รีเจ็กต์เรตพุ่ง! เสนาฯ ‘ชะลอลงทุน’ชี้อสังหาฯสู่ยุคทอง'การเช่า'

สัญญาณความเปราะบางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเริ่มชัดเจนขึ้นในปี 2568 เมื่อปัจจัยลบรอบด้านตั้งแต่เศรษฐกิจชะลอ หนี้ครัวเรือนสูง ไปจนถึงผลกระทบจากภัยพิบัติทำให้กำลังซื้อหดตัว และนำไปสู่สถานการณ์ที่ผู้ประกอบการหลายรายไม่เคยเผชิญมาก่อน นั่นคืออัตรากู้ไม่ผ่านพุ่งสูงสุดในรอบหลายปี

เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ระบุว่า สิ่งที่น่ากังวลที่สุด คือ อัตราปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ Reject Rate ที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน จากข้อมูลของเสนาฯ พบว่าคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่มีรีเจ็กต์เรตเฉลี่ย 50% ทาวน์เฮาส์ระดับราคา 2.5 ล้านบาท ทำเลนนทบุรี มีรีเจ็กต์เรตสูงถึง 80%

“แม้จะปรับลดราคาขายบ้าน คอนโด ลงราว 10% ก็ไม่ช่วยกระตุ้นการโอน เพราะปัญหาไม่ได้อยู่ที่ราคา แต่อยู่ที่ ‘ลิมิต’ ทางการเงินของผู้บริโภคซึ่งถูกกดทับจากหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ”
 

“เช่าออมบ้าน” ดึงกระแสเงินสดโตแรง

ท่ามกลางความท้าทายนี้ ตลาดเช่ากลับเติบโตสวนกระแส โดย เสนาฯ เป็นหนึ่งในผู้ประกอบการที่มองเห็นสัญญาณนี้เร็ว! และพัฒนาผลิตภัณฑ์ “เช่าออมบ้าน” หรือ LivNexเพื่อช่วยผู้ซื้อที่ยังไม่สามารถกู้ได้ในทันที โมเดลนี้เปิดทางให้ลูกค้าผ่อนตรงกับบริษัทเป็นเวลา 3 ปี เพื่อสร้างประวัติทางการเงิน ก่อนยื่นกู้กับธนาคารในปีต่อมา ที่สำคัญ "เงินค่าเช่าทั้งหมด" สามารถนำไปหักจากราคาบ้านได้ (หักดอกเบี้ย 1.8%) เช่น บ้านราคา 1 ล้านบาท ผ่อนเดือนละ 5,000 บาท ลูกค้าจะใช้เงินเพียง 940,000 บาท ในวันที่ยื่นกู้จริง

ปัจจุบัน มีผู้เข้าร่วมโครงการกว่า 1,000 ยูนิต เสมือน “แบ็กล็อกล่วงหน้า” ให้บริษัทถึง 2,300 ล้านบาท สร้างกระแสเงินสดเข้าบริษัทปีละ 80-100 ล้านบาท ที่น่าสนใจ คือ ปัจจุบันมีลูกค้าราว 100 ยูนิต สามารถกู้ผ่านและซื้อบ้านได้จริง สะท้อนว่าโมเดลนี้ไม่ได้เป็นเพียงโปรแกรมผ่อนเช่า แต่เป็น “บันไดทางการเงิน” สำหรับครอบครัวที่ต้องการบ้านในช่วงภาวะกู้ยาก

“นี่ไม่ใช่การขายบ้านแบบเดิมอีกต่อไป แต่เป็นทางออกของ Real Demand ในยุคที่รายได้ไม่ทันราคาทรัพย์สิน”

RentNex ขยายพอร์ตเช่า 70-80 ยูนิตต่อเดือน

นอกจากนี้ เสนาฯ ยังเสริมทัพด้วยโมเดล RentNex  ซึ่งเน้นปล่อยเช่าโดยตรง แต่ให้สิทธิ์ลูกค้าในการเปลี่ยนสัญญามาเป็นการซื้อได้ในอนาคต พร้อมนำค่าเช่ามาหักเป็นเงินต้นได้เช่นเดียวกับ LivNex โมเดลนี้ช่วยให้เสนาปล่อยเช่าได้เฉลี่ยเดือนละ 70-80 ยูนิต และสามารถสร้างฐานลูกค้าใหม่อย่างต่อเนื่อง 

