สำนักงานกรุงเทพฯหันลุย‘อาคารเขียว’ ชิงผู้เช่าสู้ศก.สะดุด

ความเคลื่อนไหวของตลาดอาคารสำนักงานท่ามกลางเศรษฐกิจชะลอตัวพบการขยับตัวแรง มุ่งเน้นการพัฒนาอาคารคุณภาพสูง รักษ์โลก เป็นเครื่องมือสร้างความได้เปรียบในการช่วงชิง “ผู้เช่า” ส่งผลให้ตลาดร้อนแรงที่สุดในรอบหลายปี

นายปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ หุ้นส่วนและกรรมการบริหารหัวหน้าส่วนพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวช่วงไตรมาส 3 ปี 2568 ทั้งอุปทานการผลิตและอุปสงค์ในประเทศต่างชะลอตัว แต่ภาพตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ กลับมีเคลื่อนไหวที่เข้มข้นขึ้น แม้ความเชื่อมั่นภาคธุรกิจโดยรวมจะอ่อนแรงจากแรงกดดันการส่งออก แต่ภาคบริการได้รับแรงพยุงจากมาตรการท่องเที่ยว ทำให้ตลาดสำนักงานยังมีจังหวะหายใจ แม้ไม่หวือหวาเหมือนก่อนหน้านี้

 

การเปิดตัวของอาคารสำนักงาน "เซ็นทรัล พาร์ค ออฟฟิศเซส"  ด้วยพื้นที่ใหม่กว่า 63,000 ตร.ม. ทำให้ซัพพลายสำนักงานรวมในกรุงเทพฯ ขยับขึ้น 1% แตะ 6.49 ล้าน ตร.ม. และสำคัญยิ่งกว่านั้น คือผลักดันให้พื้นที่อาคารเขียวเติบโตขึ้นอีก 2.8% ทำสถิติ 2.35 ล้าน ตร.ม. ภายใต้มาตรฐาน LEED Gold หลังจากดีมานด์จำนวนมากถูกดูดซับจากโครงการเด่นในปีที่ผ่านมา ซัพพลายกลับเริ่ม “ลดลง” เหลือเพียง 867,000 ตร.ม. เท่านั้น โดยกว่า 69% อยู่ระหว่างก่อสร้าง และจะมีโครงการนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD : Central Business District) เข้าตลาดอีก 6 แห่งในไตรมาส 4 ปี 2568

ดีมานด์ชะลอแต่อาคารเขียวยังดูดซับแรง

นายปัญญา ระบุว่า ความต้องการเช่าในไตรมาสสุดท้ายนี้ "ลดลง” มาอยู่ที่ 96,000 ตร.ม. ใกล้เคียงปลายปี 2567 แต่ภาพที่โดดเด่นที่สุดคือ “ช่องว่าง” ระหว่างอาคารเขียวและอาคารทั่วไปที่ยิ่งห่างออก 

สังเกตได้จากผลการสำรวจพบว่า “อาคารเขียว” มีแรงดูดซับสุทธิกว่า  55,000 ตร.ม. ขณะที่อาคารทั่วไป หดตัว 18,000 ตร.ม. แต่โดยภาพรวมพื้นที่เช่ารวมทั้งหมดขยับขึ้นเล็กน้อยราว 1% แตะ 4.97 ล้าน ตร.ม.
 

 อัตราการเช่าแผ่วลง แต่ค่าเช่ายังไต่ระดับ

ตลาดโดยรวมมีอัตราการเช่าลดลง 0.2 จุด เหลือ 76.6% แต่ค่าเช่ากลับปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง ค่าเช่าเฉลี่ยของตลาดแตะ 853 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน หากเป็นอาคารสำนักงานเกรด A เพิ่มเป็น 1,241 บาท อาคารสำนักงานเกรด B ทรงตัวที่ 863 บาท อาคารสำนักงานเกรด C ขยับเป็น 547 บาท ไฮไลต์คือ “เซ็นทรัล พาร์ค ออฟฟิศเซส” ที่ขยับค่าเช่าเปิดตัวจาก 1,400 บาท เพิ่มขึ้นเป็น 1,500 บาท หลังโครงการสร้างเสร็จ

