•  12% มองว่ายังไม่จำเป็นต้องซื้อบ้านในเวลานี้
• ผู้เช่า 57% ตั้งใจเช่าเพียงไม่เกิน 2 ปี ก่อนจะซื้อบ้านจริง สะท้อนว่าการเช่าเป็น “จุดพักกำลังซื้อ” ในวันที่เศรษฐกิจไม่เอื้อระดับค่าเช่าที่นิยมที่สุดคือ 5,001-10,000 บาท/เดือน (45%) ผู้เช่าพร้อมจ่ายเพื่อทำเลและคุณภาพชีวิตที่ดีกว่า

 Roadmap ที่เต็มไปด้วยแรงหวังและแรงเสียดทาน

คนวัยทำงานอยากแยกบ้าน42% เตรียมย้ายออกใน 1 ปีและในกลุ่มนี้ถึง 63% ตั้งใจ “ซื้อบ้าน” มากกว่าเช่า เพื่อสร้างความมั่นคงระยะยาว

ด้านการวางแผนการใช้เงินใน 1 ปีข้างหน้า เป้าหมายอันดับ 1 คือการเก็บเงินเพื่อซื้อบ้าน (22%)สะท้อนว่าความฝันการเป็นเจ้าของบ้านยังเป็น “หมุดหมายชีวิต” ของคนไทยจำนวนมากสิ่งที่ผู้ซื้ออยากได้จากแบงก์ ผ่อนนาน-ดอกเบี้ยต่ำคือจุดชี้ขาด

ปัจจัยสำคัญที่สุดในการตัดสินใจยื่นกู้คือ

• อัตราดอกเบี้ยบ้าน (20%)
• ระยะเวลาผ่อนชำระ (20%)
•  และอัตราค่างวดต่อเดือน (17%)

ดอกเบี้ยที่ลดลงเพียงเล็กน้อย อาจเปลี่ยนสถานะผู้เช่าให้กลายเป็นผู้ซื้อได้ทันที

เศรษฐกิจผันผวน ทำคนพับแผนซื้อ

• 1 ใน 4 เลื่อนซื้อบ้านออกไป
• กว่า 28% เลื่อนแผนซื้อบ้าน เพราะเงินออมลดลงตามภาวะเศรษฐกิจ
•  ขณะที่ 23% จำเป็นต้องปรับแผนไปซื้อบ้านราคาถูกล
• และ 14% ชำระเงินดาวน์ได้น้อยลง

นี่คือสัญญาณว่าตลาดยังต้องการแรงกระตุ้น เพื่อให้ดีมานด์ที่ซ่อนอยู่กลับมาขยับได้อีกครั้ง

ลดดอกเบี้ย-ลดภาษี-ยืดผ่อนบ้าน คือคำตอบ

ผู้บริโภคยก 3 มาตรการที่อยากให้รัฐเร่งดำเนินการมากที่สุด ได้แก่

1. ลดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน (32%)
2. ลดหย่อนภาษี/ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง (20%)
3. ขยายเวลาผ่อนบ้านให้นานขึ้น (19%)

ทั้งหมดสะท้อนความหวังเดียวกันมาตรการรัฐที่ “โดนจุด” จะเป็นกุญแจปลดล็อกให้คนไทยจำนวนมากเข้าถึงบ้านหลังแรกได้จริง