เมเจอร์ฯ ชี้หมดยุคคอนโดแพงเกินจริง! ราคาต่ำกว่าตลาด 20% ขายดี

สุริยา พูลวรลักษณ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดอยู่ในช่วงที่เรียลดีมานด์ยังมีอยู่ แต่ผู้ซื้อคำนึงถึงราคามากขึ้น หากโครงการใดตั้งราคาสูงเกินจริง (Overpriced ) หรือ แพงเกินความคุ้มค่า การตัดสินใจซื้อจะช้าลงอย่างเห็นได้ชัด เทียบ 2-3 ปีที่ผ่านมา แม้กระทั่งกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อสูง

“ผู้บริโภคถือเงินสดมากขึ้น การซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม รอจนกว่าจะเจอดีลที่เหมาะสม หากราคาสูงเกินไป ยอดขายจะไม่โตตามที่คาดหวัง”
 

ทั้งนี้ กลุ่มอสังหาฯ ที่ขายได้ดี คือ โครงการที่ราคาต่ำกว่าตลาดประมาณ 20% โดยเฉพาะในกลุ่ม Mid Market หากราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 120,000 บาท/ตร.ม. และมีโครงการขายในราคา 90,000-100,000 บาท/ตร.ม. ความต้องการซื้อยังคงสูง ผู้ซื้อเข้ามาอย่างต่อเนื่อง การตั้งราคาที่เหมาะสมจึงเป็นกลยุทธ์สำคัญในการดึงดีมานด์

“ราคาที่เหมาะสมทำให้ตลาดยังไปต่อได้ และช่วยให้ผู้ซื้อตัดสินใจเร็วขึ้น”

ล่าสุด เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ เปิดตัวโครงการใหม่ “มาวิสต้า พร้อมพงษ์” คอนโดอัลตร้าลักชัวรีมูลค่า 4,000 ล้านบาท เป็นอาคารสูง 32 ชั้น 45 ยูนิต ทุกยูนิตเป็นเพนต์เฮ้าส์ ขนาด 204-517 ตร.ม. มี 3-5 ห้องนอน ราคา 70-200 ล้านบาท เฉลี่ย 400,000 บาท/ตร.ม. ปัจจุบันเปิดขายรอบ VVIP มียอดขายเกือบ 50% หรือราว 2,000 ล้านบาท

 

“ห้องใหญ่สุด 517 ตร.ม. ราคากว่า 200 ล้านบาท ขายหมดเรียบร้อย ก่อสร้างเริ่มปี 2569 แล้วเสร็จปี 2572 คาดก่อนก่อสร้างเสร็จ ยอดขายจะถึง 85-90%”

ระดับราคาของ มาวิสต้า พร้อมพงษ์  400,000 บาท/ตร.ม. ถือว่าค่อนข้างเหมาะสม เมื่อเทียบคอนโดอัลตร้าลักชัวรีอื่นๆ ในย่านเดียวกัน มีราคา 800,000-1,000,000 บาท/ตร.ม. การตั้งราคาเกินไปอาจทำให้ยอดขายช้าลง

สำหรับการเลือกทำเลซอยสุขุมวิท 39 ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ! สุริยา ระบุว่า ที่ดินซัพพลายในโครงการอัลตร้าลักชัวรีแทบไม่มีแล้ว หากมีส่วนใหญ่เป็นโครงการเก่า เมื่อสำรวจตลาดพบว่าความต้องการห้องขนาดใหญ่ยังคงสูง โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการคอนโดเพนต์เฮ้าส์

ชะลอเปิดโครงการใหม่ 2-3 ปี

ปัจจุบัน เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ มีแบ็คล็อก (Backlog) ประมาณ 10,000 ล้านบาท จะทยอยโอนกรรมสิทธิ์ อาทิ ปี 2568  โครงการย่านลาดพร้าว ปี 2570 โครงการมารุจุฬา และปี 2572 โครงการมาวิสต้า พร้อมพงษ์ คาดปี 2568 จะมีรายได้ราว 3,000 ล้านบาท

สำหรับแผนระยะกลางจะ “ชะลอ” เปิดโครงการใหม่ 2-3 ปี เพื่อมุ่งทำตลาดโครงการเดิม และควบคุมต้นทุนให้เหมาะสมกับสถานการณ์เศรษฐกิจ

“เราต้องปรับตัวให้เหมาะสมกับเศรษฐกิจและสภาพตลาด เพื่อให้บริษัทอยู่รอดและรอให้ตลาดฟื้นตัว”

ปีนี้ตลาดอสังหาฯ ชะลอตัวตามเศรษฐกิจ ผู้ซื้อระมัดระวังการลงทุน กลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงมักเป็นเรียลดีมานด์มากกว่ากลุ่มนักลงทุน สำหรับโครงการที่ตั้งราคาสูงเกินจริงหรือแพงเกินความคุ้มค่า การขายจะช้าลง ในทางกลับกัน กลุ่มคอนโดราคาต่ำกว่าตลาดยังคงขายดีและเป็นตัวขับเคลื่อนตลาดให้มีสภาพคล่อง

กลยุทธ์ “ราคาเหมาะสม” คือคำตอบ

สิ่งที่ผู้ประกอบการอสังหาฯต้องเรียนรู้คือ การตั้งราคาที่สมเหตุสมผลสามารถสร้างยอดขายได้อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัว

“ผู้ซื้อชะลอการตัดสินใจ หากโครงการใดแพงเกินไป แต่ถ้าราคาเหมาะสมและชัดเจน ผู้ซื้อจะไม่ลังเล และตลาดยังคงมีชีวิตอยู่”

นอกจากนี้ การเลือกทำเลที่ดี และจับกลุ่มเรียลดีมานด์ชัดเจน เช่น ห้องขนาดใหญ่หรือคอนโดอัลตร้าลักชัวรี ยังคงขายได้แม้เศรษฐกิจไม่สดใส ผู้ซื้อที่มีเงินสดยังสามารถหาดีลที่ดีได้ โดยเฉพาะโครงการที่ราคาต่ำกว่าตลาด 20% การเปิดตัวคอนโดหรูราคากลาง-บน ถือเป็นสัญญาณว่า ตลาดยังคงมีความต้องการจริง โดยเฉพาะกลุ่มเพนต์เฮ้าส์

และการปรับกลยุทธ์ให้เหมาะสมกับสภาพตลาด ด้วยการตั้งราคาที่เหมาะสม ทำตลาดเรียลดีมานด์ ยังคงเป็นกุญแจสำคัญในการรักษาสภาพคล่องและสร้างยอดขาย