บ้านพักผู้สูงอายุร้อนแรง โอกาสทองอสังหาฯ เช่าอยู่ก่อนซื้อจริง

สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิชาการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC กล่าวว่า ในปี 2568 ตลาดเช่าที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มผู้สูงอายุอัตราเช่าพุ่งกว่า 90% โดยเฉพาะราคา 10,000-30,000 บาทต่อเดือน กลายเป็นสมรภูมิ “ทองคำ” ขณะที่บ้านผู้สูงอายุเพื่อขายราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โตเร็วสุดและมีขนาดใหญ่ที่สุด 

ทั้งนี้เนื่องจากประเทศไทยกำลังก้าวเข้าสู่ Super Aged Society อย่างสมบูรณ์แบบ ในปี 2574 ทำให้ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ จะไม่ใช่ “ตัวเลือก” แต่เป็น “ตัวจริง” ที่จะเข้ามามีบทบาทเพิ่มขึ้นในอนาคต เพื่อรองรับกับโครงสร้างประชากรในประเทศที่เปลี่ยนไป

เรื่องดังกล่าวไม่ใช่เรื่องที่เกินจริงเพราะจากตัวเลขล่าสุด ในเดือน ก.ย.2568 ระบุว่า ประเทศไทยมีผู้สูงอายุ 13.99 ล้านคน หรือกว่า 21.3% ของประชากรทั้งประเทศ และตัวเลขนี้กำลังพุ่งขึ้นต่อเนื่องจนแตะ 28% ในอีกไม่ถึง 6 ปี ดีมานด์อสังหาฯ จึงไม่ผูกติดกับเศรษฐกิจเท่านั้น แต่ถูกขับเคลื่อนด้วย “เวลา” และ “อายุขัย” ที่เพิ่มขึ้นอย่างไม่อาจเลี่ยงได้

 Nursing Home ซัพพลายหด ดีมานด์พุ่ง

ผลสำรวจตลาดปี 2568 สะท้อนการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ กล่าวคือ แม้ที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุรวม 1,040 โครงการจะเพิ่มขึ้น 4.4% แต่จำนวนยูนิตกลับลดลง 6.3% เหลือ 33,149 หน่วย เป็นสัญญาณชัดเจนว่าผู้ประกอบการเริ่มระมัดระวัง หรือบางรายปรับรูปแบบธุรกิจใหม่ โดยกลุ่มที่มีการปรับตัวมากที่สุด คือ Nursing Home มี 944 โครงการ เพิ่มขึ้น 4.4% แต่จำนวนยูนิตลดลงถึง 25.7% เหลือ 17,349 หน่วย
 

แม้ซัพพลายหดตัว แต่ สิทธิเพ็ญ ชี้ว่า นี่คือสัญญาณบวก! เพราะตลาดกลับมาฟื้นแรง อัตราเช่าเฉลี่ยพุ่งถึง 81% และเติบโตครอบคลุมทุกระดับราคา ยกเว้นกลุ่มลักชัวรีระดับราคากว่า 100,000 บาทต่อเดือน ที่ยังต้องพัฒนา “คุณภาพระดับโรงพยาบาล” เพื่อรองรับความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงแต่ที่โดดเด่นที่สุดคือ กลุ่มค่าเช่า 10,001-20,000 บาทต่อเดือน นี่คือเซกเมนต์“ทองคำ” เพราะเป็นตลาดใหญ่ที่สุด ดีมานด์แน่น ซัพพลายลดลง และราคายังเข้าถึงได้จริง

Senior Residence เพื่อขายตลาดโตจริง 

ขยับมาดูตลาด Senior Residence เพื่อขาย ตัวเลขปี 2568 น่าจับตาอย่างยิ่งซัพพลายกระโดดขึ้นเป็น 8,235 หน่วย เพิ่ม 51.9% ขณะที่ยอดขายกลับพุ่งแซง ด้วยจำนวน 6,753 หน่วย เพิ่ม 69.1%อัตราการเช่าเองก็ฟื้นกลับมาที่ 82% ทั้งหมดสะท้อนภาพเดียวกัน ตลาดโตตามดีมานด์

