ทำไมเกาหลีก้าวหน้าเร็วกว่าไทย | อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

ในระหว่างวันที่ 13-15 พฤศจิกายน 2568 ผมในฐานะประธานมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ได้รับเชิญจากสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินทางธุรกิจนานาชาติ ไปบรรยายที่กรุงโซล และได้ไปเยี่ยมชมส่วนต่างๆ พบเห็นว่ากรุงโซลเปลี่ยนไปมาก ไทยเราพึงศึกษาเป็นเยี่ยงอย่างไว้เช่นกัน

เศรษฐกิจเกาหลี

ธนาคารกลางเกาหลีใต้ประมาณการว่า เศรษฐกิจของเกาหลีใต้เติบโตในไตรมาสที่ 3/2568 ด้วยอัตราที่เร็วที่สุดในรอบปีครึ่ง เพราะการส่งออกและการบริโภคภาคเอกชนที่แข็งแกร่ง ขณะเดียวกันก็ยังมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลช่วยกระตุ้นการใช้จ่ายอีกต่างหาก ผลิตภัณฑ์มวลรวมของประเทศขยายตัว 1.2% ในไตรมาสที่ 3 สูงกว่าที่คาดการณ์ไว้ 0.9%

อุตสาหกรรมสำคัญคือ เซมิคอนดักเตอร์ แต่ขณะนี้ก็อาจเผชิญการท้าทายจากนโยบายภาษีศุลกากรของสหรัฐอเมริกา ส่วนอุตสาหกรรมรถยนต์และชิ้นส่วนรถยนต์ของเกาหลีใต้ก็อาจได้รับผลกระทบ เพราะต้องเสียภาษีนำเข้าจากสหรัฐ 25% แทนที่จะเป็น 15% อย่างไรก็ตาม ด้วยเศรษฐกิจที่ขยายตัวช้าก็อาจทำให้กิจกรรมด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลงไปด้วย

การเปรียบเทียบกับไทย

หากเปรียบเทียบเกาหลีใต้กับไทย จะพบว่า

1. ประชากรไทยมี 66 ล้านคนในขณะที่เกาหลีใต้มีเพียง 52 ล้านคน ก็ยังสามารถเป็น “มหาอำนาจ” ทางเศรษฐกิจได้ ซึ่งนับว่าน่าทึ่งมาก

2. ประเทศไทยมีขนาด 513,120 ตารางกิโลเมตร ในขณะที่ประเทศเกาหลีใต้มีขนาด 100,364 ตารางกิโลเมตร แสดงว่าไทยมีขนาดใหญ่กว่าถึง 5 เท่า

3. ขนาดเศรษฐกิจของเกาหลีอยู่ที่ 1.87 ล้านล้านเหรียญสหรัฐ ในขณะที่ไทยอยู่ที่เพียง 515 พันล้านเหรียญสหรัฐหรือเกาหลีใต้มีขนาดเศรษฐกิจใหญ่กว่าไทยถึง 3.6 เท่าทั้งที่ประชากรน้อยกว่า ทรัพยากรธรรมชาติต่าง ๆ ก็อาจน้อยกว่าด้วย

4. รายได้ประชาชาติต่อหัวของเกาหลีอยู่ที่ 35,962 เหรียญสหรัฐ ในขณะที่ไทยอยู่ที่เพียง 7,940 เหรียญสหรัฐหรือเกาหลีใต้มีรายได้ต่อหัวสูงกว่าไทยถึง 4.5 เท่า ความเจริญทางเศษฐกิจของเกาหลีใต้จึงมากกว่าไทยนัก

5. ราคาที่ดินที่แพงที่สุดในเกาหลีใต้ที่ย่านกังนัมอยู่ที่ตารางวาละ 20 ล้านบาท ในขณะที่แถวสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต ราคาที่ดินตกเป็นเงินเกือบ 4 ล้านบาท แสดงว่าแพงกว่าไทยถึง 5 เท่าเลยทีเดียว

ชุมชนแออัดลดลง

ผมไปกรุงโซลครั้งแรกในปี 2545 ยังพอพบเห็น “ชุมชนแออัด” อยู่บ้างเลย ผมเคยอยู่ในทีมศึกษาของสหประชาชาติว่าทำไมกรุงเทพฯ โซล โตเกียวและไทเป จึงมีจำนวนชุมชนแออัดที่ลดลงอย่างชัดเจน นั่นก็คือเพราะเศรษฐกิจของชาติดีขึ้นนั่นเอง

อย่างไรก็ตาม ในช่วงทศวรรษ 1960 ซึ่งเป็นช่วงเริ่มต้นของการพัฒนาเมืองยังมีบ้านสลัมหรือชุมชนแออัดมากกว่าสองหมื่นหลัง และบ้านเต็นท์มากกว่าหนึ่งหมื่นหลัง ทั้งยังมีคนอาศัยอยู่ในถ้ำและบ้านใต้สะพานแบบขอทาน ในช่วงทศวรรษ 1960 และมีเพียง 3% ของบ้านเรือนที่มีห้องน้ำ 18% ของบ้านเรือนมีห้องครัว และเพียง 29% ของบ้านเรือนที่มีไฟฟ้า และต่อมาชุมชนแออัดเพิ่มขึ้นเป็นหนึ่งแสนสี่หมื่นคน