อย่างไรก็ตามแม้ว่า “ราคาเช่า” ในย่าน CBD  เพิ่มขึ้น 0.8% อยู่ที่ 968 บาทต่อตร.ม. แต่อัตราการเช่ายัง “ลดลง” มาอยู่ที่ 76% โดยทำเล เพลินจิต-ชิดลม-วิทยุ ค่าเช่าลดลงเล็กน้อย 0.2% มาอยู่ที่ 1,072 บาท ขณะที่อัตราการเช่าลดลง 0.2 จุด มาอยู่ที่ 75% ทำเลนานา-อโศก-พร้อมพงษ์ ค่าเช่าเพิ่มขึ้น 0.8% มาอยู่ที่ 933 บาท แต่อัตราการเช่าลดลง 1.4 จุด เหลือ 79% ทำเล สีลม-สาทร-พระราม 4 ค่าเช่าเพิ่มขึ้น 1.9% มาอยู่ที่ 990 บาท ขณะที่อัตราการเช่าปรับขึ้นเล็กน้อย 0.1 จุด มาอยู่ที่ 75%

ขณะที่ตลาดนอกเขต CBD ก็มีการเติบโตของค่าเช่าในระดับ ”ปานกลาง” โดยค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 0.3% ไตรมาสต่อไตรมาส มาอยู่ที่ 691 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ขณะที่อัตราการเช่ายังคง “ทรงตัว” ที่ 78% โดยทำเลเพชรบุรี-พระราม 9-รัชดา ค่าเช่าเพิ่มขึ้น 0.7% มาอยู่ที่ 735 บาท และอัตราการเช่าปรับขึ้น 0.1 จุด เป็น 81% ทำเลพหลโยธิน-วิภาวดี ค่าเช่าเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.1% มาอยู่ที่ 723 บาท ขณะที่อัตราการเช่าลดลง 0.1 จุด เหลือ 72% ทำเลบางนา-ศรีนครินทร์ ค่าเช่าคงที่ 624 บาท ขณะที่อัตราการเช่าปรับขึ้น 0.5 จุด มาอยู่ที่ 71%

 ผู้เช่าเลือกบริการ-คุณภาพมากกว่าราคาถูก

แม้เศรษฐกิจชะลอจะทำให้องค์กรรัดเข็มขัดมากขึ้น แต่เทรนด์ “Flight to Quality” ยังคงแรง โครงการขนาดใหญ่อย่าง วัน แบงค็อก (One Bangkok) และ เซ็นทรัล พาร์ค ออฟฟิศเซส  ยังคงเป็น “แม่เหล็ก” และแรงผลักดันสำคัญ คือ ปัจจุบันบุคลากรบริษัทต้องการพื้นที่ที่ช่วยยกระดับประสิทธิภาพและประสบการณ์ของพนักงานไม่ใช่แค่ที่ตั้งโต๊ะทำงานอีกต่อไป ขณะเดียวกันพันธสัญญาเรื่องสิ่งแวดล้อมขององค์กรต่างชาติผลักดีมานด์เข้าสู่อาคารเขียวอย่างต่อเนื่อง

การลดขนาดพื้นที่เช่ากลายเป็นสูตรใหม่ของหลายองค์กร โดยใช้แผนผังแบบยืดหยุ่น พร้อมย้ายไปอาคารคุณภาพสูงในราคาที่ต่อรองได้ เพราะ หน้าต่างโอกาส อาจปิดลงเมื่อซัพพลายใหม่เริ่มหดตัวใน 2 ปีข้างหน้า!

 บริการคือสนามรบใหม่ของเจ้าของอาคาร

ปัจจัยตัดสินผู้เช่าเริ่มไม่ใช่ “ตึกหรู” แต่เป็น “ประสบการณ์” เจ้าของอาคารจำนวนมากเปลี่ยนเกมไปสู่การให้บริการแบบเชิงรุก ตั้งแต่ระบบดูแลผู้เช่า (Tenant Care) การสร้างคอมมูนิตี้ ไปจนถึงการบริหารจัดการแบบโรงแรม

“เมื่อโครงการคุณภาพสูงเข้าสู่ตลาดมากขึ้น ความได้เปรียบไม่ได้อยู่ที่ตัวอาคารเพียงอย่างเดียวอีกต่อไป คุณภาพการบริการและประสบการณ์ของผู้เช่ากลายเป็นตัวชี้ขาด เจ้าของอาคารที่กล้าปรับแนวคิดสู่บริการแบบโรงแรมจะเป็นผู้ชนะในระยะยาว”

ภาพรวมตลาดในไตรมาส 3 ปี 2568 สะท้อนตลาดออฟฟิศที่ขยับสู่ยุคใหม่อย่างชัดเจนยุคที่คุณภาพ ความยั่งยืน และบริการกลายเป็น “3 เสาหลัก” ที่กำหนดความสำเร็จ ท่ามกลางเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอน ตลาดอาจไม่หวือหวา และ โอกาสจะตกเป็นของผู้บริหารโครงการที่เข้าใจว่า สำนักงานยุคนี้ไม่ใช่แค่พื้นที่ แต่คือประสบการณ์การทำงาน