อสังหาฯหาดใหญ่อ่วม พิษน้ำท่วม ฉุดดีมานด์ชายแดนใต้ชะลอซื้อ

มหาอุทกภัยครั้งใหญ่ที่สุดในรอบ 25 ปี เปลี่ยนภูมิทัศน์อสังหาฯหาดใหญ่ทั้งดีมานด์ การลงทุน และทำเลเสี่ยงสูงถูกประเมินใหม่ทั้งหมด สะท้อนความรุนแรงของภัยธรรมชาติที่หนักที่สุดนับตั้งแต่ปี 2543 จากความเสียหายต่อโครงสร้างพื้นฐาน ถนน ไฟฟ้า ระบบระบายน้ำประเมินมูลค่ารวมทะลุ 1,000 ล้านบาท และที่ได้รับผลกระทบโดยตรง คือ “ตลาดที่อยู่อาศัย” 

ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย เผยว่า ครึ่งแรกปี 2568 หาดใหญ่เมืองเศรษฐกิจใหญ่สุดของภาคใต้ตอนบนมีโครงการระหว่างขาย 128 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 4.15 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็น บ้านจัดสรร 116 โครงการ 6,735 ยูนิต คอนโดมิเนียม 12 โครงการ 4,369 ยูนิต แต่มหาอุทกภัยครั้งนี้เปลี่ยนสถานการณ์เป็นขาลงทันที เพราะโครงการที่ตั้งบนทำเลลุ่มต่ำ ทั้งบ้านพรุ หาดใหญ่ใน และใจกลางเมือง ต่างเผชิญความเสียหายหนัก

บ้านชั้นเดียว – เจ็บหนักสุด

โครงสร้างภายในบ้านได้รับผลกระทบโดยตรง เฟอร์นิเจอร์และวัสดุต่าง ๆ ต้องทิ้งแทบทั้งหมด การซ่อมระบบไฟฟ้า–ประปา ต้องรื้อใหม่หลายจุด กลายเป็นภาระซ้ำซ้อนของทั้งผู้ซื้อและผู้พัฒนา

"คอนโด ชั้นล่างจมมิด กระทบภาพลักษณ์หลายโครงการต้องปิดพื้นที่ส่วนกลาง ห้องพักชั้น 1 และลานจอดรถชั่วคราว นักลงทุนปล่อยเช่าเริ่มทบทวนต้นทุนซ่อมแซม " 

ภัยครั้งนี้ฉายชัดภาพภูมิศาสตร์ของหาดใหญ่ เมืองที่พัฒนาเร่งตัว แต่ระบบระบายน้ำไม่ทันการณ์ ภัทรชัยชี้ว่า อนาคตอสังหาฯต้อง “ออกแบบเพื่อรับน้ำ” ไม่ใช่ออกแบบเพื่อความสวยงามเพียงอย่างเดียว เช่น ยกพื้นชั้นล่างสูงขึ้น ออกแบบชั้น 1 ของคอนโดเป็นพื้นที่อเนกประสงค์ วัสดุก่อสร้างทนน้ำ ระบบไฟฟ้าที่ติดตั้งเหนือระดับน้ำท่วมสูงสุด ปรับปรุงคลองและโครงข่ายท่อระบายน้ำทั้งเมือง  

"คาดว่า ตลาดอาจต้องใช้เวลา ราว 3 ปี กว่าความเชื่อมั่นจะฟื้น โดยเฉพาะทำเลเสี่ยงน้ำท่วมซ้ำซากอย่าง บ้านพรุ–หาดใหญ่ใน ขณะที่ทำเลใหม่ เช่น ท่าข้าม เริ่มกลายเป็นดาวรุ่ง"

3 จังหวัดชายแดนใต้ชะลอซื้อ

หาดใหญ่เป็นศูนย์กลางที่อยู่อาศัยของผู้ซื้อจาก ยะลา ปัตตานี นราธิวาส ที่มองหาบ้านหลังที่สองหรือคอนโดให้บุตรหลานมาเรียน แต่เหตุการณ์น้ำท่วมครั้งนี้ทำให้ดีมานด์บางส่วน “ชะลอการตัดสินใจ” รอประเมินความเสี่ยงใหม่ หลังจากที่ก่อนหน้านี้ ผู้ประกอบการรายใหญ่ทั้งท้องถิ่นและส่วนกลาง รวมถึงเอพี ไทยแลนด์ เดินหน้าพัฒนาโครงการในหาดใหญ่ สะท้อนศักยภาพหาดใหญ่ได้เป็นอย่างดี 

สถิติบ้านจัดสรรหาดใหญ่ครึ่งปีแรก 2568  6,735 ยูนิต ระหว่างขายขายแล้ว 4,760 ยูนิต (อัตราขาย 70.7%) ยอดคงเหลือเพียง 1,975 ยูนิต “อาคารพาณิชย์ขายดีที่สุด” สะท้อนกำลังซื้อ SME ที่ยังแข็งแรง ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวตามมาติด ๆ ตลาดยังมีแรงซื้อ แต่ต้องระวัง “ความเสี่ยงทำเล” มากขึ้นกว่าทุกยุคสมัย

วิกฤติที่อาจกลายเป็นจุดเปลี่ยนเมือง

ภัทรชัยเน้นว่า หาดใหญ่กำลังอยู่บนทางแยกครั้งสำคัญระหว่างการพัฒนาแบบเดิมและการพัฒนาเชิงภูมิศาสตร์ที่เข้าใจภัยธรรมชาติอย่างจริงจังการออกแบบรับมืออุทกภัยจะเป็น “มาตรฐานใหม่ของอสังหาฯหาดใหญ่”

ทั้งการยกพื้น ใช้วัสดุทนน้ำ ระบบไฟฟ้าปลอดภัยโครงสร้างพื้นฐานระบายน้ำ รวมถึงการผลักดัน “ประกันภัยน้ำท่วม” ให้เป็นเรื่องปกติ เพื่อให้หาดใหญ่กลายเป็นเมืองที่ยืนหยัดสู้ภัยพิบัติได้จริง

แม้น้ำจะท่วมลึก แต่โอกาสกลับผุดขึ้นบนพื้นที่สูง ทำเลเนินกลายเป็นพื้นที่ทองสำหรับโครงการรุ่นใหม่ ขณะที่ผู้พัฒนาและนักลงทุนต้องปรับยุทธศาสตร์ครั้งใหญ่ถ้าทุกฝ่ายผู้ประกอบการ เมือง และประชาชนร่วมกันวางระบบรับมือน้ำท่วมอย่างยั่งยืน หาดใหญ่จะฟื้นตัวได้ดีกว่าเดิม และเติบโตบนฐานความมั่นคงที่แข็งแรงขึ้น