เกาหลีทำในสิ่งที่ถูกก็คือนโยบายที่อยู่อาศัยของรัฐบาลคือ การจัดหาที่อยู่อาศัยสำหรับชนชั้นกลางซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อก่อน แล้วเมื่อสนองความต้องการของพวกเขาแล้ว จึงมาพัฒนาชุมชนแออัด ผิดกับในประเทศไทยที่พัฒนาชุมชนแออัด เช่น สลัมคลองเตยก่อน จึงทำให้ชาวสลัมย้ายออกจากแฟลตที่ทางราชการจัดให้ แล้วเซ้งสิทธิ์ให้ชนชั้นกลาง ทำให้การแก้ปัญหาผิดจุดตั้งแต่แรก

ทำไมเศรษฐกิจเติบโตแบบก้าวกระโดด

ตามภาพยนตร์เรื่อง “4 พฤษภา” หรือเหตุจลาจล 4 พฤษภาคม 2525 ณ เมืองควังจู ตามท้องเรื่องพระเอกชาวเกาหลียังเคยไปขายแรงงานอยู่ในประเทศซาอุดิอาระเบีย ยุคก่อนหน้าที่แรงงานไทยไปขโมยเพชรซาอุฯ เมื่อปี 2532 แสดงว่าไทยกับเกาหลีก็ยังมีภาวะเศรษฐกิจใกล้เคียงกัน แต่ปัจจุบันคนไทยไปขายแรงงานที่เกาหลีใต้แล้ว 

อาจกล่าวได้ว่าการพัฒนาอย่างรวดเร็วของเกาหลีใต้เป็นผลมาจากการผสมผสานระหว่างการพัฒนาอุตสาหกรรมที่นำโดยรัฐบาล การลงทุนมหาศาลด้านการศึกษา และกลยุทธ์ที่มุ่งเน้นการส่งออกสินค้าหลากหลายชนิดซึ่งใช้ประโยชน์จากทุนมนุษย์ เกาหลีใต้จึงก้าวจากประเทศที่ยากจนที่สุดประเทศหนึ่งไปสู่การเป็นมหาอำนาจทางเศรษฐกิจระดับโลก 

สิ่งที่ทำให้เกาหลีใต้พัฒนาได้สำเร็จก็คือ

1.การสนับสนุนเชิงกลยุทธ์: รัฐบาลสนับสนุนอุตสาหกรรมหลัก เช่น การต่อเรือและอิเล็กทรอนิกส์ ผ่านทางนโยบาย เงินทุน และการลงทุนโดยตรง ส่งผลให้เกิดกลุ่มบริษัทขนาดใหญ่ที่เรียกว่าแชโบล

2. การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน: รัฐบาลลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ทางหลวง เพื่อสนับสนุนอุตสาหกรรมและการค้า

3. การลงทุนด้านการศึกษาและทุนมนุษย์ การศึกษาเป็นเรื่องสำคัญ: เกาหลีใต้ตระหนักถึงการขาดแคลนทรัพยากรธรรมชาติ จึงได้ลงทุนครั้งใหญ่ในระยะยาวเพื่อประชาชนของตนผ่านทางการศึกษา

4. แรงงานที่มีทักษะ: ส่งผลให้มีแรงงานที่มีการศึกษาสูงและทักษะสูง ซึ่งมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการเติบโตทางอุตสาหกรรมและความก้าวหน้าทางเทคโนโลยี

5. คุณค่าทางวัฒนธรรม: การเน้นย้ำทางวัฒนธรรมที่เข้มข้นเกี่ยวกับการทำงานหนักและความสำเร็จทางวิชาการเป็นแรงผลักดันให้เกิดการผลักดันนี้ โดยครอบครัวต่างๆ ต้องเสียสละเพื่อการศึกษาของลูกหลานของตน

กุญแจสำคัญอยู่ที่การเมือง

ประเทศเกาหลีใต้ หลังจากการโค่นล้มเผด็จการปักจังฮีแล้ว และได้ผ่านการต่อสู้อันยาวนาน ปัจจุบันประเทศเป็นประชาธิปไตยมากขึ้น เคารพสิทธิเสรีภาพของกันและกันมากขึ้น มีความโปร่งใสมากขึ้น โอกาสที่จะเกิดการทุจริตและประพฤติมิชอบในวงราชการและการติดสินบนต่างๆ ก็แทบไม่มี ทำให้ทรัพยากรต่างๆ ได้นำไปใช้เพื่อการพัฒนาประเทศแทนที่จะเข้ากระเป๋าของใครเป็นสำคัญ

การที่ประชาชนมีอำนาจอธิปไตยเป็นของตนเอง ไม่มีอภิชน และเป็นประชาธิปไตยจริงๆ จึงทำให้บ้านเมืองมีความหวัง มีความเจริญก้าวหน้า ประชาชนมีความหวังต่อตนเองมากขึ้น อสังหาริมทรัพย์ก็มีค่ามั่นคง