ในปี 2568 บริษัทตั้งเป้ายอดขาย 10,000 ล้านบาท ยอดโอน 4,000-5,000 ล้านบาท ไม่รวมพอร์ตเช่าออมบ้านที่มี มูลค่าซ่อนอยู่อีกกว่า 2,000 ล้านบาท

อสังหาฯ ปี 2569 เข้าสู่ยุคทองแห่งการเช่า

เกษรา ประเมินว่า ปี 2569 จะเป็นปีที่ตลาดให้เช่ามีบทบาทสูงที่สุดในรอบหลายปี ปัจจัยสำคัญ คือ กรุงเทพฯ มีค่าเช่าสูงติดอันดับโลก หากเทียบอัตราค่าเช่ากับรายได้ประชากร พบว่า กรุงเทพฯ แพงกว่าฮ่องกง! สะท้อนดีมานด์เช่าที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ขณะที่กำลังซื้อเพื่อ “กู้ซื้อบ้าน” ในตลาด Affordable ชะลอตัว เสนาฯ จึงมีแผนเพิ่มพอร์ตเช่าใหม่อีก 30 โครงการ จำนวน 2,000-3,000 ยูนิต ราคาค่าเช่า 3,000-10,000 บาทต่อเดือน ให้ยีลด์เฉลี่ย 7% และมีกำไรขั้นต้นถึง 15% สูงกว่าการพัฒนาขาย ทำเลที่เติบโตดีที่สุด ได้แก่ บางนา พระราม 9 และ รังสิต

อย่างไรก็ตาม แม้ตลาดเช่าจะเติบโต แต่เสนาฯ ยังเลือก “ชะลอ” การลงทุนใหม่ ในปี 2569 เพื่อรอจังหวะฟื้นตัวของซัพพลายในตลาดซื้อขาย โดยบริษัทเตรียมเปิดโครงการที่เลื่อนมาจากปี 2568 จำนวน 5 โครงการ โดยมุ่งเน้นตลาด Affordable ราคา 1-2.5 ล้านบาท ที่เสนาฯ ครองส่วนแบ่งตลาดกว่า 21% 

ปัจจุบันเสนามี Inventory รวมกว่า 10,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 20,000-30,000 ล้านบาท โดยมียูนิตพร้อมอยู่มีจำนวน 5,000 ยูนิตคิดเป็นมูลค่า 10,000 ล้านบาท ซึ่งบริษัทมีแผนเร่งปรับปรุง เช่น การออกแบบห้องใหม่ หรือปรับเฟอร์นิเจอร์ให้ตรงไลฟ์สไตล์ลูกค้ามากขึ้น

"ปีหน้า เสนาฯ เน้นระบายสต็อกที่มีอยู่ออกมาทั้งโครงการแนวราบและแนวสูง โดยไม่จำเป็นต้องเกิดจากโครงการใหม่ ด้วยคอนเซปต์ใหม่"

หมดยุคทองอสังหาฯ เพื่อขาย

เกษรา ย้ำว่า ตลาดอสังหาฯ ไทย กำลังก้าวพ้นยุคการเติบโตเชิงปริมาณ และเข้าสู่ยุคเติบโตเชิงประสิทธิภาพ การมีสต็อกจำนวนมากไม่ได้การันตียอดขายอีกต่อไป สิ่งสำคัญคือการออกแบบ “ทางเลือก” ให้ลูกค้าเข้าถึงได้จริง แม้ยอดโอนจะลดลง แต่กำไรยังคงอยู่จากการบริหารต้นทุนและจัดการสต็อกอย่างเข้มงวด

  “ทุกตลาดมีวัฏจักร เมื่อเศรษฐกิจกลับมาดีขึ้น และซัพพลายยังจำกัดเหมือนปัจจุบัน การฟื้นตัวรอบใหม่จะชัดเจนยิ่งกว่าเดิม”

ตลาดเช่าจึงไม่ได้เป็นเพียงทางเลือกชั่วคราว หากแต่เป็น “เสาหลักใหม่” ที่จะกำหนดทิศทางอสังหาฯ ไทยในอนาคตอย่างมีนัยสำคัญ