ในสนามแข่งขันนี้ กลุ่มราคา ไม่เกิน 3 ล้านบาท ดูจะมาแรงที่สุด ผู้สูงอายุรายได้ปานกลางให้ความสนใจสูง ปิดการขายเร็ว และหลายโครงการอาคารชุดที่สร้างเสร็จเหลือขายในภูมิภาคก็เข้ามาเล่นตลาดนี้และประสบความสำเร็จ ขณะที่ตลาด 3-7.5 ล้านบาท ถือเป็นเซกเมนต์คุณภาพดี มีกำไรสูงกว่าแมส และยังได้แรงหนุนจากมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง ส่วนตลาดบนระดับ 7.5-20 ล้านบาท กลายเป็น “พื้นที่เฉพาะ” ที่ต้องมีทั้งแพทย์ เวลเนส และบริการระดับโรงแรม 5-6 ดาว จึงไม่แปลกที่เซกเมนต์นี้ถูกประเมินว่ามี “ความเสี่ยงสูง”

ตลาดเช่าโตเร็วกว่าซื้อ ซัพพลายขาด

หนึ่งในภาพใหญ่ที่สะท้อนชัดที่สุดคือ การเปลี่ยนพฤติกรรมผู้สูงอายุ สิทธิเพ็ญ ระบุว่า ปี 2568 ตลาดบ้านพักผู้สูงอายุให้เช่ามี 7,565 หน่วย เพิ่ม 15% แต่ดีมานด์กลับโตไวกว่าอย่างมีนัยสำคัญ คือ 7,118 หน่วย เพิ่ม 25.8% เหตุผลสำคัญมาจากพฤติกรรมใหม่ของผู้สูงวัยไทย ไม่ต้องการผูกพันกับสินทรัพย์ ครอบครัวอยากทดลองอยู่ก่อนซื้อจริง ต้องการลดภาระลูกหลาน ผลลัพธ์คือ อัตราเช่าเฉลี่ย ทะลุ 94% ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ตลาดที่ “ขาดแคลน”อยู่ที่ช่วงราคา 10,000-30,000 บาทต่อเดือน โดยเฉพาะโครงการที่ออกแบบเป็น หมู่บ้านผู้สูงอายุ มีพื้นที่กิจกรรม ระบบดูแล และพยาบาล 24 ชั่วโมง ไม่ใช่บ้านจัดสรรหรือคอนโดทั่วไป

เมื่อโครงสร้างประชากรเปลี่ยน ความต้องการที่อยู่อาศัยก็ต้องปรับตามปี 2568 จึงเป็นปีที่ตลาดที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุสะท้อน “จังหวะเปลี่ยนผ่าน” ที่สำคัญ ทั้งดีมานด์ที่โตเร็ว ซัพพลายบางส่วนหดตัว และผู้ประกอบการเริ่มไหลเข้าสู่ตลาดที่ชัดเจนขึ้น เพราะ “ไม่ใช่” เทรนด์ แต่เป็นดีมานด์เชิงโครงสร้างของประเทศที่เกิดขึ้น ซึ่งมีความแข็งแรงและไม่ผันผวนกับสถานการณ์เศรษฐกิจตรงกันข้ามกับมีปริมาณเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ความท้าทายคือจะออกแบบบริการอย่างไรให้ตอบโจทย์ชีวิตผู้สูงวัยจริงจะผสมผสานสุขภาพ เวลเนส และไลฟ์สไตล์ได้มากแค่ไหน จะรักษาคุณภาพและต้นทุนในตลาดที่กำลังโตเร็วได้อย่างไร 

ในวันที่ประเทศไทยกำลังก้าวสู่ Super Aged Society บ้านผู้สูงอายุไม่ใช่แค่อสังหาฯ อีกประเภทหนึ่ง แต่คือสาธารณูปโภคใหม่ของสังคมและคือสนามแข่งขันเชิงยุทธศาสตร์ครั้งใหญ่ของภาคธุรกิจในทศวรรษหน้า